日前，深圳有5盘分别获得预售和现售，分别是保达誉都花园(保利勤诚达誉都)、恒壹四季华府、壹成中心璞誉府、荟港尊邸(港铁·天颂)、坪山信达泰禾·金尊府，5盘共推出1211套住宅房源!其中，壹成中心璞誉府、荟港尊邸(港铁·天颂)、信达泰禾·金尊府均为现房。

　　时隔多日，深圳楼市再度迎来“超级周”，又是一次组团出击，还是5选1!

　　想要打新的朋友可要注意了!本次只能选择一个楼盘进行登记，且不可更改，切记。

　　五盘齐发，买房“超级周”

　　五个盘摆一块让大家选，虽然深圳的项目一般人不怎么挑剔，但来钱不易，如今买房名额更是难得，自然要仔细比较一番才好下手。

　　先来看看这五个盘的备案信息吧。

　　保达誉都花园

　　保达誉都花园1栋和2栋获批预售并公示，本次共备案549套房源，主推建面约87-110㎡3-4房单位，单价3.9万/㎡起。

　　销售方案：

　　5月22日18:00-5月26日18:00：办理诚意登记保证金冻结;

　　5月27日：公示诚意登记入围名单;

　　5月28日：公证摇号并公示摇号顺序;

　　5月30日：线下开盘选房并转认购;

　　5月31日-6月4日：集中线下签约。

　　恒壹四季华府

　　恒壹四季华府备案188套房，其中住宅174套、商业14套，位于1栋及2栋。住宅户型建面约80-315㎡，均价约7.08万/㎡，单价区间在6.6-7.2万/㎡，总价区间在569-2278万/套。

　　销售方案：

　　5月24日-5月26日进行意向登记;

　　5月28日-5月29日意向金冻结;

　　5月31日8：30进行公证摇号;

　　6月1日正式选房(线上)。

　　壹成中心璞誉府

　　壹成中心璞誉府本次备案住宅129套楼王单位，均位于1栋，户型建面约143-296㎡，单价区间在7.04-9.64万/㎡，总价区间在1005-2855万/套。

　　销售方案：

　　5月24日-5月26日 意向登记;

　　5月28日-5月29日诚意金冻结;

　　5月31日 9：30 公证摇号;

　　6月2日线上正式选房。

　　荟港尊邸

　　荟港尊邸(港铁·天颂)为尾盘现楼，32套房获批现售，户型建面约88-251㎡，单价6.4万-8.8万/㎡，总价区间在629-2214万/套。

　　销售方案：

　　5月24日-5月26日，“i深圳”APP意向登记、荟港尊邸公众号提交资料;

　　5月24日-5月27日，资料审核;

　　5月28日，客户入围阶段;

　　5月28日18:00-5月29日18:00，保证金冻结;

　　5月30日-5月31日，意向登记客户公示、公证摇号;

　　6月2日，公证选房。

　　信达泰禾·金尊府

　　信达泰禾·金尊府本次备案住宅353套，位于3A栋、3B栋及5A栋，住宅户型建面约88-143㎡，均价约4.2万/㎡，单价区间在3.9-4.3万/㎡，总价区间在353-616万/套。

　　销售方案：

　　5月24日-5月26日，“i深圳”APP意向登记;

　　5月24日-5月27日，资料审核;

　　5月27日-5月28日，保证金冻结，

　　5月28日-5月29日，意向登记客户公示、公证摇号;

　　5月29日-5月30日，公测选房、公证选房。

　　新规则下，房票愈发珍贵

　　特别需要注意的是，据5月22日保利勤诚达誉都(备案名“保达誉都花园”)销售方案公示，买房积分的规则又有了新变化!

　　最新版(第三版)买新房积分

　　1. 房产情况增加5-10年内(含5年)在深有住房转让记录，现名下无住房，积分30分;

　　2. 社保数进行了上限，夫妻双方或单身在深缴纳社保(或个人所得税)总月数，每人社保累计时间最长不得超过20年;

　　3. 对家庭或单身有未成年子女的，积分从2分增加至5分。

　　这意味着，根据最新规则，首套置业家庭最高分是103分，单身首次置业最高分是74分，如果是二套家庭，三项全满也只有63分!显然，这次规则利好首套且有孩子的家庭。

　　第二版买新房积分

　　正如湾帮主前文所说，如今深圳的买房已经越来越难，再加上买新房的积分又发生了变化，“社保巨子”时代正式宣告终结(此前，松岗松风明月认筹社保最高达到510个月，光社保积分就有51分，优势十分明显)，购房者手中的房票也越发的珍贵，一定要将房票留给值得的“好房子”。

　　大牌围剿，恒壹或遭“滑铁卢”?!

　　今天湾帮主就为大家捋一捋这五个盘各自的优缺点。

　　保利勤诚达誉都

　　保利勤诚达誉都(备案名：保达誉都花园)位于龙岗中心城北部中央纯居生活区，为保利地产和勤诚达地产合作开发的旧改项目，其总建面达210万㎡，是今年深圳诞生的规模最大的楼盘。在已入市楼盘中，仅次于鸿荣源壹成中心、华润城，位列三甲。

　　“超级大城”代表什么?相信在深圳有房票的朋友都清楚。“超级大城”往往意味着更齐全的配套、更舒适的居住环境，甚至能够提升区域形象，重塑城市格局。

　　保利勤诚达誉都就有足够的空间规划出充沛的商业、教育、公园绿地配套，仅教育方面就有6所幼儿园、1所24班小学、1所48班初中以及1所54班九年一贯制学校。除此之外，在项目的整体建设指标中，还包括约69667m²公共绿地(含住宅绿地与公园绿地)和约11500m²体育活动场所，以及约18万㎡的商业体量(规模相当于龙城中央商务板块万科广场与世贸百货的总和)，大城配套不可不谓之丰富。

　　在区域方面，保利勤诚达誉都周边规划聚集了公园、综合体育活动中心、文化活动用地、学校、医院等市政配套以及诸多旧改项目，未来将是龙岗中心城北部生活区的资源核心地段。

　　城市更新规划示意

　　本次推出的549套房源作为大城首发产品，主力建面约87-110㎡3-4房单位，单价仅需3.9万/㎡起，十分适合首套置业家庭。更何况大盘首期必抢早已成为深圳楼市铁律，鸿荣源壹成中心就是典型案例。

　　当然，如果要说现在有什么不足之处，那就是大城配套仍需时间方可兑现，如建设中的地铁16号线、外环高速以及自身规划的配套等等，但假以时日便可“守得云开见月明”!

　　壹成中心璞誉府

　　关于壹成中心，相信湾帮主已无需多言，几项数据已表明了其无与伦比的优势：占地约1/2平方公里、总建面约320万㎡、项目共分10区开发、建面约60万㎡旗舰商业集群壹方天地、逾300家高端品牌进驻、深圳第三家山姆会员店……

　　壹方天地

　　目前，壹成中心生活氛围已十分纯熟，教育、商业、休闲等配套一应俱全。

　　本次推出的壹成中心璞誉府是整个项目的楼王单位，位于壹成中心正心位置，可便捷享受五大主题旗舰商业，拥有壹成中心大面积中轴园林景观面，超200米阔绰楼间距等。

　　从这一点来看，壹成中心璞誉府的客群和其他四盘有明确区别，其主推为建面约143-296㎡的大面积产品，总价1005万起，最高达到2855万，基本以改善型乃至豪宅客群为主。

　　可以说，壹成中心璞誉府唯一的缺点，就是不太适合首套置业家庭。

　　荟港尊邸

　　说起荟港尊邸(港铁·天颂)，也是湾帮主的老朋友了。早在荟港尊邸(港铁·天颂)起势时，湾帮主便有幸参与其中，与许多业主共同参加了很多活动。项目于2016年便已卖完，港铁的品质以及无缝接驳地铁等优势让其得到市场的充分认可。

　　本次推出的尾盘不过32套，户型建面约88-251㎡，其中88㎡产品只有3套，剩下的都在124㎡以上，且多数集中在196㎡-251㎡之间，总价基本在千万以上。

　　考虑到纯熟社区以及限价等优势，荟港尊邸不失为打新的优选。只是考虑到小面积户型只有3套，入手难度极高，想拿下除了房票、积分等因素外，还需要一定的运气!

　　信达泰禾·金尊府

　　自信达泰禾·金尊府诞生起，便自带话题。从昔日的地王，到迟迟未入市，再到信达泰禾“分手”，如今重归信达地产操盘的金尊府终于获批预售，推出353套面约88-143㎡住宅，单价区间在3.9-4.3万/㎡，总价区间在353-616万/套。

　　这对信达地产而言，注定是一次亏本的买卖。在2015年信达地产以30.3亿拿下坪山G11337-0101地块，并以约达2.72万元/平方米的楼面价刷新“地王”纪录时，不少房企表示，算上基建成本、税费，信达以后要卖到4.8-5万/㎡方可能盈利。而今均价只有4.2万/㎡，和当初预估差距明显。

　　当然，对购房者而言，还是要从区域、配套等角度考虑。信达泰禾·金尊府位于坪山沙湖片区，是在建地铁14号线入坪山的先到站点，项目东侧为中山小学和中学，西侧紧邻锦龙大道，北侧为力高君御国际，南侧为京基御景印象。

　　目前，周边二手房挂盘价格在4.5万-5.5万之间，其中力高君御国际最高，均价达到5.3万，部分户型挂盘达5.6万。京基御景印象二期均价最低的为4.4万。

　　从新房市场来看，去年11月万樾府线上选房，均价约4.2万/㎡，372套房源全部售罄，可谓“秒光”;今年5月佳华领悦广场开盘，推出186套住宅，均价4.41万/㎡，也全部卖完。

　　因此，这次信达泰禾·金尊府4.2万/㎡的均价，在这5个新盘当中，还是具备一定优势的，湾帮主认为不失为刚需客群的一个好选择。

　　当然，信达泰禾·金尊府地处坪山，很多配套仍需时间方可兑现，如建设中的14号线计划于2022年底试运营。

　　恒壹四季华府

　　恒壹四季华府位于龙华区明康路和梅观高速交汇处，属于民治片区，也是龙华发展较早的区域。周边小区居住氛围都相当不错，如春华四季园，临街店铺种类也很齐全，生活十分便利。

　　除此之外，项目南朝向既是华南实验学校及附属幼儿园，同时紧邻奥特莱斯8号仓，生活、教育等配套相当齐全，能够满足一般家庭日常所需，优势明显。

　　周边配套

　　湾帮主认为，恒壹四季华府是个优缺点都很突出的项目。例如恒壹四季华府由深圳市新宏投资发展有限公司开发，是个名不见经传的小开发商，若是点开相关企业信息，会发现其经营范围多且杂，包含了投资兴办实业、物业管理、房地产开发、国内贸易、土木工程、光电科技开发等等。

　　或许正因此，本次推出的产品才会出现诸多“不成熟”的地方。

　　首先，作为一个规模不大的楼盘，产品、客群定位都理应更加集中，但是本次推出的174套住宅却涵盖了80-315㎡的产品，跨度非常大，总价起至569万，高则达到了2278万!显然想把刚需、改善甚至偏向豪宅的客群都拿下，这对于一个只有5.5万㎡的项目而言，无异于“一口吃下胖子”。

　　其次，由于项目自身体量较小，且回迁房和商品房比例接近1比1，自身配套难以保证。

　　再次，或许由于经验不足，项目在定价方面存在明显问题。项目均价约7.08万/㎡，单价区间为6.6-7.2万/㎡，基本高出周边二手房1万以上，如龙岸二手房指导价5.6万、春华四季园5.83万、万科四季花城4.89-5.61万。

　　最后，作为一个体量不大的项目，开发商却选择了预约看房，湾帮主特地前去考察却被拦在门外，必须要预约后第二天方可进入营销中心看房，这是否可以理解为开发商不自信的一种表现，才需要如此藏着掖着?

　　特别值得一提的是，去年10月，中海地产以成交价30.85亿元拿下民治街道A808-0020宗地，楼面价4.16万/㎡。该项目正好与恒壹四季华府相邻，且是限价盘，均价不得高于6.72万/㎡。况且，今年坂田片区还有信义居御山居、华侨城荷棠里等新盘入市，买品牌房企的房，买物业管理有保障的房，不香吗?

　　除此之外，恒壹四季华府距离民治地铁站和五和地铁站都达到了1.8km左右，步行时间约25分钟，和乘坐公交时间差不多(高德导航数据)，这对工薪阶层并不友好，湾帮主认为购房者需谨慎。

　　湾帮主总结

　　在这五盘中，有四个楼盘定位十分清晰：保利勤诚达誉都、信达泰禾·金尊府都是单价3.9万/㎡起，十分适合刚需客群;荟港尊邸、壹成中心璞誉府则是“物以稀为贵”，更适合改善型乃至豪宅客群，体现出了大牌对产品的精准定位。

　　唯有恒壹四季华府定位十分不明确，且在品牌、交通、价格等方面都不具备明显优势。甚至仅从品牌这一点来看，恒壹四季华府和其他四个项目就存在明显差距。湾帮主认为，对购房者而言，这是一次“五者选其一”的局面，对于恒壹四季华府这样的项目，必须坚决弃选，毕竟在同个区域内，今年都会有更好的品质项目入市，完全可以将其替代。

　　因此，横向对比之下，湾帮主认为恒壹四季华府在本次五盘齐发的局面中，很有可能遭遇“滑铁卢”，被市场抛弃!产品设计和营销均存在硬伤，或许，这是恒壹作为一个菜鸟应该得到的教训!