昨天下午，深圳2021“集中供地”首次土拍已完美收官，共揽金138.44亿元。

　　回顾可戳吸金138.44亿!深圳集中供地首拍结果出炉!龙光、佳兆业均有斩获

　　深圳这次土拍放到全国已完成集中供地城市来看，不管是从出让土地数量还是出让金额，实事求是地说，不值得一提，却无碍深圳依然是开发商放不下的心头宝。

　　本次全国22个城市集中土拍部分城市情况：

　　4月15日，长春40宗地卖出194.44亿元;

　　4月26、27日，广州42宗地收金905.6亿元;

　　4月28日，重庆46宗地揽金635亿元;

　　4月28日，无锡16宗地合计成交金额256亿元;

　　4月30日，沈阳22宗地半天全部成交，揽金198亿元;

　　5月7、8日，杭州57宗地，累计成交金额达到1178.21亿元;

　　5月10、11日，北京30宗地收金1110亿。

　　复盘一下昨天的拍地现场，一切都是薛定谔的猫，在确定性中，又充满了变数，多了几分意外惊喜。

　　如南山西丽人才房地块，龙光与万科特建发联合体厮杀近2个多小时，竞价达到195轮，最终龙光以69亿元拿下，为这场土拍增加了最大看点——史上最受欢迎的人才地。

　　事后，我们也采访了广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士，如何看待深圳2021集中供地首拍?这究竟意味着什么?

　　房企都想在深圳“搞地”

　　以下为广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士点评：

　　1、深圳住宅用地开始明显增加供应规模。

　　深圳市2021年度建设用地供应计划中显示，今年深圳计划供应建设用地总量1130公顷。其中，居住用地就有363.3公顷，供应量占总供应量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。深圳能把住宅用地供应占比达到30%以上，与国际大都市接轨。产业结构调整后，一般制造业大面积迁出，现代服务业需要的空间较少，深圳需要提高城市的集聚力，特别是人口的集聚的需要，把空间向住宅用地转移，符合大城市的一般规律，也符合深圳作为大湾区的核心、东岸都市圈的核心，需要用地上结构上作出的调整。

　　2、尽管供地少，但比较均衡。

　　深圳第一批供地规模比较小，但后续会明显的增加，特别是在第二批和第三批。本次供应的6宗地，分别位于宝安西乡街道、光明凤凰街道、龙华民治街道、南山西丽街道和深汕合作区的赤石镇。而且每一宗地都有配建公共住房的要求，甚至还有单独的人才住房用地，这样大力度的增加公共住房，在国内首屈一指。从新增供应来看，正在向二次房改中公共住房占主导的方向来演进。

　　3、深圳向二次房改目标迈进。

　　深圳此次供地，还有一个很大的特征。增加公共住房配建的比例和要求，向二次房改确定的2018-2035年增加1,00万套公共住房的目标迈进。意味着深圳新一届政府上台以后，对于住房供应结构调整的决心和力度更大了。包括在打击小产权房工业用地转住宅功能上，明显的提升了改革的力度，希望能够给住宅用地增加更多的可用空间，确保二次房改的目标实现。

　　4、房企在深圳拿地决心强烈。

　　限地价、限房价、竞地价、竞配建等“双限双竞”的模式，深圳土地出让的门槛是最高的，这次达到地价上限以后产生的竞配建地块，开发商的盈利空间被极大的压缩，特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造、销售水平。部分项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润了。深耕本地的佳兆业和龙光拿地的决心很大，带旺了整个土地市场的热度，也与这两宗地块区位优势突出有关。

　　整体来说，开发商对深圳土地的觊觎还是非常强烈的。在深圳拥有项目，以深圳为原点拓展整个大湾区的房地产市场，这已经成为开发商提高市场占有率和核心竞争力的一个筹码。

　　“王者”龙光：补仓大本营

　　从这次土拍结果来看，龙光地产无疑是最大的赢家。

　　真正来说，6宗地土拍最有价值只有3宗地：宝安尖岗山商品房地块、光明凤凰城商品房地块、南山西丽人才房地块，当中龙光独揽了2宗，拍地总金额138.44亿元，龙光就贡献了79.88亿元，不愧是大手笔!

　　回顾龙光拍地史，不仅斩获高价地，还偏爱拿地王。

　　2014年10月，龙光斥资46.8亿元拿下龙华单价地王，楼面地价逾25000元/平方米，超过当时龙华新房均价;

　　2015年9月，龙光以112.5亿元拿下深圳总价地王龙华红山地块，成为总价地王;

　　2016年6月，再次以140.6亿元总价拿下深圳市光明新区一块商住混合用地;

　　2019年6月，龙光地产以最高限价65.85亿元收入囊中，楼面价约6.70万元/平方米，成为龙华区楼面单价新“地王”。

　　2020年5月，龙光经过103轮竞拍战，拿下深圳前海限价地块，8.67万元/平方的可售楼面价创下深圳乃至全国地价新纪录。

　　龙光在深圳迅猛拿地，最重要的原因是补仓大本营。

　　深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长邓志旺指出，龙光于深圳缺乏土储，而城市更新方面土储转化较慢，所以只能通过公开土地市场拿地。

　　从土储来看，截至2020年底，龙光于深圳土地储备为407.23万平方米，占集团总土储5.7%;而在2016年末，深圳土储曾占到龙光总土储40%。

　　曾经因为重仓深圳，给龙光地产带来了不俗的收益，但是近几年深圳区域销售额占比却出现连续下滑。数据显示，2016年至2019年龙光地产来自深圳区域的销售金额占比分别为44.1%、40.1%、34.4%和12.4%，从高点至低点的下降幅度达31.7%。

　　龙光深耕大湾区二十余年，粤港澳是其首要货仓。

　　有枪有粮，才能干一番大事。

　　就如西丽地块，虽是限价人才地，但业态丰富，包含办公、商业、酒店、熟食中心、住宅(可售人才住房)，其中办公与商业可分割转让，酒店、熟食中心限整体转让。

　　地块整体估100亿元货值。龙光单挑万科+特建发联合体，看中的应该是商业部分的货值。虽然住宅比例低，以龙光的操盘经验，足以有可观的利润空间。

　　佳兆业：旧改、土拍两手抓

　　昨天刚拿下地块，佳兆业的施工器械就进场了，还拉出横幅庆祝项目开工。同比去年11月底万科尖岗山拿地，当天就开工，今年5月底就有望入市，以此可见，购房者今年年底或明年初就能“打新”佳兆业尖岗山项目了。

　　其实，佳兆业拿下宝安尖岗山地块付出了较高代价。

　　佳兆业以25.44亿元+配建3.1万平方米人才住房摘得宝安尖岗山宗地A122-0372。该宗地块建筑面积为6.74万平方米，此次配建率(即人才房面积与住宅面积的比例)高达47.53%。可以说，有接近一半的住宅建成后无偿赠送给政府。

　　但是，对于在深圳土储大都是依赖旧改项目转化的佳兆业来说，通过土地招拍挂市场拿地，也不失为快速补充土储的途径。

　　2020年报显示，截至2020年末，佳兆业在大湾区土地储备约1590万平方米，占整体土地储备的55%，货值超4600亿元。而大湾区城市中，深圳及广州作为佳兆业深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的36%。

　　这是财报上的明面数字，而其真实土储绝不止这些。截至2020年底，佳兆业仍有逾200个城市更新项目尚未纳入其土地储备。

　　目前，佳兆业共储备有城市更新项目201个，占地面积超5000万平方米。其中，深圳120个项目，可售面积达3000万平方。

　　在转化供地方面，2020年佳兆业转化9个城市更新项目，位于香港、深圳及广州等地，可售面积近180万平方米，转化面积同比增长152%，对应可售货值约640亿元。

　　佳兆业2020年新收购的土地中，广东省土地占了一半，其中，深圳有5块地，住宅有3块地。

　　在“集中供地”背景下，对于佳兆业而言无疑是一项利好，也是其区别于其他房企的优势所在。

　　那么，2021年，佳兆业在深圳要推哪些项目?

　　佳兆业今年在业绩发布会上宣布2021年计划推出的楼盘，深圳的有三个项目，分别是佳兆业深未大厦、佳兆业燕溪和鸣、佳兆业航运红树湾。

　　在媒体春茗会上，佳兆业表示2021年将推出东山小区城市更新项目、横岭项目、坪山项目。

　　其中，东山小区城市更新项目也是佳兆业今年的重点项目之一。

　　项目位于福田中心区CBD核心位置，滨河大道与民田路交汇处，平安金融中心及深圳会展中旁边，地理位置优越。

　　项目占地面积近3万平，总建筑面积约20.8万平，住宅部分从公共空间配套到室内家居打造均采用国际一线设计品质，旨在打造一个共享、多元的居住环境，营造品质居住体验。

　　结语：拿地之后，拼的就是房企的真功夫。让我们期待龙光、佳兆业等房企以强大的产品力和客户服务，为深圳业主提供美好的生活。