1.

　　前几天看到一个讲买房的视频，里面提了一个问题，：

　　300万左右的总价预算在深圳买房，是该选择东部还是西部?

　　买东部龙岗，可以买一套还算标准的二居室：

　　(实际挂牌价在295万-300万之间)

　　买西部宝安，只能买一个十几平小单间：

　　你会怎么选?

　　视频最后给出的答案是，

　　从升值的角度，买西部小单间更好，

　　因为这就是一个同样的预算下选地段还是选面积的问题，

　　显然，选地段比选面积更能升值。

　　至于自住，结合自己实际情况选择就好了。

　　如果你这个问题拿去问房产界的各路大V，得到的答案基本也是这样的。

　　但我总觉得哪里不对。

　　2.

　　我们都知道房子有价值，

　　可以抵御通货膨胀、可以申请贷款。

　　—— 这些金融属性，当然是很重要的原因。

　　但归根结底，这一切都源于它有“住”的价值，

　　以及由此绑定的市政资源(最典型的是义务教育阶段公立学校入学的资格或者优先权)。

　　除去少部分学区房，房子最大的价值其实就是用来住的。

　　也就是说，

　　一套房子必须要有最底层、最真实的自住的需求来接盘，它的价值才稳固。

　　否则，就是击鼓传花的炒作。

　　那，这种十几平的小单间，它的受众是什么样的?

　　这么小的房间，一般只适合一个人住，二人住就已经是极限了。

　　总结下，真正买来住的，无非以下几种人群：

　　一、单身

　　是一个还算比较大的群体，但这个群体最大的问题在于：

　　买房的需求不够刚性，因为可以租房住。

　　尤其是在广州、深圳这种租房市场比较完善、稳定的城市，巨多的小产权、宿舍是专门用来出租的，只要你不搬走，几乎不会出现房东卖房赶人的情况。

　　那肯定有人会说，自己买房保值啊，租房不能比。

　　这就陷入到了一个循环论证里面了：

　　为什么买，因为保值升值;为什么保值升值，因为有人为了保值升值而买。

　　循环论证不能作为论据支撑，而且我们这里分析的是最底层的“住”的需求。

　　二、丁克夫妻

　　三、单亲+一个孩子

　　后面两者都是小众群体。

　　总之不论如何，这类房子实质性的接盘群体，口子是收的非常小的。

　　它面向的，是一个非常小众的市场。

　　小众，意味着风险高。

　　而市场上买房需求最强烈、也最大众的群体，是传统的家庭(夫妻+娃+额外一个人带娃)，

　　对居住面积的需求是刚性的。

　　至少需要两个独立的房间。

　　3.

　　所以对这个问题，我的看法是，

　　在一定范围内，选地段要优于选面积，这个没毛病。

　　比如，同样的预算下，好地段的二房好过差地段的三房。

　　如果是在一线城市，这个范围还可以扩大到可改二的一房，因为它勉强也可以腾挪出一个家庭的居住空间。

　　但这种十几平的小单间，我觉得它的高价里有水分(学区房不在此列)。

　　因为这种房子真的非常非常不适合居住。

　　许多人应该都听过这样一句话：

　　适合自住的，不适合投资;适合投资的，不适合自住。

　　这句话说得并不全面。

　　真正适合投资的应该是：

　　当下不适合自住，但未来(一般是几年)适合自住的房子。

　　而绝不是一直不适合住的房子。

　　一套房子从不适合居住到合适居住，经历的是周边配套，如产业、交通、学校、商场、医院等，不断完善的过程。

　　但房子的面积，永远不会增加。

　　买的时候不适合自住的面积，以后永远也不会适合自住。

　　4.

　　最后还回到这个问题，我们把它尽量把它扩展成一个普适性的话题：

　　在一线城市买房，同样的预算下，

　　一、距离远的二室一厅、上下班单程通勤时间1.5小时(即到就业中心的通勤时间可控，不超过1.5h);

　　二、距离近的小单间，上下班单程通勤时间0.5小时;

　　该怎么选?

　　二者都有价值，这是城市赋予的。

　　但如果二选一的话，我更倾向于选择前者。

　　——这个结论可能不符合主流观点，但我认为这样逻辑才是自洽的。

　　大家可以讨论。

　　如果是你，你会怎么选?