全球大通胀确确实实来了。

　　2020年，全球89%国家的房价都在上涨，这一比例达到2000年以来最高。

　　美国建国至今，差不多20%的美元，都是在2020年和2021年印出来的。

　　货币是水，资产价格是船。水涨自然就会船高，代表成熟市场的指数美国标普，上涨曲线和全球流动性是基本一致的。

　　基本不咋涨价的日用品市场也进入上涨，可口可乐CEO表示，由于原材料价格和和运费上涨明显，该公司打算提高售价。

　　与此同时，宝洁也几乎同步上调护理品价格。宝洁的竞争对手、全球最大纸制品生产商之一金佰利，也宣布于6月下旬涨价。

　　涨涨涨!全球一体化，没有局外人。

　　家门口的大水将至，我们如何保卫“资产”?

　　“未来3-5年，还是要买硬通货,就是具有很强的对抗通胀的属性的资产。”

　　这是东吴证券首席经济学家任泽平4月27日在和汇添富基金经理胡昕炜、著名财经主持人马红漫，一起参与的一场线上交流中，就今年的宏观经济、货币政策、人口、国潮等问题，在资产配置上给出的建议。

　　当下最硬的硬通货，必然是房产。

　　如美国，这一轮的楼市上涨是全国性的普涨。全美50个州几乎所有别墅公寓，价格都在飞涨。

　　在深圳，全国人民都知道，住宅买了就能躺赢。

　　但自去年715限购政策升级后，2021年，官方又陆续出台了“二手房指导价”“买新房资格预审，严打造假买房”“拟在商办用地中剔出商务公寓用途、“关于进一步加大住房用地供应的若干措施”等相应政策，4月底更是堵住了小产权这个蓄水池。

　　一边收紧住宅政策，一边却不断释放公寓利好政策，你品，你细品。

　　半山得到消息：过去这个月，会展区域共卖了700多套公寓。在这场资产保卫战中，公寓是不可或缺的“种子选手”，尤其是对有钱又没名额的人们来说。

　　那么，在深圳买公寓如何选?

　　核心地段的轻灵型公寓是首选!

　　抵抗通胀的硬资产，重在“硬”，对应房地产来说，买的就是“地段”。

　　对于一个城市来说，好的地段必然是在城市的中心区域，以及区域的核心位置。因为这样的地方最受政府重视，资源、产业、人才、配套等高度集聚，物业首其保障能够稳健持续增长，甚至龙头盘起到领涨作用，抗风险能力极强。

　　深圳是一个多中心发展的城市，买公寓选择区域核心能选在哪?

　　去年年底，在贝壳研究院公布的深圳公寓租金TOP15中，华润城万象府、恒邦壹峯、金地国际公寓等等在列，深圳租金最高的公寓平均收益率在2.45%左右。从区域看，福田有8个公寓项目上榜，南山占了5席，罗湖占2席。

　　事实证明，铁打的绝对中心，流水的相对中心。无论深圳怎么变，福田、南山、罗湖仍会是深圳的城市中心。

　　其次，轻灵资产贵在“灵”，即面积小，总价可控!

　　不知大家有没有发现，近几年南山、福田比较盛行大面积产品，无论住宅还是公寓，几乎很难看到90平以下的户型。

　　比如，住宅方面，南山区域去年开盘的润四户型面积96-208㎡，待售的润五户型99-190㎡、蛇口半山臻境最小115㎡、晗山悦海城160-180㎡，福田即将入市的天健天骄北庐158-321㎡。

　　公寓方面更不用说了，深圳湾壹号332-1200㎡、华润深圳湾瑞府228-583㎡、招商蛇口太子湾·湾玺320-410㎡、中心天元266-393㎡、东海国际公寓120-400㎡……这些网红盘越是大户型越好卖，几千万的公寓，说秒光就秒光。

　　这不仅源于市场对“高大上”的居住品质和圈层的旺盛需求，还有开发商把房子面积做得越大赚得越多。这就导致了，在深圳的核心区域的小面积房产是十分稀缺。

　　从原关内1000万的入门价来看，小面积、总价百万的公寓，中长期价值非常明显。

　　放眼深圳，称得上“轻灵型硬资产“不多，半山重点推荐恒大珺睿大厦。

　　恒大珺睿大厦位于深圳市福田区华强北街道振华路与华强北步行街交汇处，紧邻地铁华强北站。楼盘总占地面积约1.04万㎡，建筑面积12.5万㎡，主体由一座约146.5M高的超高层建筑体及4.4万㎡商业综合体组成。楼盘集商业、办公、公共配套和公寓为一体，自带约3000㎡空中花园。

　　目前项目已获批预售，将推建面约42-78㎡商务公寓，价格7-8万/㎡，首期30万起，相比周边的宝树台指导价10万/㎡，价格倒挂了不少。

　　之所以推荐恒大珺睿大厦，主要是因为以下几个明显的价值点：

　　1、核心地段价值背书，硬资产价值凸显

　　核心地段的优质资产永恒看涨!

　　项目所处的福田区位于深圳经济特区中部，是深圳市的中心，这里浓缩了深圳的40年，在深圳的行政、金融、文化、商贸和国际交往等方面处于重要位置。

　　目前，福田400多家总部企业，包括招商银行、平安、正威、深投控等深圳本土世界500强企业，还聚集了深圳70%的金融机构总部、80%的创投机构、94%的基金管理公司、5260个5G基站，是中国三大金融集聚地之一、全球总部经济集聚区。

　　而华强北片区，是亚洲最大的电子产品集散地，深圳最具活力与经济效益的地区之一。近年来，经过产业、空间、业态不断转型升级，片区经济和产业展现出强劲韧性和活力。华强北常驻商家超过22万家，高峰期日客流量70万人次，在电子零部件、终端智能产品等领域具有强大的基础和优势。未来，华强北将做强电子科技产业，将“中国电子第一街”的金字招牌越擦越亮，将发展成为全球智能终端创新中心。

　　此外，华强北还是福田的商业中心，片区集中了佳兆业、恒大、桑达、中电等品牌开发商，根据初步不完全统计，华强北片区累计旧改体量已经超过了150万㎡，其中包括13万㎡的佳兆业环球金融中心、30万㎡的华强南西片区城市更新单元、12万㎡的恒大商业广场、3.2万㎡的兰光大厦旧改等，8.43万㎡骏嘉城市更新规划等，将对区域的发展起到巨大推动作用。

　　因此，福田资产至少在未来20年内都将是核心资产。

　　2、稀缺小面积单位，首期30万就能上车

　　福田区住宅供应极少，且面积以大户型为主，所以小面积公寓产品非常稀缺。

　　恒大珺睿大厦已获批预售，商务公寓建面约42-78㎡，价格约7-8万/㎡。

　　从单价上看，周边的2017年入市的宝树台的公寓，指导价为10万元/㎡，而恒大珺睿大厦销售价格低于这个价格不少，价格上颇具优势。

　　从投资门槛来看，恒大珺睿大厦的首付可以分期支付，首期30万就可以占据深圳中心，这点很重要。

　　从产品设计来看，恒大珺睿大厦也有不少亮点，项目即将推出建面约42-78㎡商务公寓，户户带阳台，推窗即揽城芯繁华盛景;3.1m高宽阔开间尺度，格局通透采光通风俱佳;恒大9A装修体系，以国际化视野，打造品质公寓，实现人们的栖居理想。

　　目前深圳的商务公寓已经停止审批，进入卖一套少一套的去库存时代，中心区少量的产品售罄之后，再无同类产品可售。

　　3、四地铁集中，租住方便，升值潜力大

　　项目立体交通纵横，未来规划地下负二层直连地铁，无缝衔接2/7号线，便捷换乘1/3号线;一共4条地铁线集中，这种密度目前只有车公庙可比。此外，紧临深南、北环、滨河三大主干道;汇聚人潮，便捷通达各地，持续客流推动财富涌流不息。

　　不管是自住还是出租给租客，均可“足不出户”便可享受便捷的通勤体验;和非地铁沿线物业相比，显现出高效的特点和便捷的感受;而且地铁物业升值潜力更大、抗跌风险更小。

　　4、中心配套齐全，锁定城市精英人群

　　项目自带4.4万㎡商业综合体，规划有购物、餐饮、娱乐等多种配套，同时楼下的华强北步行街，是深圳商业最为密集的区域之一，步行街上有茂业天地、九方购物中心、世纪汇购物中心等多个大型购物广场，能够全面满足购房者购物、娱乐和用餐所需，一下楼就可便捷的享受繁华生活。

　　项目生态环境非常好，与三大自然生态公园毗邻，距离深圳中心公园直线距离约400m，荔枝公园、笔架山公园环绕周边。

　　智能家居+恒大智慧社区平台+恒大物业，依托云端技术和人工智能技术，为居者打造安全生活场景，24H贴心守护，为业主提供便捷生活服务。

　　投资公寓，还有一个非常核心的维度：看租金收入。

　　就拿华强北的宝树台、恒邦壹峯两个公寓产品来对比，根据贝壳找房显示，宝树台同面积单位月租金在6088-11000元/月，恒邦壹峯同面积单位月租金在7500-12000元/月;基本每平米的租金过了200元/平，接近豪宅水平。

　　从租客质量和数量来看，恒大珺睿大厦坐拥华强北4万多户个体工商户、22万高端商务人才，高质量、庞大的租赁客群，稳定的租金，对于恒大珺睿大厦的投资回报起了决定性的作用。

　　从需求来看，在深圳租赁市场中，单间公寓的需求量最大。原因在于公寓租客群体的特殊性，数据统计，2019年深圳人平均年龄仅33岁，租公寓多是小年轻，拖家带口的基本不会租公寓。而且公寓越小面积，租金越贵。所以恒大珺睿大厦公寓投资回报率较为可观。

　　结语：2021年在资金潮涌动下，在自身的资产配置上，我们需要做的是提高硬核资产免疫力!相信像恒大珺睿大厦这种核心地段优质物业更受到有眼光的投资者青睐。

　　目前项目正在火热认筹中，近两天就开盘了，感兴趣的千万别错过了。