五一节淘哥去踩盘，发现一些新盘出乎意料的火爆。

　　上午10点多，淘哥到了华强北的恒大珺睿大厦，展示中心挤满了人，现场摩肩接踵，人声鼎沸。淘哥注意到，很多购房者都是全家人出动，有的抱着小孩，有的是白发苍苍的夫妻，沙盘处、样板区、洽谈区、签约处都是看房者。

　　现场销售说，这还不是高峰期，基本上从早上8点到晚上12点都有客户来访。

　　据了解，项目即将发售的是建面约42-78㎡的商务美寓，目前正在认筹，马上就要开盘了。此外，还有建面约11-119㎡的街区商铺。

　　为什么恒大珺睿大厦会如此火爆?

　　淘哥认为，一是市场环境的变化。

　　最近小产权被禁，住宅打新难，二手指导价买二手也很难，楼市上可购买的五类资产：住宅、小产权，公寓、商铺、写字楼，只剩下公寓、商铺、写字楼，在通胀背景下，市场上大量资金无处可去，对这些物业的关注度明显提升。

　　二是项目本身的优势。

　　并不是所有的地段都适合买公寓、商铺等，这些物业对地段、交通、人流、产业、商圈的要求极高。

　　恒大珺睿大厦位于华强北商圈的核心位置，这里产业发达，是全球知名电子产业交易中心;四地铁交汇;商业密集;产品也很好，公寓产品首期仅30万，户型约42-78㎡，低门槛、低首付、租金收益率高;商铺产品是华强北近十年唯一发售一手商铺。

　　此外，市场传闻，一些机构投资者对项目的写字楼产品很感兴趣，有意整购。

　　01.

　　存量公寓只够卖3年

　　公寓是年轻人挤入都市核心区的最低和唯一门槛

　　最近楼市风向真的变了，公寓产品迎来众多利好。

　　1、从供应上看，深圳存量公寓预计2年多要消化完，未来想买也买不到。

　　去年7月31日，深圳宣布停止商务公寓的审批，这意味着未来公寓将绝版。

　　目前深圳的存量公寓还有多少?

　　根据中原的统计，2015年到2020年，深圳公寓供应面积约577万平米，如果不算新增供应，目前公寓的存量大概是192万平米，去年成交了70万平米，按这个数据来算，基本上不到3年，这些存量公寓就全部卖完了。

　　可能未来还有一些新增公寓出来，属于过去早就批了，但没有入市的，但是不多了。

　　同时今年上半年深圳公寓的消化速度明显加快，淘哥推断3年左右公寓就会卖光，公寓会越来越稀缺。

　　2、从需求上看，现在住宅限购、小产权被禁止交易，很多人只能去买公寓等产品，整个需求会越来越大。

　　大家仔细考虑一下，深圳房地产市场的所有产品分为五大品类：住宅、公寓、小产权、商铺、写字楼。住宅现在被限购了;小产权房禁止交易，处于风口浪尖;五大类里面只剩下公寓、商铺、写字楼，这些物业的机会可能真的来了。

　　这些被限购后的购房者，都是公寓的潜在消费者(也就是说只能买公寓了)，而且这个群体会越来越大(只要买了住宅后就被限购了)。对公寓产品需求反而越来越大，市场供不应求，公寓很快成为稀缺品。

　　3、公寓是年轻人挤入都市核心区的最低门槛，长远看，也是唯一的门槛。

　　这是淘哥最近反复告诉大家的观点。

　　如果你想到深圳最核心的区域居住和生活，如福田、南山、前海、宝安、龙华的核心地段，享受深圳过去40年积累的非常丰盛的城市配套：交通、商场、公园、学校等，以及治安、环境，买公寓是最低的门槛。

　　指导价之前，南山、福田核心地段的房子最高挂牌到20万-30万，90平要2000万的总价。其次，如果你想找低总价的房源，对不起，以后无论是住宅，还是公寓，都很难有小户型的新房。

　　以后公寓卖完了，未来的年轻人就只能住到远郊去。

　　想象一下，你在华强北核心区买了一个地铁上盖综合体小公寓，每天只要步行上班，或者坐几站地铁即可。下班后可以继续在公司加班，或者去综合体逛逛，和三五好友聚会happy，然后夜深了从容不迫的回家休息。或者你也可以在公司加班到深夜，然后同样从容不迫的回家休息，甚至还可以下楼吃点夜宵……

　　而你的同事住在远郊，每天清早6点就要起床，坐公交转地铁1个多小时甚至2个小时才能到公司，下班也类似，半夜才能到家。这么长的通勤时间带来的是疲惫不堪的工作生活状态，是无论上班还是聚会都需要争分夺秒的窘迫，“对不起，我必须走了，再晚没地铁了”。

　　你选择了哪一类物业，也就选择了哪一种生活方式!所以说，公寓是年轻人挤入都市核心区的最低门槛，长远看，也是唯一的门槛。

　　4、公寓在类住宅化，这是最近半年深圳唯一受到政策利好的产品：

　　2020年7月31日，深圳停止商务公寓的审批;

　　2021年3月3日，《深圳市城市规划标准与准则》，2021年局部修订版，删除了原本C1商业用地中关于适建商务公寓的表述，在“建筑与设施用途分类指引”上，也剔除了“商务公寓”字样，意味着商务公寓正式成为历史。

　　这些政策说明，政府希望公寓承担类住宅功能，成为住宅替代品，来解决深圳人的住房问题，未来的年轻人买不起住宅，可以鼓励他们来买公寓。

　　淘哥认为，在通胀和房票稀缺背景下，核心区域的公寓机会真的来了。

　　02.

　　刚需要紧盯中小公寓

　　产业+人口+交通+商业密集

　　公寓既然前景非常看好，到底该如何选盘呢?淘哥认为，公寓分两种选盘逻辑：

　　第一类，对于大平层豪宅公寓，如深圳湾一号、前海胤璞等，看景观、看地段、看品质、看管理、看圈层。这一类适合超级富豪，受众少。

　　第二类，如果买中小户型公寓，更适合普通购买者，应该选产业、人口、交通、商业密集的地方。

　　比如京基滨河时代。

　　比如紧邻福田CBD的京基滨河时代，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，43平的有的放租10000元，79平的一房居然放租15000元。

　　按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，无论租金和房价都处于一个上升趋势，这样业主就非常舒服了。

　　同样位于福田CBD的️深圳中心天元，2015年开盘价是6-9万，挂牌价也到了14万。

　　还有位于南山科技园的软件产业基地。开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。

　　现在的挂牌价大概是卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了!当年滨海之窗大概6万，现在按照16万计算，大概也就是2.66倍。

　　事实上，淘哥发现，在真正优质的核心地段，优质的公寓价格和租金，其实并不逊色于住宅。

　　淘哥发现，以上公寓都有几个特征：

　　都位于买福田南山的核心区域;户型都是小面积，好租好卖易流通;周边人口众多，产业发达，商业商务繁华;周边轨道交通发达，地铁口物业最好。

　　淘哥认为，恒大珺睿大厦能如此受购房者亲睐，就是因为具备以上特征，值得重点关注。

　　03.

　　恒大珺睿大厦

　　核心地段+产业+交通+商业

　　低门槛撬动核心资产

　　恒大珺睿大厦位于华强北核心商圈，占地面积约1.04万㎡，总建筑面积约12.5万㎡，由商业、办公、公共配套和公寓共同组成，将打造成为高端商务集群。

　　值得一提的是，项目主体楼高约146.5米，视野开阔，是片区内的地标建筑，极具昭示性。

　　其中公寓位于22F以上，公寓在高处，不仅可享受繁华的商业、齐全的文化配套，还可以隔绝噪音，实现静谧的居住氛围，以别样的方式实现闹中取静。

　　项目有以下有几点优势：

　　1、地段一流。福田未来还是深圳中心，华强北的新时代来了。

　　福田在深圳的位置是不可取代的，是深圳中心城区和先行示范区中的“首善之区”。

　　“首善之区”出自古文，有两个意思：一是指首都;二是指最好的地方。引申过来，可以理解为福田就是深圳最核心最好的片区。

　　不管是已经出台的深圳城市总体规划(2010-2020)，还是正在修编中的深圳最新的一轮城市总体规划(2016-2035)，福田都是被官方明确的第一级城市中心的核心组成部分。

　　福田的经济实力也非常雄厚，有深圳70%金融机构总部、80%创投机构、5千+个5G基站，是中国三大金融集聚地之一、全球总部经济集聚区。(数据来源：搜狐网)

　　不管是过去10年，还是未来15年，福田的中心地位都十分稳固，不会动摇。

　　再看看华强北，被称为“中国电子第一街”，将打造创新型“电子总部”。

　　比如，华强北在5G智能科技方面走在深圳的前列：

　　2019年，全国首个5G生活体验街区落户华强北，这里率先实现了5G信号的全覆盖，在华强北的步行街上，可以看到5G智能机器人的身影，凭借毫秒级别的延时技术和AI大脑的匹配，他们可以快准稳的完成环卫工作，片区科创氛围非常浓厚。

　　其次，华强北的市场吸引力非常强。华强北常驻商家超过22万家，高峰期日客流量70万人次，在电子零部件、终端智能产品等领域具有强大的基础和优势。

　　而且，华强北在不断引入创新资源。比如新设的华强北国际创客中心，已经成为国家级众创空间。

　　现在的华强北早已不是单一落寞的电子街，它融合了科技、时尚与文化，对人们具有持续性的强吸引力。

　　更让人期待的是，华强北的产业还在快速升级中。

　　2020年9月，福田区城市更新和土地整备局发布《华强北片区城市更新统筹规划》，华强北将升级为极速迭代创新的全球进化之芯、包容生长孕育梦想的活力城区、未来照进现实的智慧人文城区。

　　华强北作为世界级湾区创新产业高价值“重心”，有空间经济聚合衍生出的强大优势，毫无疑问是大湾区科技创新大空间的龙头。华强北就是福田未来的硅谷。

　　恒大珺睿大厦位于华强北头排位置，有强大的产业支撑，物业价值想象空间很大。

　　2、交通便利，地铁直达，4地铁交汇。

　　另外项目规划地下二层地铁直连2/7号线，便捷换乘1/3号线，可以说是实打实的双地铁上盖物业，交通十分便利。还拥有深南大道、滨河大道和北环大道这三大主干道，通达深圳各区都很方便。

　　便利的交通给整个项目带来源源不断的人流吸引，聚汇无限商气和资源，成为连接城市空间的生活方式。有数据统计，地铁口物业比非地铁口物业增值、保值空间高15%到20%左右。

　　3、商业配套完善，生态资源丰富。

　　楼盘底层自带4.4万㎡的商业综合体，下楼就是自家的旗舰商业，出门就是茂业天地，过条马路就到华强北九方购物中心和世纪汇，地上地下总量约600万㎡醇熟商圈，日均客流量达50万+。

　　值得一提的是，其建面约11-119㎡旗舰商业，位于项目负二层至五层，规划涵盖以5G科技产品、美妆、餐饮美食等多种业态进驻、以5G科技为首的6.0时代专业市场，大力创建ROI(Richness of investment)多元化商业业态新模式，未来将以更多元更智能的经营，树立商业市场升级风向标。

　　虽然位于繁华的中心区，但是项目的生态环境丝毫不逊色。项目毗邻三大自然生态公园，距离深圳中心公园直线距离约400米，周边还有荔枝公园和笔架山公园环绕。同时项目自带建面约3000㎡空中运动主题园林。

　　4、户户有阳台，低门槛、低总价、租金收益高;产品人性化设计，智能化家居。

　　公寓户共分为A、B、C三种，A户型建面约42㎡-54㎡，B户型建面约62-63㎡，C户型为78㎡，房型方正;而且户户有阳台，公寓又位于高处，可以阔揽福田繁华美景;

　　项目采用的是比较先进的9A标准装修，不仅大气舒适，品质感也很强。

　　小户型的产品总价低、门槛低、流动性强，租金回报率更高。周边单间月租金已经接近1万元。真正以小成本撬动大资产。

　　同时，恒大紧跟时代潮流，采用智能家居+恒大智慧社区平台+恒大物业，依托云端技术和人工智能技术，为居者打造安全生活场景，24H贴心守护，为业主提供便捷生活服务。

　　淘哥认为，恒大珺睿大厦是五一节不容错过的好盘，位于华强北核心商圈，有地铁、商业、交通、产业，是各种优势叠加的低门槛核心物业。

　　目前建面约42-78㎡的商务美寓正在认筹，马上要开盘了。感兴趣的朋友快去现场看看吧。