原创|黄佬邪

　　网传的一年三次集中供地，终于落锤。

　　4月10日，沈阳市自然资源局官方发布，2021沈阳将于4、7、10月分三次土地出让公告，4月30日将进行第一次土地集中拍卖。

　　此前一直网传沈阳三次集中供地，将分别于4、7、10月进行，官方发布信息后，证实了这一消息。

　　4月底的第一次集中供地，将供应25块土地，分布沈阳9个区：

　　从以上25块供应土地可以看出：

　　官方在第一次集中供地时，考虑到了全市均衡，一方面可以拉低全市地价均价，同时注意不要诞生地王。

　　NO.1|壹

　　东沈河地价破万

　　房价即将破2万

　　这些地块中，最引人注目的就是东沈河高官台—3地块。这块地起价与限价最高，分别为7980元/平，9180元/平。

　　—3地块的孪生兄弟—2地块没有放出，避免同一区域形成激烈竞争，估计是等第二、第三次供地时会出现。

　　数天前，黄佬邪在抖音上预测过高官台—2、—3地块的地价将突破万元，这次供应的—3地块在限价9180元/平之外，再来看看这块地的其它配建要求：

　　我们把备注放大来看：

　　该地块采取“限地价、竞建地块内产权无偿移交政府政策性租凭住房”模式;

　　该地块有无偿代建学校、道路、绿地要求;

　　在地块内按照不低于规划住宅面积5%无偿代建政策性租赁住房……

　　在沈阳市自然资源局官网的文件中，这些地块的备注内容全都有，不知众多媒体在宣传时，为何略去了。

　　备注的内容，对土地的实际成本影响较大，特此加以说明。

　　在规划中，高官台—3地块本身就是一块含教育配套、商业、住宅的综合性用地，如果加上这些实际成本，一位大开高管对黄佬邪说：

　　高官台—2地块起价+综合配套成本，已突破万元大关。

　　无论你是何种观点、态度，我们必须要正视一个事实：

　　近几年来，地价在缓步上升。

　　从目前各种渠道得到的内部消息看，高官台—3地块的争夺，将十分激烈，已经有业内人士预测实际楼面价将拍到1.4万/平，按此测算，高层精装价格将至少达到2.6万+/平。

　　即使只是按起拍价拿地，东沈河房价也将站上2万/平大关。

　　NO.2|贰

　　市中心供地为零

　　二环旁好地必抢

　　2021沈阳变成三次集中供地后，土地市场上会有何变化，地价会如何走?黄佬邪与众多业内人士交流后，有比较统一的观点：

　　1，市中心、二环内(旁)的土地，大开一定会争抢，而且因为拿地机会减少，竞争或会更激烈;

　　2，三环外土地可能面临调整，这也要看各开发商拿地的迫切度有多高;

　　3，无论拿地次数如何调整，房地产的规律不会变，即核心还是地段，从地段来判断土地价值。

　　回到土地价值属性，越靠近市中心的土地，越稀缺。2021沈阳第一次集中供地，一环内新地供应为零，二环旁已算是主城区。

　　一个城市的地价、房价，一般都会呈现金字塔形，市中心位于塔尖，理应最高，然后一层层降低。

　　在黄佬邪房价沙漏论里，曾经说过：

　　因为发展时间不同，各区域房价走势不同，但最终都会趋于平衡，以环线为例，当西、北二环房价普遍奔向或超过2万时(南二环特例、更贵)，东二环房价自然也会呈现同一趋势，何况，东二环还是沈河区，自带教育、金融优势。

　　今天，黄佬邪再补充一句：

　　随着东沈河突破2万大关，沈阳二环全线已经接近或站上2万这个标准。当二环实现2万单价闭环时，会挤压一环内、市中心房价进一步升高。

　　之前曾经写过一篇：

　　2020，沈阳楼市(5)4321格局，两极分化，越贵越涨，越便宜越火爆。

　　有全市眼光的亲，可以翻看一下，现在此格局是否已经形成?

　　NO.3|叁

　　以全市范围搜索

　　寻找市中心机会

　　热点总是那么吸引眼球，东沈河有明显的TZ机会，但沈阳市场上，藏在热点板块之后的机会，往往出现在市中心。因为市中心有土地出让的早，又赶上严厉限价。

　　比如2019的万科如园，当时销售价格仅1.9万/平，而且是不到一年期房，一个粉丝看完黄佬邪当时一篇文章后果然出手，几乎是抄到了大底。

　　因为如园不是热门板块热点楼盘，不是土拍市场上拿地，没有那么多流量，不那么被大众关注，因此抓住这样机会的人并不多。

　　平时不关注房地产市场的市民，是很容易错失这样的机会的。即使是关注，也会因为某些原因错失。

　　当大众目光被吸引到新闻热点时，你能不能冷静下来研究楼市，在哪儿有更好机会。

　　目前，沈阳一环内，从金廊的几个高端楼盘售价看，3万+单价已是普遍存在，个别市中心大平层二手房交易单价，甚至已突破4万+。

　　市中心，越来越显现出房价上升的趋势，而且已经价格不菲，哪还有没有回归市中心的机会?

　　万科大都会，城市旧改项目，因为土地出让较早，又赶上严厉限价，高层精装均价仅为2.4万/平。这个价格，或将只等于东沈河半年后新盘入市价格，而这个项目却是在一环内，北站CBD中心。

　　地价房价上升的过程中，你要不要抓住这个时间窗口，在市中心置业呢?