在愈加趋严的调控政策影响下，深圳楼市可谓精彩纷呈：

　　一边是新房二手房持续加压，炒房客被挤压出住宅市场，挥师转向公寓市场;另一边是刚需购房需求尽情释放，反而促使积分入围规则越来越严苛。

　　楼市购买主体的分化，从没有这么明显过。但面对供不应求的市场，2021年刚需的买房之路，走起来依旧踉踉跄跄。

　　01

　　周末三盘齐开售罄

　　刚需仍旧艰难前行

　　据深圳贝壳检测数据显示，上周深圳新房共成交1365套，住宅为938套;二手房共成交1501套，住宅为1349套;

　　而最值得关注的，莫过于周末集中开盘，并且当天即售罄的宏发万悦山(供应367套房)，以及深铁两个尾盘——前海时代、龙瑞佳园(前者20套，后者4套)。

　　其中，宏发万悦山以最低72.3分入围资格，“荣登”史上最严审核盘，由于超强性价比，甚至一度出现认筹通道瘫痪事件。最终，该盘入围1070批客户摇号，中签率34%;

　　而前海时代，则被网友称为“10年无房户，社保20多年打底才能买到前海盘”。

　　这要是因为其以8.74-11.05万/㎡的单价，远低于前海片区当前的市场价，传闻买到即赚1000万，所以，即便入围积分最低标准达到79.4分，但仍旧吸引逾2000名购房者参与“抢漏”。

　　作为春节后的首次集中开盘，尤其是坐拥前海、光明两大热点片区加持，本次三盘售罄，可谓是一次名副其实的购房狂欢。

　　并且，是属于真·刚需的购房狂欢。

　　回顾楼市的打新之路，刚需行走可谓无比艰辛：

　　先是2020年上半年，西部热点片区楼盘遭遇打新，无规则下财力与运气即可买到，这时候的深圳楼市，更多属于炒房客的狂欢;

　　再到下半年7.15新政出台，政策规定新房要以无房者优先，刚需入围机会大增的同时，代持炒房出现，“2000万资金刚需抢润玺”被送上热搜;

　　然后，今年1月末，天健悦桂府&龙光前海天境二选一，以及沙井、光明、南山、宝安等片区6盘齐发，标志着楼市进入“多选一”时代。在以社保年限为排名的入围规则下，催生了“社保巨子”、“深圳老人”等楼市热词;

　　最后，便是3月份缙山府调整积分入围规则，摒弃无房社保排名优先做法，积分比重向“10年内在深圳无住房转让记录计40分”倾斜。

　　现如今，深圳严打假流水以及违规代持，炒房客已经败走麦城。

　　然而，当市场只剩下刚需，买房真得容易了吗?

　　事实证明未必。

　　因为，即便是要求在深10年内无住房转让记录且名下无住房，这样的刚需仍大有人在，排名排到最后，还是要进入拼社保年限阶段。

　　例如，从本次宏发万悦山72.3分入围不难推断，满足条件的客户描摹应该是这样：

　　如果不考虑家庭或单身有未成年子女情况，那么除了单身或家庭在深10年无房产交易记录外，社保至少要缴纳303个月(25年零3个月)及以上才有机会入围。

　　再考虑到目前深圳新盘基本上都是多选一的情况，对于很多刚需客户而言，其实就是赌，赌哪个盘的竞争者少、赌哪个盘的积分不会太高。

　　唯一区别是，以前打新靠运气，现在打新靠排队。

　　02

　　楼市刚启步机会仍在

　　调整策略瞄准东部

　　深圳有多少刚需?

　　这个问题恐怕没有直接数据。但从深圳目前的住房自有率来看，潜在数目应该在数百万。

　　据贝壳研究院最新调查数据显示，当前深圳住房自有率仅为23.7%，不仅远低于全国73.9%的平均水平，甚至还不及隔壁高房价香港49.0%的一半。

　　如果按官方当前统计1344万常住人口计算，相当于深圳约1025.47万人没有自有住房。

　　如果再考虑到每年约50万的人口净流入，这个数字恐怕还要继续增加。

　　如今，在市场供不应求的大背景下，今后西部以及热点片区的新盘，高积分入围将成为常态。

　　对于那些排名靠后的刚需置业者而言，是时候调整购房思路了。

　　例如，一向被视为“洼地”的东部，诸如龙岗、坪山、大鹏等区域，是时候得到重视了。

　　实际上，东部作为深圳的腹地，近年来以超大的供应量，维持着房价的平稳。这也给了很多刚需客户留在深圳的机会。

　　在去年年底，深圳市规划和自然资源局公布“深圳市存量住宅用地信息”中，龙岗存量宅地项目达到92个，仍是深圳楼市供应量最大的片区。

　　现如今，在深圳都市圈框架下，深圳市政府正在大力推动东部地区建设，以14、16号线以及规划中的多条轨道交通网络为依托，东部必将迎来一个价值爆发时代。

　　这只是一个时间早晚问题，轨道交通带来的价值前景预期就摆在那里，光明就是一个例证。

　　伴随着西部打新难，东部龙岗和坪山楼市成交也逐渐趋热。这其中便有不少放弃陪跑幻想的刚需客户，转向东部战场。

　　去年下半年，坪山力扛东部楼市，表现亮眼。甚至出现了恒大城二期、万樾府两个日光盘。

　　恒大城二期第一批产品上线仅3分钟就被抢完，第二批产品成为去年坪山首个“摇号”项目;

　　而万樾府推出的两批产品都是“日光”，第二批房源线上选房都不到10分钟就宣告售罄。

　　这些事例充分说明，随着周边的配套日益完善，东部与西部的差距越来越小，并且，新房3-4万左右的价格，对于刚需客户而言，无疑是极为不错的选择。

　　总而言之，本次三盘齐开，相信很多刚需客户已经放弃了幻想。尤其是在楼市供不应求得不到根本改善的前提下，深圳购房恐怕仍将是一个概率事件。

　　在这种情况下，尽早“上车”才是最要紧的。