2005年，深圳房价均价约为7040元/平方米，平均工资约为2706元/月。至今，深圳房价已经翻了几番，平均工资已经破万。

　　在这座用速度创造奇迹的城市，仍有不少重度拖延症楼盘。锋哥最近在踩盘时发现，2005年就拿地的万福花园最近静悄悄地在动工，且已经进入封顶阶段，预计离入市已经不久了。

　　这十几年期间，楼市已经发生了翻天覆地的变化。万福花园所在的民治北片区也已经从关外边远片区，到如今的宇宙中心。区域、交通、产业等都发生了巨大的变化，唯一不变的是，万福花园还是那个万福花园，不管周边的人怎么催，它都不急。近年来万福花园也多次传出有新动态，但最终都不了了之。这一次，万福花园真的真的要卖了吗?

　　一个拖了16年的项目，到底值不值得买?跟着锋哥的脚步去看看。

　　入市在即?

　　万福花园位于民治办事处合强路与布龙路交汇处东北侧，锋哥了解到，项目的开发商是深圳市汕源新实业有限公司，该企业以实业起家，只有万福花园一个房地产项目。

　　规划上，万福花园总用地面积约35.68万㎡，总建面约15.4㎡，其中规划有住宅约14.76万㎡，整体由6栋33层高层住宅组成。

　　从土地面积上可以看出，这算是一个比较大的项目，但这么大的一块地皮却晒了近20年的太阳，怪不得总有路过的群友问锋哥这个盘何时会开。

　　据血拼深圳楼市信息，早在2005年，万福花园用地“A819-0018”就在国土局进行“土地登记”，一直到2014年，这片土地还只是一片用围栏圈起来的空地;2019年，项目正式动工后就进展飞速，目前已经封顶，估计离入市不远了。

　　说完项目说配套，从交通出行上看，万福花园不算地铁口物业，而且距离地铁还有一段距离，最近的地铁站为5号线的民治站，要1.6公里左右。

　　不过，规划中的地铁22号线对该项目是一大利好，因为万福花园距离规划中的“民治北站”不到500米的距离。去年，地铁22号线规划草案出炉，根据规划，轨道22号线途径福田、龙华和龙岗3个行政区，届时从福田到观澜只要45分钟。

　　目前，地铁22号线暂时没有准确官宣动工及开通时间。在此之前，出行方式主要还是得靠自驾和公交。

　　硬伤较多

　　有一点比较好的是，万福花园500米左右围绕有5个公交站，公交线路达50条。

　　从现状看，万福花园的地铁配套算是硬伤，毕竟想升级为地铁口物业还要等上好几年，除此之外，该项目的商业配套也不尽人意，自带的商业只有2100平，好在周边生活氛围浓，周边小店众多，基本的日常生活需求都可以得到满足。

　　此外，锋哥了解到，距离万福花园1.8公里左右，规划有建面为36万㎡的龙华壹方城，有消息说，龙华壹方城或将于今年下半年开业。

　　在教育资源上，万福花园配套有一所2400平米的幼儿园。该项目的具体中小学区还未划分，周边1.5公里内围绕有牛栏前小学、龙华区行知小学、松和小学、民顺小学和民治小学这5所小学。中学则是有民治中学。

　　至于价格，万福花园周边最近的一个二手楼盘为卓能雅苑，该盘的指导价为5.32万/㎡。值得注意的是，这个楼盘从2015年开盘，一直到去年，还有现房在售，在售均价约5.5万/㎡。结合片区其他新房的备案价，锋哥猜测，万福花园的价格应该在6万左右。

　　锋评

　　万福花园位置民治北片区，临近布龙路，属于网红民治片区的边缘片区，热度较低。周边环境以城中村及工业区居多，地段来比较中庸，建议有意愿的购房者到现场考察，不要因为“宇宙中心”、“民治片区”等概念冲动入场。对于非核心片区来说，涨幅总是相对滞后。

　　从配套看，项目短期内无地铁是最大硬伤，若再拖一拖等到22号线开通再卖，交通配套会有惊喜。现在看楼盘的学位非常普通，没有升值的爆点。但是现在二手房基本以指导价批贷款，相对而言新房有低首付的优势，建议自住买家可以将它列入参考清单。

　　从投资看，学位、区位、旧改等，万福花园都没有吸引力。自住的话未来购房群体应该以周边群体居多，可继续关注户型和社区设计等因素。

　　当然，值不值得买，最终价格是王道。入市价格出来后，锋哥会做进一步点评，建议关注。