租赁，探索长效机制

　　住房租赁，这几年挺波折的：2017-2019年是资本加持下的非理性繁荣，2019年下半年到2020年，则是“爆雷期”。

　　激情过后，趋于平静，没有痛彻心扉的经历，就无法真正弯腰，审视微观的现实。

　　现在，各方终于开始领悟了，终于开始回归到行业的本源，曙光也就到了!

　　国家“十四五”规划、中央经济工作会议、“两会”等高层的顶层设计中，关于住房的表述，重点就是租赁。而且，国家第一次对“十四五”住房租赁做了体系性的安排，也就是租赁的“长效机制”。

　　这与我们任何领域的改革逻辑是一致的，即先探索，让问题充分暴露，然后做顶层设计。

　　国家十四五规划文件部分内容

　　显然，不浪费任何一次“爆雷”。过去几年，住房租赁市场狂飙突进、野蛮生长，看似惊心动魄、惊涛骇浪，但高屋建瓴的管理层，站在更高的高度，冷静地观察着乱象背后的有序逻辑和治理路径。

　　拨开迷雾看，“十四五”租赁行动规划，住房租赁长效机制，轮廓渐清、开始出炉。

　　供给侧改革

　　首先，土地源头要有长效机制。

　　从2016年国务院发布39号文开始，“十三五”租赁试点起步。这5年，如果说住房租赁最大的“痛点”或“堵点”，就是源头的成本太高了，主要就是收房成本太高、租售比太低，导致租赁“不赚钱”。

　　当买卖市场还很暴利时，投资租赁，不违规的话，只能讲情怀。

　　痛定思痛，租赁供地必须要单列。2021年2月份，自然资源部发布的宅地供应长效机制“两个集中”中，明确提出，“年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%，其中常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市，进一步提高比例”。热点城市租赁地块单列，意在从源头降低成本。

　　其次，房源、房源、房源，重要的问题，说三遍。

　　总结“十三五”的教训，在集体土地建设租赁住房、“商办改租赁”等未获突破的情况下，单靠长租公寓，“招拍挂”配建等，很难实现规模化租赁房源“放量供应”，必须要拓展新的房源渠道。

　　近期，企业利用自有用地建设，被多次提及，这将是一个便捷且成本低廉的渠道。

　　这主要是针对国有企事业单位、高等院校等，他们手上有很多产业用地、科研配套用地。但是，这些地块基本都是“划拨用地”。由于产业转型、批地乱象、规划调整，这些地块闲置严重。照理说，划拨地块要被收回，但我国的国情就是这样，一旦批出去了，地块就很难收回了。

　　这几年，楼市火爆，但凡手上有地的，都想搞地产开发，但划拨性质、规划调整的双重约束下，不能搞商品房开发，这就导致“政府收不回、企业用不了、市场憋得慌”，这和集体建设用地、闲置商办的命运，一样一样的。

　　恰好，国家鼓励租赁开发，就给这些地块一个新出路。

　　机制是这样设计的，企业/高校联合政府国企平台，搞租赁开发，解决本企业/学校员工租住的基础上，多余的房子拿出来给到政府，既可以用作人才住房，也可以用作政策性租赁住房，可谓“多赢”。

　　不过，想法还在探索、落地的过程中，因为这些企业、学校不想房子被统筹。

　　所以，当房源筹集转向存量盘活时，面临的困境会很大。无他，商品房太赚钱了，企业、学校都想搞商品房开发。

　　另外，怎么设计多赢的机制，怎么实现利益平衡，怎么突破规划约束等等，还有很长的路要走。在集体土地建设租赁住房、“商办改租赁”等方面，亦是如此，未来依旧在探索。

　　政策性租赁住房

　　这里还提到政策性租赁住房。

　　什么概念呢?简单讲，就是“小户型、低租金”的租赁房源，主要面向新市民、年轻人供应。

　　现在，市场上拿来出租的房源，大多是从商品房转化来的“大户型”房源，不管单平租金高低，租金总价低不了，新市民、年轻人真的“租不起”。再加上“押二付一”的高门槛，租房的“财务自由”是个大问题，这是为啥搞政策性租赁住房的原因。

　　所以，我们讲供给侧改革，除了增加供地、盘活存量地块外，还要增加有效供应。所以，“十四五”期间，政策性租赁住房就是增量供应的主体，不管是单列租赁地块，还是集体土地建设的、商业办公改租赁的，抑或企业、学校或医院利用自有用地建设的，都将归类为政策性租赁住房。

　　从2020年开始的三年，建行将提供不少于1900亿元的贷款支持，帮助6个城市筹集80万套政策性租赁住房。

　　目前，根据披露，中央财政奖补扶持的24个城市，都规划了大规模的政策性租赁住房建设目标。

　　比如，2021年深圳筹建10万套租赁住房，多数是政策性租赁住房。比如，2021年西安筹建6万套租赁住房;2021-2023年，沈阳将筹建3.5万套，济南已选定11个项目等等。

　　总之，政策性租赁住房如火如荼地推进起来了。当然，这些政策性租赁住房的推进主体，短期看仍旧是国企平台。没办法，长租公寓还在“后爆雷”的阵痛期，国企需要顶上来了。

　　还有一个问题，各地习惯了靠“自上而下”的清晰规则来推进，比如公租房、棚户区改造等。对于政策性租赁住房，目前各地都很懵，不知道该怎么操作，积极性也不高，供地、规划、建设主体、分配模式和租金制定等都不清晰，但任务已分下去了。

　　预计，今年各地陆续发布实施的“十四五”住房发展规划，对政策性租赁住房，都会有明确的量化目标，未来可能会做专项课题。

　　长租公寓的未来

　　大家可能还有疑问，长租公寓不再鼓励了吗?

　　不是不鼓励，但至少在“十四五”的政策框架下，长租公寓已成为一个“小众”产品了。

　　因为，整治“爆雷”的问题上，管理层伤透了脑筋，发现很多长租公寓不是在做租赁，而是在搞资本运作，违背了规模化租赁的本源。

　　当然，长租公寓也可以介入政策性租赁住房，特别是当国企的效率出现问题、运营有难题的时候，必然会转过来寻求长租公寓的扶持。

　　所以，未来租赁搞轻资产运作，托管也好、输出模式也好，租赁要可持续运作，创造稳定现金流，才能推进资产溢价，这样的长租公寓会率先突围。

　　还有一点，国家强调的“长租房”，并不是一类新的住房类型，而是租赁消费模式，即从过去的“短租”转向“长租”，不仅是超过1年的租期，而是稳定的租赁，不是隔三岔五地换租。

　　有望在今年发布的租赁条例，在租售同权、权益保障、租赁秩序上做文章，鼓励广大租赁长期租赁。

　　从这个角度来讲，大环境是有利于长租公寓发展的，前提是大家要去探索新环境下的新机遇，要靠运营模式、租赁体验、品牌溢价、管理体系等，降成本、增效益，探索市场和政策匹配的路径，探索轻资产模式的应用场景。

　　毕竟，未来的房源、供地会很多，政策扶持也多，地方政府的需求、国企的需求和困惑也很多，迫切需要市场化导向、机制灵活的长租公寓能提供帮助。

　　最后谈谈资金。这个老大难的问题，也一直困惑着管理层。近期，国家不仅提出专项资金扶持，专项债发行也如火如荼。而且，在去年底以来的历次重要会议中，都提出要破解住房租赁的融资难题。

　　问题越突出，解决的“窗口期”越近。比如近期两部委整治经营贷的文件中，又一次提到了租赁融资。估计，融资的长效机制，正在路上了，我们拭目以待吧!