临近3月底，最近楼市又出了几个新的变化，今天腔调楼市专门抽出时间来给大家做一下上海3月楼市的分析。

　　另外，如果觉得标题图奇怪的，腔调在文末会解释选择这张图的原因。

　　在开始分析之前要说一下，时至今日，我们年前的预测正在一一发生，无论是新房房价涨幅，还是二手房市场的火爆。

　　这里肯定有不少人会反驳：

　　“你看现在新的购房摇号政策和银行限贷通知出来以后，很多人都没办法买了，这样楼市怎么可能不凉?”

　　或者“二手房尤其是学区房已经不行啦，新的政策出来以后，很多二手房和学区房价格都一夜降近百万。”等等。

　　这里，我们想和大家说一下，政策的严格程度和楼市热度是正相关，即政策越严格，反而说明当前楼市过热，不得不需要政策强硬压住。而非我们直觉上想的，政策严了，楼市就要凉了。

　　那些觉得市场已经凉下来的读者，腔调这边正好有个例子来说明情况：

　　新的计分摇号政策出来以后，有三个项目被最先试点：建发浦上湾、金地峯范和经纬城市阳光。

　　触发了1.3:1的建发浦上湾，开盘当天卖光是比较正常的事，让我们比较吃惊的是，本来认筹和开盘数据并不是很好的经纬城市阳光，最近续销也将卖完了。

　　金地峯范在认筹金130万的情况下，认筹比还能达到1.06:1。

　　如果觉得这三个时间太早，那最近整了个大活的尚海湾豪庭也足够说明问题了：徐汇滨江总价800万起的项目，在严格楼市政策的背景下还挑客户，这不是楼市的热度还在还能是什么?

　　腔调楼市一直是以一个买房者的视角来看待楼市，希望在行业内的我们，能通过观察，尽量客观地给我们的读者，还原每件楼市热点所展现出的背后的规律和逻辑，帮助大家更好地选房和买房。

　　如果我们想要大家看得爽，大可以和别人一样，说新政后房价要下来了，学区房也要不行了，人人都能买得起房了云云。

　　但市场有它的客观规律，不是某几篇楼市吸睛爽文就能改变的。

　　另外，最近前滩华二小学部春季招生出了点小问题：

　　简言之，前滩华二小学部报名人数超了，有部分孩子可能上不了前滩华二了，最后上车前滩华二学区房买家可能要掀桌子了。

　　巧的是，我们三个月前的文章

　　《认筹率1273% ! 前滩已经疯狂到这种程度了吗?》

　　中已经预测到了，下面是腔调当时的分析：

　　虽然这次没有开启摇号入学，但已经开始根据户籍、产权人、入户时间等开始分档排序了：

　　这说明，按档为了更好地均衡多方利益，如果贸然采用全体摇号入学，对最后上车的家长优惠不少，多少会遭到先入手当地学区房的家长的反对。

　　最近半个月，上海又出了一些新的政策和消息，一个是新高中招生政策，另一个是昨天和今天疯传的所谓的网签新政的消息，今天来和大家详细分析一下。

　　消息放出半个月

　　学区房市场到底怎么样了?

　　3月16号，上海高中招生新政出来了，内容之前的文章中我们介绍过了，可以点下面的链接去看政策分析：

　　突发!高中招生改革对学区房影响真的大吗?附16区义务教育招生政策

　　现在已经过去了半个月，这半个月以来，好家伙，真的是说什么情况的都有，有说一夜下跌80万的，有说没跌的，有说不跌反涨的，甚至连官媒都下来站台了：

　　有这个热度，说明学区房确实在大家眼里价格太高了，学区房问题本身也已经成为一个重要的议题。

　　问题是，这些新闻我们翻了不下50篇，除去转载，洗稿和抄袭的重复内容，剩下的新闻中，很多都是笼统地说明，没有具体的数据支持：

　　比如，找中介咨询学区房的买家卖家严重减少(具体多少?不知道)

　　或者有些房东降价50万+(是不是学区房?哪里的学区房?)

　　或者直接讲个故事：“小赵已经来上海工作15年了，孩子的教育一直是他最近头疼的问题，现在上海好学校与学区房挂钩......”(小赵真实存在么?)

　　看到问题了吗?没人拿我们能看得到的数据和例子来说明学区房市场的情况，讲的故事也都是千篇一律的套路，作为房东和购房者，没人能知道这些信息的可靠性和数据来源的真实性。

　　腔调今天也不按套路出牌了，我们直接上可以查到的数据。

　　腔调的数据来自链家，选取的是几个热门学校的对口小区，对比的是新政前后上架的房源价格。当然，仅半个月的数据也不能完整表明市场走向，两个半月后，我们还会再出一篇文章，用三个月的房价数据来分析。

　　梅园五街坊

　　首先是被引用最多的梅园。

　　虽然链家最近下架了一大批二手房源，但不影响看出价格变化的差异。

　　我们可以看到，同样是近58㎡的两室一厅，22天前(新政以前)挂牌的均价是15.9万，5天前(新政后一周)挂牌的均价依旧是15.9万，几乎没有变化。

　　这是梅园五街坊的均价，可以看出现在挂牌的价格全部高于链家给的均价。

　　为什么会差距这么大，一部分原因是户型面积不同，小面积均价更高。但更重要的原因是，最近链家的交易数据在审查后有过剧烈变动，这里给到的小区均价，指不定还是过年前的交易价格。

　　而且，就整个梅园的学区房价格，腔调前段时间还去找当地中介门店问过，除了个别业主是急着置换，绝大部分业主还是坚持原价。

　　然后是近90天成交0套的问题，这个其实很好理解，交易过的都被下架了，自然能在网站上查到的成交当然为0了。

　　这种热门学区房，挂牌18套，最近一个月带看107次，居然没成交一套?换成你们，你们觉得可能吗?

　　塘东小区

　　这个小区看得就比较明显了。

　　首先，下面这两个事昨天腔调在链家网上查到的正在挂牌的一套58.29㎡两室一厅，均价是8.4万。

　　很明显，58㎡两房均价远超链家给的小区均价。

　　咱们对比一下一两个月以前上架的房源的均价情况：

　　这两个事43㎡的一室户，均价只要7.3万，比最近挂牌这个可是低了足足1万。

　　文兰小区

　　这个小区的情况比较复杂，不少二手房的价格比较奇怪，我们来细细分析一下。

　　首先是新政后上架的这套41㎡一室一厅，均价7.9万，与链家给的小区均价相差无几，确实不高。

　　而且房东在说明里面提到了“拎包入住，到价签字”有点意思，既可以理解为房东不想轻易降价，又有希望可以尽快出手的意思。

　　对比同户型同面积新政前的一套的均价，确实新政后价格有明显下调。

　　但下面这套43㎡一室一厅，均价也才卖到7.7万，但是在新政前就挂牌的，不晓得是不是房东急于出手置换。

　　总结

　　因为链家网站上最近房源调整，很多数据已经完全不准了，但是咱们还是能发现其中的端倪。

　　我们这次举例的3个小区，近一个月的带看数都不少，但近3个月内的成交套数全是0。

　　只能说明，这个成交数据被“处理过”。毕竟带看无论多少，只要不交易，房管局都不会管。但是如果成交了，那负责人就有被请喝茶的理由了。

　　从3个小区的例子来看，新招生政策后，上海学区房是有分化的：一方面是这个政策放出后，给市场带来了一定的恐慌，不少房东和购房者都在观望。

　　另一方面，真正有需求的购房者该买还是买，甚至还会出现抢房和房东坐地起价的情况。

　　而且疯狂放出学区房价格跳水报道的也有两种目的，一个是拿学区房价格跳水来吸引眼球，“狗咬人”哪有“人咬狗”带来的阅读量高呢?

　　另一个就有点居心叵测了，就是放大了市场上极少数房主急出手的情况，然后间接逼迫房东尽快出手、买家尽快入手，然后坐享其成。

　　这次新政的影响，腔调楼市在之前的文章中分析的很明白，真正能惠及的只有菜小菜中的极少数尖子生，大部分中等偏上和中等学生还是享受不到的。

　　真正上好学校的路子只有两个，孩子刻苦学习，或者花钱进入师资力量更好的学习里面。

　　师资力量、教学水平、校长和老师的责任心对孩子的学校教育影响可太大了。

　　学区房的溢价，买的就是这个。

　　上海网签改革

　　没有查到任何官方信息

　　这两天，有关上海网签改革的新闻在朋友圈疯转，腔调票圈里面的很多中介也都在转发。

　　大致内容是：

　　“4月1日起，签房屋买卖合同前购买方需到交易中心办理限购查询，5个工作日后拿结果，再来签买卖合同，4月1日前已经网签合同的，按照目前原流程办理。”

　　“4.1号之后这样操作不行了，他必须把自己房子完全过户掉，然后去交易中心查限购，确认名下完全无房的情况下才能继续买房子。按揭审批1-2个月，过户一周时间，排队等放款1-2个月，整个周期要3-4个月甚至更久，如果像去年房价爆涨的时候，等4个月我相信没有哪个房东愿意等你，后果非常非常严重。”

　　对于这种对购房影响巨大的消息，我们自然是重点关注。

　　我们昨天花了一整天时间来查找这一消息的来源，整理出了以下的情况：

　　我们查到了这个朋友圈消息的最初始来源是这篇：

　　其余几乎所有文章都是这一篇的洗稿和抄袭稿，内容与这篇文章几乎一致。

　　但是，腔调翻遍了上海房管局的官网，以及其他相关官方网站，都没有出过类似的文件或规定。

　　于是，我们又去问了几个大的中介具体情况。

　　他们给我们的回复是：这两天也一直能看到这个消息，之前也有风声，但是他们并没有查到这个消息的官方来源。

　　此外，如果这个政策真的要执行，最终对接口肯定是网签中心的交易员，而且肯定会事先对交易员进行培训。然而直到今天，培训没有进行。

　　因此，这个网签政策改革的新闻，腔调只能给这样一个结论：

　　在确实证据出来之前，这样的消息不要轻信!

　　而且之后大家看到类似新闻，如果内容与上面提到的那篇一致，建议直接当抄袭文章看就好了。

　　最后，近期上海种种手段都表明了，zf要把上海楼市的上扬趋势往死里搞。

　　由此不仅会带来市场的恐慌，更会带来消息的混乱，就像乱世的时候会谣言四起一样。腔调这里想跟大家说下面几点：

　　1. 上半年还会有更多类似的信息会与真实信息鱼龙混杂，请大家在看到新闻后先不要惊慌，花个几分钟去找官方证实的消息源对比一下。

　　2. 无论买方还是卖方，如果当前有确切的需求，正常找房、看房、买房/卖房，不要受市面上的消息影响，提前查好限购限贷政策。

　　3. 市场有其自身的规律，当前上海楼市有大量购房需求，但放出的供给受到政策影响反而不足。在这波需求被满足之前，热门项目日光或者半个月内被抢光，开发商挑选客户的现象还会出现。

　　4.购房者需要平常心，不要过于着急，为了买房而买房。结合自身实际情况，看好项目了就动手，入手以后也不要再回头分析买得值不值，落袋为安。房子是为了住的而不是为了炒的。

　　附：腔调这次的标题图选择是黑泽明导演的电影《罗生门》的剧照，故事源自著名作家芥川龙之介的《竹林中》。

　　故事的大意是，所有人在传递信息的时候，都会因为私心，把信息处理成对自己有利的信息向他人讲述。具体细节，建议读者们有空可以去看一下原作或者电影，是个富有哲理和深意的故事。