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最近与大亚湾多位中介朋友交流获悉，开年后大亚湾楼市大幅度降温，愿意来看房的少了，成交就更少了!近期开盘的博林腾瑞二期，据中介说开盘当天销售仅两位数。项目二期共512套，开盘销售率约为1成!
博林腾瑞开发商，此前在深圳开发过博林天瑞、博林君瑞，后来转战大亚湾。博林天瑞当年在深圳房地产业内是个明星项目,出色的品质把西丽新房价格推向了新高度。但后来博林天瑞的二手房价跑输了很多西丽项目。鲜活证明，单纯靠品质拉高价格的项目，升值能力弱;综合优势强，才是跑赢大市的关键。
回到正题，大亚湾博林腾瑞为什么开盘惨淡呢?
一、受调控影响
国家层面不断强调牢牢坚持“房住不炒”，时刻绷紧房地产调控这根弦。以深圳为代表的热点城市，去年就开启了新一轮房地产调控。史上最强调控持续加码，深圳首创的二手房指导价，让二手楼市腰斩。广州、东莞也不断出台房地产调控措施。普通百姓都感受到了强力的楼市调控，观望氛围势必加重!
大亚湾，作为邻深的主要区域之一，是搭乘深圳便车“第一区”。大亚湾住宅供应量持续巨大，内部需求不足。深圳客户是大亚湾的绝对主力，也是大亚湾真正的“救命稻草”。如今深圳都降温了，大亚湾自然跟着降温。楼市是有周期的，冷热循环、波浪式前进。大亚湾的楼市周期也跟随深圳的步伐，只是慢一步而已。
金融收紧，是楼市降温的“杀手锏”。今年以来，经济形势好转，房贷利率进入上升期。虽然3月份LPR仍然是4.65%，连续11个月未变，但全国已有20个城市房贷利率环比上升。惠州虽然没有出台强力的楼市调控措施，但是房贷利率大幅度上涨。3月份惠州的首套房贷利率达到5.93%，环比上涨26BP，涨幅全国第一。惠州首贷利率比深圳的4.98%高了95BP，是大湾区房贷利率最高的城市，在全国为第三高!
金融调控，才是最硬核的调控。老地产人、资深买房人都知道，房贷利率的变化，是买房最重要的信号。房贷利率下降，供房成本下降，是重要的买房信号，房地产必定会迎来上升期。房贷利率上升，供房成本上升，是不要买房的信号(极度刚需除外)。每一轮房贷利率上升，都会让房地产降温。
惠州调控的“雷声”，虽然没有东莞、广州大，但是“雨点”更大。东莞的房贷利率没什么变化，广州的房贷利率是小幅上涨，惠州的房贷利率是大幅度上涨，直击“要害”。现在惠州虽然不限购，房贷利率已经全国第三高了，银行在提醒广大置业者要“静一静”。
二、项目性价比低
时间是最重要的资源!在邻深买房，交通优势十分重要。博林腾瑞位于大亚湾比亚迪南面，位置一般，没有突出的交通优势，离高速出入口、轨道站都很远。
项目在附近楼盘中，品质较高，均价16000元/平。相对深圳来说很便宜，但深圳人若在这里居住生活、在深圳上班，时间成本极高，其实综合性价比低。从大亚湾内部看，博林腾瑞的性价比也比较低。在市场平淡的情况下，没有突出优势，没有高性价比，难卖是必然的。
1、打错了学位牌
博林腾瑞号称与学府为邻，以学校为主要卖点，吸引看重学校、看重教育的深圳人。我们来看下大亚湾博林腾瑞的学校配套真实情况。
博林腾瑞宣传特别强调学校配套，是广外大亚湾外国语学校。该学校是一所民办学校，由广东外语外贸大学与深圳某公司合作创办，15年一贯制，包括幼儿园、小学、初中、高中。学校学费比公立学校高很多，约2万元/年。
广外大亚湾学校于2017年9月1日开学，办学时间短，成绩还是未知数，还处于根据大亚湾情况摸索办学阶段，教学质量还待验证。不过这种联合办学，内卷严重，要成为优秀学校还是很难的。
博林腾瑞二期距离广外约800米，号称与学校为邻。对于刚需家庭来说，这民办学校的学费还是过高。关键是，民办学校对房子的附加值低，与深圳高价学位房完全是两回事。
博林腾瑞距离最近的公立小学是荷茶小学，车行路程2.7公里，步行路程约2.4公里，超过了正常步行上学的距离。对于上小学的学生及家长来说，这是很远的距离，上小学极不方便。另外，荷茶小学是所很普通的小学。
博林腾瑞距离较近的公立初中是大亚湾三中，最近的车行路程约7.3公里，正常开车都要20多分钟。这距离对上初中来说，就太遥远了。这个距离也说明大亚湾真的很大，学校配套十分匮乏。大亚湾三中，在大亚湾也是所很普通的初中。
分析看出，项目突出强调的学校优势，其实很坑爹，距离新建的民办学校约800米，距离公立小学约2.4公里，距离公立初中约7.3公里。
2、风险户型
博林腾瑞二期主要为刚需户型， 77平2房、89平2房、112平三房。项目户型采用深圳早年N+1设计，户型图如下。赠送一半的阳台，预留改造成房间的可能性。阳台能否完全封闭改成房间，存在不确定性。深圳的做法，就是惠州的老师。偷面积是深圳发明的，现在深圳已经杜绝偷面积。相信惠州以后偷面积改房间的难度越来越大。
说是赠送，其实是羊毛出在羊身上，开发商会变相计算在房屋的单价内。赠送了较大的面积，若不能改成房间，就不实用，浪费空间，让消费者花了冤枉钱。
