前几篇文章，Kenny带大家看过了南山性价比较高的洼地，如松坪村三期是科技园片区的价格洼地，南头是整个南山的价格洼地。

　　但介绍的这些小区，价格普遍都在550万以上了，对于很多钱确实不够的上车族，这个价格，还是有压力。

　　尽管钱不多，但能够在南山占个“床位”也好，这成了很多人最朴实的想法。

　　今天Kenny带大家一起看看位于南山南头片区的桃苑公寓，200万起买一个单间，几乎是上车南山的最低门槛。

　　桃苑公寓建成于1993年，是南山首批带电梯的单身公寓楼，产权性质属于普通住宅。

　　该楼盘分为南、中、北共3座，共16层，6梯36户，主打小户型，主要有23-35㎡一房和60㎡左右的两房。

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　　桃苑公寓处于南山南头板块与中心区板块之间，南山大道与学府路交汇处西北侧，地铁1号线桃园站与11号线南山站的中间位置。

　　从区位上看，桃苑公寓位于南山老城区，周边路网比较发达，往北步行至1号线桃园站仅400米左右，往南至11号线南山站也仅约600米，出行非常方便。

　　商业方面相对比较匮乏，主要以沿街底商小超市为主，满足最基本的日常生活需求，1公里以内还有如家乐福、天虹等大型超市，但距离较远。

　　医疗方面，南山区人民医院就位于桃苑公寓的北侧，拥有比较优质的医疗资源;同时该小区被划分在滨海实验小学愉康部和南山区荔香学校(初中)学区范围内。

　　所处学区均处于南山区的中游水平，但对于这样一个几乎是南山最低上车门槛的小区来说，已实属难得。

　　因此，桃苑公寓最大的卖点就在于”南山最低总价上车盘“。

　　我们从链家网上看到，桃苑公寓目前的二手房挂牌均价为7.7万/㎡，在周边众多老社区中处于中间价位，但因为户型都是以小面积为主，因此拥有”低总价“的优势。

　　1、建面约23㎡一房户型：

　　建面约23㎡

　　我们从户型图上看，桃苑公寓建面约23㎡的一房，总体得房率在65%左右，处于偏低的水平。

　　但每个功能区的空间还算凑活，特别是阳台足够宽敞，提升了室内的采光和通风。

　　稍显不足的是为卫生间位于入户处，窗户的位置面向室外的公共走廊，类似学校宿舍的设计，缺少安全感和隐私性。

　　从链家网上看，目前桃苑公寓23㎡的最小户型23㎡，最低挂牌价格为200万，这也是上车南山的最低门槛。

　　2、建面35㎡左右的一房

　　桃苑公寓35㎡左右的户型，空间相对更大一些，居住上也更舒适些，部分户型甚至可以改造成两个居住空间使用。

　　从户型图上看，多数户型并不方正，存在一些拐角影响实用性，这也是早期居住产品设计的不足。

　　当前，该面积段的户型挂牌总价在270万以上，部分甚至已经突破了300万。

　　相较于23㎡的单房户型，35㎡面积段的户型具备更大的灵活设计空间，可做一房一厅甚至两房一厅设计，而且仅多大几十万的费用，还是具有一定性价比的。

　　3、建面60㎡左右的两房

　　桃苑公寓建面60㎡左右的户型也是该小区面积最大的产品，户型种类较多，其中不乏两个单房“双拼”而成的户型，总体感觉非常别扭。

　　我们看到，完全是两个单房合二为一，只不过是同一个门进出，中间一道承重墙将空间分成对称的两半，大大降低了室内空间的实用性。

　　其他户型同样也是同样的问题，做成两个房间的话，客厅位置比较难安排，做一个房间又大大降低了性价比。

　　整体得房率甚至连60%都不到，这或许也是项目单价偏低的重要因素。

　　水平在整个南山区同类型的产品都很难再找到更低的价格。

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　　前面我们说了，桃苑公寓最大的亮点就是“便宜”，如果你的预算只有两百万出头，又想住在南山比较中心，有学位，近地铁的地段，那它估计就是百里挑一的选择。

　　此外，桃苑公寓又像很多老破小社区一样存在很多的不足之处。

　　维护保养较差，车位不足，没有花园绿化，梯户比(6梯36户)不友好，得房率低，户型不好，租客太多等等。

　　但这些不足在它的“便宜”面前，又还是可以被一些资金有限，有想居住在南山的购房者所接受。

　　我们从2020年的成交情况看，桃苑公寓的价格涨幅还是比较不错的。

　　因此，买房从实际上看并没有绝对的好与不好。对于需求者来说，没有最好的，只有最合适的。