提出“二次创业”的花样年控股集团有限公司(以下简称花样年)2020年跑得更快了。

　　2019年开始换赛道、换打法，在对标top20房企下目标，花样年凭借着组织结构、人力资源、激励模型和激励机制方面的变化，2020年取得了492.07亿元的销售额，同比增长36.9%，超额完成了年初设定的450亿元销售目标。

　　对此，花样年董事会主席潘军在接受媒体群访时表示：“对2021年，我们持谨慎乐观态度，行业内高速发展的公司最近还在去化，我们希望在拿地投资速度方面更强调拿地质量，而不是拿地速度。”

　　花样年将继续重仓华南。对于大湾区的布局，潘军对湾区大地产称：“我们布局深莞惠，2021年在佛山也有两个项目推出。深圳只要按每年2-3个项目，基本60亿-100亿元可以稳得住。深圳、广佛、莞惠是我们目前做的，再下一步是珠海、中山，也是目前已经布子的地方。今年预计大湾区能突破100亿元，2022年差不多规模能达到200亿元。”

　　大湾区4000亿旧改货值

　　潘军对于大湾区市场的信心来自花样年在这里的土地储备。

　　半年报数据显示，截至2020年6月30日，花样年在大湾区有46个城市更新项目，预计规划总建面1954万平方米，储备货值3845亿元。

　　花样年未来三年将有17个城市更新项目转化为开发用地，规划总建面412万平方米，储备货值1186亿元。

　　但是由于城市更新项目操作周期长，具体的释放时间再较难把控，往往一个项目从落地到销售需要6-10年的时间。

　　潘军强调，“在深圳做城市更新最难的是得坚守，跟传统房地产的快周转模式不一样，它需要你不断坚守，有持续的耐心。”

　　这也导致了花样年在大湾区，尤其是深圳的土地储备还未完全转化。为了加快城市更新项目的推进，2019年花样年专门成立了城市发展运营公司，试图凭借城市更新作为未来业绩超车之路。

　　而大本营深圳，将成为花样年未来大湾区业绩贡献主力。半年报显示，截至2020年6月30日，花样年在深圳的旧改项目有27个。

　　花样年进驻福田、南山、罗湖、盐田等关内核心区在内的所有区域，规划土储面积约732万平方米，占城市更新总规划土储面积的约37%;预计总货值约2055亿元人民币，占城市更新项目规划总货值的约53%。

　　旧改项目的魅力就是开发商一边造城建立企业品牌，一边还能从中获得合理回报。

　　去年12月花样年旭辉好时光项目一期开盘，均价4.3万元/平方米，当天去化超90%，现550套已全部售罄，二期及三期在计划今明两年入市。整个项目的可售货值约80亿元。

　　“我们对于城市更新项目利润率要超过两位数，净利润率12%以上，拍地基本是3-5%，城市更新项目的IRR更高，因为它的投入是逐步的。”潘军解释称。为此，花样年在大湾区的拿地模式，50%依靠城市更新，50%依靠招拍挂。

　　而花样年为了降低资金占用，还在一些项目中引进了战略投资者，例如上述项目，花样年就引入了旭辉。

　　对于这种合作模式，潘军解释称，该项目为二者合作共赢的典范项目，“旭辉在成本控制、工程管理及系统化运维方面具有一定优势，与花样年在外观设计、营销方式及本地化互动方面进行一定补充，价格实现度已超过股东会预期标准。”

　　除了旭辉外，去年花样年还和奥园建立项目权益交换机制，即花样年的深圳、东莞、惠州项目，与奥园在广佛项目，双方交叉持股，实现对不同区域的兼容。

　　在潘军看来，现在已经是开发商抱团取暖的时代，“城市更新我们的空间还比较大，通过十年的发展，形成了比较好的资产积累，而这部分不计入房地产开发的负债，我们是通过合作、合资，有更好的财务表现。”

　　以产品和服务获得溢价

　　花样年在产品打造上有自己的追求。

　　在潘军看来深圳的房子不愁卖。数据显示，去年深圳一手住宅成交为45384套(含深汕合作区)，同比上涨 19.8%，17个住宅开盘售罄。

　　但是潘军直言，“深圳很多产品不需要下太大工夫，因为一二手房价倒挂，买到就是赚到，深圳房子热销不一定是由于好产品造成的。但是虽然如此，作为一个企业，还是必须对产品有追求。”

　　“未来真正意义上能产生溢价的一定是产品和服务，业内开发商已经形成共识：放弃产品研究，放弃服务增值，未来是没有空间。所以花样年强调我们的产品一定要有艺术性，我们认为随着中国的消费进入第三消费时代，也就是个性化主张的时代，随着90后、00后成为消费主力，一定会产生新的购买逻辑。”潘军指出。

　　为此，花样年打造“有趣、有味、有料”的产品线，将购房者进行分类，根据客户性格特质、对于生活的认知来划分产品，关注个性需求。因此，“料”系列产品强调“艺术即生活”，强调精神层面的深层次体验。“味”系列强调高级的平衡、仪式感。“趣”系列都是大玩家，强调极致的取舍。

　　“深圳这个城市未来需要更多的好房子，因为价格已经够好了，价格都在往上涨，现在最重要的是质价相匹的房子，深圳这座最富有活力、最先锋性的城市应该有更好的房地产作品出来。”潘军表示。

　　花样年不会不计成本去拿地，在潘军眼中，拿地之后是要靠产品来定价的，若是不能靠产品获取溢价，这样的城市，并不会选择进入。

　　潘军解释称，“我们不会为了拿到一块土地而牺牲底线，我们不做这样的事。花样年目前已经进入27个城市，选择面足够宽，不会为了拿到一块地，不惜一切代价，不赚钱，可以放弃成本，这些事都不是花样年的选择。”

　　大湾区战场的号角才刚刚吹响，在奔向千亿的路上，花样年寄希望产品的独特性，能让更多购房者“买单”，助推其业绩再上一层楼。