龙华，未来的居住新城将可能出现在北部。

　　龙华新的一年首批40多个新项目已经集中开工(包括深物业观澜数字生态产业园等);同时龙华“十四五”规划提出高标准部署攻坚“都市核心区”蝶变，力争深广中轴城际线在鹭湖设站，17号线延伸至九龙山片区，推动观澜区的发展。

　　此外，去年以来龙华观澜楼市就很火，多个观澜的楼盘集中入市(如万科启城、北辰之光都卖了七成以上)，引发不少置业者关注。最重要的是，观澜是龙华重点规划的北部科技高地，拥有九龙山科技城、鹭湖区等科技重点规划区。

　　观澜目前土地整备核心是为产业升级“腾地”。去年观澜的征地拆迁完成量、已拆除建筑面积两项指标龙华区第一，为高质量产业项目打下“地基”。观澜正在承载着龙华4.0城市人居的演变，从工业偏地到高端产城的时代。观澜重视在生态、商务、科技、区府政治中心这四大点元素打造，一个新的龙华人居时代将崛起。

以“巨大规模城市更新”启幕的“观澜新城”！

　　观澜可以说是深圳当下旧改规模最大的一个区，比500万平方的深超总部基地改造、500万平方的留仙洞总部基地改造、1800多万平方的坪山改造规模都要大。

　　近期观澜多个旧改取得突破。如梅观创新产业走廊福城观澜产业城整备项目全面签约。

　　福城(原观澜)占地30万平方的茜坑宏发集团旧改预备启动，目前签约率已经达到95%等。

　　观澜目前的旧改更新包括还有观澜横坑河西鸿荣源集团城市更新(观城城市更新，总占地是200万平方)、牛湖老村项目、观澜库坑陂新村更新、观澜万科长湖头村城市更新旧改(万科启城)、福城街道人才街区(竹园工业区)城市更新、观澜桂花社区首信广场城市更新、观澜金光华库坑片区旧改城市更新、观澜蚌岭片区城市更新更新单元、观澜庙溪老村旧改(龙光主导)、观澜大布巷片区城市更新、卓越牛湖北片区城市更新等。今年1月观澜恒裕新田城市更新项目已动工拆迁。

　　此外，去年5月已经公布草案的体量相当于1.5个白石洲的观城第一期城市更新，单一期规模达到占地面积70万平方，甚是引人瞩目。

　　观澜目前进驻的巨头房企包括有万科、龙光、鸿荣源、宏发地产、佳兆业、合正地产等。疯狂入局观澜改造，正是观澜城市跃级的信号。

　　城市更新是观澜最大的支撑点，30多平方公里的观澜聚集了200多个旧改更新项目，总体量约2500万平，未来爆发出更新的城市面貌，焕发区域的城市居住迭代，进一步改变观澜工业区这样的原始面貌，成为一个宜居宜业的新城。

　　伴随着观澜更新改造后，老旧破败的工业园将“摇身”变成现代化产业园，为一批批高成长性、创新型企业提供高品质的产业空间，实现片区的高质量发展。“观澜新城”势必在新一轮龙华改造中脱颖而出。

下一个时代价值的暴击地，演绎龙华4.0“产居”蝶变！

　　观澜片区的旧改密且范围很大，有望将是下一个时代价值的暴击地。

　　观澜，地处龙华的中轴北部，原先是89.3平方公里，如今34.60平方公里。2015年的时候已经分设为观澜、观湖、福城三个街道。其中福城靠近光明和大浪，观澜靠近东部的西南部，观湖靠近平湖。新的观澜街道辖君子布、牛湖、大水田、桂花、新澜、库坑、黎光7个社区。

　　观澜的未来价值除开看旧改，还得看这里的产业升级。遍地都是产业的观澜，含括了数字产业、文化产业、工业产业与人工智能、物联网、互联网、区块链、云计算、大数据等多种产业业态融合，工业总产值超过400亿，聚集了广东省小分子新药创新中心、高性能医疗器械制造业创新中心、第三代半导体技术创新中心三家省级创新中心，引进了顺络电子、英维克、京泉华、泰衡诺、利亚德、信利康等巨头企业，科技创新元素比较明显。未来观澜的发展，将在产业高地带动下蝶变而出，成为一个观澜生态文化高科技片区!

　　看几组观澜的数据。

　　1、人口。

　　300多万常住人口的龙华，有40多万人在观澜新街道区(而原先观澜总辖区人口103.93万，其中户籍人口约2.46万)，总体观澜的人口密度还相对低。观澜的城市改造与产业的引进，势必引进更多的精英居住人群。

　　2、轨道规划。

　　观澜已经有一条地铁深圳地铁4号线北延线已经通车(沿着观澜大道走向)，未来预计还有3条地铁规划到观澜，如深圳地铁18号、22号线、17号线等，此外观澜有不少的高速大道相连打通，如龙澜大道、观澜大道、龙华大道、梅观高速、沈海高速、环观南路、清平高速等，可以直通进入南山、福田和宝安等深圳重要核心区中心。观澜定位为龙华新未来之区，片区规划的轨道正是深圳地铁五期规划的主流区域方向，将有更多的地铁打通进入观澜。

　　3、教育资源。

　　整个观澜已经引入非常著名的外国语学校(如龙华区第三外国语学校)，还有龙华观澜中学(深圳三所百年老校之一，60班/3000个学位寄宿制高中)、龙华高级中学(观澜校区)、润汇居幼儿园，华英幼儿园、浪花幼儿园、祥澜幼儿园、格澜幼儿园、文成学校、美中学校、广培学校、振能小学、观澜第二中学、观澜第二小学等学校。

　　近期观澜还举办了龙华高级中学教育集团及深圳市龙华区观澜教育联盟揭牌仪式，进一步提高观澜的教育水平。龙华本身教育资源良好，观澜引进的教育资源也随着城市更新的进阶，高端配套越来越多，自然包括教育资源。

　　4、生态资源。

　　观澜拥有丰厚的生态资源，观澜湖、山水田园、九龙山、鹭湖区都落于观澜范围。具体如观澜河、茜坑水库、大水坑水库、山水田园等优质生态资源。基本整个龙华东北部的优势生态资源都落于观澜区，是一个水清岸绿景美的地区。本属于豪宅区的观澜，生态是居住的第一保障，改造后的观澜，将呈现出工业与生态共融的现代化生活景象。

　　5、生活配套。

　　从医院到商业。医院方面，观澜有包括有龙华中心医院(三级)、龙华伟光医院(二级甲等)、龙华区综合医院(三级甲等，建设中)、龙华中医院(规划中)、龙华中心医院、龙华伟光医院等医疗资源。商业方面，观澜有福城天虹(约6.7万㎡)、美佳华广场、观澜湖新城MH MALL(深圳第二大，建面近30万平，相当于近2个万象城+1个欢乐海岸大小)等品质商业集群，繁华生活可以实现，加上改造带来的系列楼盘商业，也势必加密片区的商业群配套建设。此外，观澜是深圳规划的文化、政治中心，拥有像观澜文化艺术小镇、观澜文化体育公园、观澜湖高尔夫球会(国家级5A)、九龙山高尔夫球会、观澜版画村等高端文体配套。观澜还是文化之乡，如观澜老街(深圳历史上仅“四大名墟”之一)，客家人聚居的观澜，素有“文化之乡”、“侨乡”、“革命老区”之称。观澜在生活、文化设施方面，有着独特的优势。

　　6、楼盘价值。

　　龙华整体房价已经是7.5万一平方，观澜是6.15万一平。东南部的观澜二手房楼价相对高些，如华盛观荟名庭已经是6.45万一平方，佳华领域广场6.48万一平方。东北部的观澜，楼价相对低一些，毕竟靠近东莞，如观澜湖赛维纳3.43万一平方，不过这里的别墅，如观澜湖已经是9.4万一平方。整体观澜二手房楼价普遍已经在6万价格水平。

　　相比之下，观澜去年入市新房价格相对低一些。合正观澜汇二期、北辰之光、万科启城都是观澜新入市的新楼盘，房价基本站上5.7万/平均价水平，对比4年前开盘入市的合正观澜汇一期均价3.5万/平，房价呈现2万多元一平的价格提升。

　　总体而言，城市发展过程中，产业空间利用越来越高效，在城市更新重心转向产业的大背景下，将产业更新与城市更新有机结合。一方面通过产业利导倒逼城市旧貌换新颜;一方面可以通过城市更新为产业发展铺设良好生态。城市更新与产业迭代，正是观澜典型的发展特征。

　　观澜，随龙华宜居性进阶，由南向北步步深入，演绎龙华人居4.0时代。观澜的发展起势，正是决定观澜已经不是传统的“楼市偏地”。观澜将借助这一次的产业升级迭代，龙华北部科技高地的建设热潮，成为龙华真正的“政府生活圈”新城!