“哪个楼盘比较好，我准备参加打新了。”

　　这样的话，在1月28日晚的各大微信群频繁出现。不少购房者连夜开始研究资料，筹备首付款，准备参与春节前的购房盛宴。

　　就在这一天，深圳一口气推出6个新盘，包括沙井海岸城、光明万科光年四季、南山深铁懿府、南山香山道公馆、南山中泰印邸、宝安富士君荟苑、宝安富士君悦府，住宅套数达到2825套。

　　按照以房源为基数1：3以内比例的人数入围进行诚意登记，将有6144人参与这次购房比拼。要知道深圳二手房的价格去年持续上涨，一、二手房价倒挂下，存在着不小的升值空间。

　　只是各大项目销售严格按照相关规定，优先无房家庭/个人外，还要【i深圳】来进行诚意登记。和刚售罄的2个前海项目一样，此次6盘只能选1，所以对于购房者来说，必须要一击即中。

　　所以哪个楼盘更适合打新，不仅要考虑性价比、成长性，还要考虑打新策略，哎不是一般的复杂。湾区大地产罗列了一些数据供打新一族参考。

　　打新回报率——最高达到105.34%

　　首先看下6个盘的备案情况：

　　万众瞩目的沙井海岸城，本次推售玺园449套+锦园272套。

　　其中，锦园住宅建面约73-96平，均价约5.75万元/平，单价区间在5.17万-5.97万元/平，总价区间在398万-562万元/套。

　　玺园住宅建面约98-143平，均价约5.75万元/平，单价区间在5.3万-6.2万元/平，总价区间在527万-858万元/套。

　　位于光明的万科光年四季将推出1081套房。其中，住宅777套，住宅建面约80平、100平、115平，均价约5.1万元/平，单价区间在4.8-5.3万/平，总价区间在404-608万/套。

　　位于南山区安托山的深铁懿府共备案推出744套住宅，只有115平，南北通透的4房和坐北朝南的4房，备案价格区间约9.3万-11.42万元/平。

　　位于南山区南油的中泰印邸共备案推出115套住宅，建面约60-88平1-2房住宅，备案价格区间约9.34万-12.9万元/平。

　　位于南山区华侨城的香山道公馆共备案推出100套住宅，主力户型为104-143平2-4房，备案价格区间约8.94万-12.82万元/平。

　　位于宝安区固戍的富士君荟苑、富士君悦府，共计推售368套住宅。此次推售的住宅建面约79-199平2-5房，均价6.5万元/平，价格在6.1万-6.99万元/平。

　　湾区大地产贴心的帮大家计算出了上述几个项目的打新回报率，实际上沙井海岸城并非是打新回报率最高的，只有52.11%，甚至不如富士君悦府。

　　打新回报率最高的是万科光年四季，达到105.34%。其次是中泰印邸，投资回报率有70.33%。最低的则是华侨城的香山道公馆，只有3.46%。

　　上述几个项目中，投入成本在250万元以内的项目有沙井海岸城、万科光年四季。如果单纯看打新回报率的话，光明是超过沙井的。

　　学位——名校PK

　　接下来就要看大家最关心的学位问题。湾区大地产也给大家做了总结：

　　沙井海岸城无疑是遥遥领先的，配备了深外宝安学校。

　　去年8月，深圳市住房和建设局分别对深圳外国语学校宝安学校、深圳外国语学校宝安学校(小学部)两项目的施工许可进行了公示。两所学校均位于万丰海岸城，这也成了该项目的最大卖点。

　　和福田区的深外不同，深外宝安学校实行按地段划片区积分的招生办法，其教学体系、课程设置、教学教研等均参照深圳外国语学校本部进行。

　　深铁懿府自带1所九年一贯制学校和2所幼儿园，教育资源主要依靠自身配套。但是目前暂无进驻学校的相关消息，教学质量无从得知。

　　根据当前的学区划分，深铁懿府处于中科院深圳先进技术研究院实验学校学区。这是中科院深圳先进院和南山区合办的九年一贯制公办学校，36个班，1680个学位，已经投入使用。

　　中泰印邸的学位也不错，从往年的升考情况来看，学府中学成绩也都是较佳的，且2017年该校并入南二外集团，有了南山第二梯队名校头衔加持下，近年来中考成绩较好。2020年430分以上占比进入深圳top30行列。

　　配套——大型商圈齐全

　　接下来看看项目配套情况，湾区大地产也给大家做了梳理，6个项目基本上项目周边均有地铁站，只是距离远近的问题。

　　值得比拼的则是商业配套情况，大部分均处于大型商圈范围内。

　　中泰印邸处于南油+后海的商圈内，香山道公馆和深铁懿府都坐落在华侨城商圈内。

　　还有一些新型商圈待建成，值得期待的。

　　像是沙井目前已经形成约80万平方米商圈，商圈规模超罗湖的东门商圈，追平福田的华强北商圈。目前沙井3大购物中心有18万平方米的京基百纳广场、9.6万平方米新沙天虹购物中心和3.25万平方米的西荟城。

　　未来，沙井还会有约16万平方米的沙井海岸城，面积将超过12万平方米的南山海岸城，会成为深圳最大的海岸城。

　　周边还有4万平方米的博林君瑞Hello Park、12万平方米的太隆城在建中，万科星城也有商业配套，深圳西部商圈的规模将渐成趋型。

　　还有光明中心区，光明中心商圈未来会迎来数个大型购物中心，包括4.5万平的勤诚达K+PLAZA已经开业了，而光明龙光商业广场、光明万达广场、光明星河COCOCITY都在建中，还没开业。

　　据美联物业全国研究中心统计，截至2021年，光明区共有7个商业综合体超50万平方米的商业物业入市。

　　成长潜力——沙井光明更胜一筹

　　最后看下几个项目未来的升值空间如何，先看下片区的二手房上涨情况。

　　万丰海岸城所在的沙井，去年二手房上涨达到40%;万科光年四季所在的光明中心区二手房上涨也达到了33.06%，是上涨最快的两个片区。

　　富士君悦府所在的西乡片区，去年二手房上涨了23.81%。而中泰印邸所在的南油片区去年二手房上涨了23.59%。深铁懿府所在的安托山尚且还没有具体的片区能统计，最靠近的华侨城片区，即香山道公馆所在的，去年二手房上涨了22.17%。

　　湾区大地产最看好的是光明和沙井。

　　万科光年四季所享受的规划看起来是最“高大上”的，恰好坐落在光明科学城内。光明科学城北起深莞边界，东部和南部以光明区辖区为界，西部以龙大高速和东长路为界，规划总面积99平方公里。

　　2019年4月深圳市政府常务会议审议通过《光明科学城空间规划纲要》，规划了科学城需要世界级大科学装置支持，将在吸引尖端人才、促进学术交流合作等方面发挥巨大的综合效应。

　　去年深圳40周年谈话上也重点提及了光明科学城。光明科学城将围绕信息、材料、生命三大科学与技术方向，构建“一主两副”的科学装置集聚区空间布局。

　　另一个比较重磅利好则是沙井，万丰海岸城恰好位于空港新城规划内。

　　空港新城在宝安区“十四五”规划中，打造集会展、高端商务、现代商贸、金融服务、总部经济、海洋高科技、现代海洋服务业于一体的TOD新城，促进空港新城建设成为“西部城市中心”。

　　空港新城正着力构建“1+2+3”的产业体系，即以“现代会展+”产业为核心主导产业，重点推动智能装备制造产业、电子信息产业技术升级，重点培育海洋装备及电子信息产业、航空装备及电子信息产业、生命健康产业。

　　尤其是全球最大的会展中心--国际会展中心落户大空港片区。据相关报道，会展中心新展馆建成投入运营5年后，深圳市年度总展览面积预计将达到500-700万平米。相关研究估计，未来深圳会展业的直接收入将达到150亿元左右，直接带动相关产业收入将在1350亿元左右。

　　湾区大地产认为中泰印邸是第三名有成长性的。首先中泰印邸周边的南油B区即将棚改，由华润置地进行操刀，虽然目前尚且无法得知具体规划，但对于片区整体旧貌换新颜会有提升作用。

　　其次，项目靠近蛇口自贸区和后海总部基地。后海总部基地走“总部经济+科创高地”的路线，已经聚集了腾讯、百度、阿里巴巴、恒大集团、中海油等80余家企业总部，未来将会成为商务集聚之地。

　　而蛇口自贸区和前海自贸区相呼应，据统计，过去5年来，前海蛇口自贸片区注册企业增加值上涨幅度达1.5倍，经济密度居全球前列，每平方公里平均产出税收18.61亿元。未来也会是深圳发展的重点片区。

　　第四有成长性的应该富士君悦府所在的西乡片区。去年5月《深圳国家高新区西乡铁仔山片区概念规划》项目，顺利通过宝安区区重点产业园区(片区)建设指挥部会议。

　　铁仔山片区在西乡街道中部，东至铁岗水库，南至西乡大道，西至宝安大道，北至航城大道，规划总面积约12.98平方公里。2019年4月，《深圳市人民政府关于印发深圳国家高新区扩区方案的通知》印发，明确将铁仔山片区划入深圳高新区扩区范围。

　　该区域将充分利用产业集聚优势，依托龙头企业，打造科技化、智能化、生态化的高端智造产业集聚区、广深科技创新走廊的产业核心节点，打造一个宝安版“高新科技园”。

　　深铁懿府所在的安托山片区，规划利好相对而言，不如前面几个区域。安托山横跨了福田和南山两个行政区。

　　东片区定位为“配套设施齐备、环境优美的大型住宅区”，也就是万科瑧山府、万科瑧山府三期、安峦公馆、天健公馆等新盘汇聚的片区。西片区则定位为综合功能性片区，主要是市政配套如安托山公园、博物馆、学校的聚集地。

　　安托山的定位不仅仅是豪宅区，或将成为深圳最有文化的片区。其中，博物馆群是参考美国纽约第五大道博物馆群来规划建造的。

　　香山道公馆目前所在华侨城没有特别大的利好规划，但是靠近的白石洲即将有2000亿元货值的旧改项目入市。项目改造近日实施分期调整为分四期实施，未来，白石洲项目将引入众多世界级企业，打造总部经济。