这是e天剑最精准的鉴房预测之一：这将是深圳最难卖的房子!

　　2013年参观完东海国际公寓后，e天剑得出了上述预判。

　　现在已进入2021年，东海国际公寓持销8年了，还在强力出货，证明了e天剑8年前的预判。

　　回顾深圳特区41年房地产史，一批房源开盘销售后、没有整体转让，开发商持续销售超过8年的，只有东海国际公寓!这也算是东海国际公寓创造的一个奇迹!

　　8年只卖一个难卖的项目，能挺住缓慢回款，足见东海集团的雄厚财力。这么漫长的回款周期，很多公司是扛不下去的。

　　东海国际公寓，曾被誉为“福田楼王”，于2012年11月2号获批预售。那是商务公寓爆棚的年代，好地段的商务公寓往顶豪做。东海国际公寓开盘时，均价高达约8万元/㎡。当时全市住宅均价约为2万元/㎡，东海国际公寓的价格是住宅的4倍，可见其贵。2016年时网上流传顶复公寓高达42万元/㎡，刷新公寓最高价。

　　进入2021，东海国际公寓已卖8年多，目前开发商把均价拉升到了13万左右。按开发商新房均价估算，过去8年年均上涨约8%。同期深圳住宅年均上涨约33%。东海国际公寓开盘时，价格是全市住宅均价的4倍，而其理想的升值能力不到住宅的1/4。

　　商务公寓的按揭贷款利率约为5.25%，减去房贷利率，东海国际公寓新房价格年均上涨约2.75%，慢过银行理财产品。这是按开发商新房销售的价格计算的，是最理想的升值幅度。

　　二手房的成交价格最能真实体现升值能力。东海国际公寓的二手房不但难涨，而其成交周期超长。目前东海国际公寓二手房，有放盘价8万多的，加上利息，是亏本甩卖。下图为贝壳网上的一套房源，朝南，放盘价才81219元/㎡。

　　中房报曾报道，位于福田区车公庙某国际公寓2013年顶级豪宅公寓售价2.5亿元，时隔七年之后，以2.3亿元降价2000万元的价格降价抛售。业主李先生在2013年底，购买了东海国际公寓中间楼层，单价10万元/㎡。然而几年过后，这套公寓以9万元/㎡的成交单价被拍卖，亏损十分惨烈!

　　幸亏开发商把新房价格拉到13万，给二手房业主提供了脱手的空间，否则二手业主会亏得更惨。在此e天剑建议投资东海国际公寓的业主，在开发商没卖完之前，尽快出货，否则会亏得更惨!

　　东海国际公寓为什么难卖呢?为什么价格涨得缓慢呢?

　　e天剑认为，项目主要是有“三高”!

　　东海国际公寓，以高为荣，A塔高82层、308米，宣称亚洲最高公寓。其实这是过渡忽悠，言过其实。

　　亚洲至少有6座公寓比东海国际公寓要高。阿联酋迪拜公主塔高413米、阿联酋迪拜玛丽娜23高392米、阿联酋阿布扎比Burj Mohammed Bin Rashid高度381米、阿联酋迪拜ElITeResidence高380米、阿联酋迪拜DAMAC Heights高335米、韩国釜山LCT高333米等。

　　迪拜摩天公寓云集，

　　中间圆顶为亚洲最高公寓：公主塔

　　2017年前在国内，东海国际公寓是最高公寓。后来被深圳湾一号的T7来福士公寓超越，高约350米。深圳湾一号来福士公寓低区是来福士酒店，不是纯粹的公寓楼。东海国际公寓，目前是中国唯一超过300米的纯公寓(少量配套的会所除外)，也是中国最高纯公寓。

　　人类都爱亲地而居，喜欢有天有地的生活，对超超高层的接受度低。太高，心理安全感不高。有恐高症的人根本不敢住300多米高的房子，站在窗边、阳台边都会心惊胆战。太高，从地面回到家里，乘梯时间长，不方便。有些人还晕梯，那更接受不了。电梯若出问题，住在80层就成了孤家寡人。300多米的超高层，不太适合老人、小孩居住。

　　从建筑专业方面来讲，超超高层也有很多劣势。消防是难题，万一发生火灾，逃生、救援都十分麻烦。超超高层，公摊大，户型平面使用率低。超高层还要做20cm高的喷淋系统，垂直空间使用率也低。台风来临，300米以上的建筑摇摆度更大。

　　因而在户型面积、总价差不多情况下，消费者不会去选超超高层，会选建筑更低的住宅。这也是为什么中国超过300米的公寓只有一座，全世界也是屈指可数。作为中国最高公寓，东海国际公寓，高处不胜寒，销售压力犹如寒风刺骨。

　　第二高：高密度

　　东海国际公寓是个大型综合体，公寓所在的二期占地仅23477.66㎡，建筑面积高达281133㎡，其中可售公寓面积达191165.49㎡。容积率极高，高达10.35，是深圳容积率最高的大型综合体之一。容积率超高，单位面积土地上承载的建筑体量超高。

　　关键是项目建筑覆盖率也极高，而且项目地块是东西狭长形，裙楼满铺商业，导致社区没有地面园林，商业屋顶的园林空间狭小。由于项目是单排布局，再加南北向临近区域没有超高层建筑，显得视野开阔，建筑表面不密。

　　东海国际公寓由两栋超超高层组成，A座高82层308米，B座高75层275米，如同摩天写字楼。项目共有954套公寓，是深圳户数密度最高的高端公寓。假如每户都住满人的话，东海国际公寓堪称中国人口密度最高的高端公寓。住户密度极高，人均绿地超低，导致舒适度极差。

　　主力户型是140-290㎡二至四房，还有500㎡的超大户型。看这面积与房间数量，就能看出使用率极低。最高公寓，使用率最低。再加超大面积难卖是肯定的。

　　楼层密度高。东海国际公寓最高的A塔，4-15楼是一层10户，16-45楼是一层8户，46-70楼是一层4户，密集度高。买个大户豪宅，还10户一层，犹如小户型公寓。顶豪撑不起来。

　　第三高：高总价

　　东海国际公寓2013年时，均价约8万，主力总价1100万-2300万，超大户型上亿。那时真贵，2013年均价达到8万的新房，只有两个，另外一个是深圳湾一号。相比深圳湾一号，东海国际公寓，明显处于下风。

　　哪些富豪愿意花4倍住宅的价格买这样的商务公寓呢?只有极少数极少数极少数钱多的人买来做会馆或非常住居所。单价高、户型大，总价高，有前面讲的两大劣势，愿意买单的人极少，因而销售缓慢。

　　深圳房价经历2016、2020轮大涨后，东海国际公寓均价缓慢涨得了约13万。现在深圳房价10万以上的，达到747个。横向比较，东海国际公寓的单价不算高，但是东海国际公寓的总价依然很高，主力总价1800万-3800万，超大户型上亿。这个总价，现在选择面依然很广。

　　随着销售时间的延长，东海国际公寓的缺点被越来越多的人认知，尤其是升值缓慢。口碑越来越差，接盘侠将越来越少，现在东海国际公寓已经成为“高冷”地标，成为滞销的代名词!

　　中国最高公寓，成为中国“最高坑”!宜居性差，常年住在这里，如同困在一个高空鸟笼中。大户商务公寓，升值缓慢，投资得不偿失!