今天，恰恰是因为多数深圳家庭都有置换房产的计划，导致他们在交易中的地位弱，甚至导致深圳楼市的价格非常稳固。在深圳，置换族已经撑起了楼市的半边天，是深圳新房和二手房交易的绝对主力军。

　　我听无数深圳的业主说过这么一句话：我也不想看到房价上涨，因为越涨我越换不起房。我也不想报价那么贵，可是我看上的房子涨了，我不报高点，哪够钱去换?

　　这句话指向的是，下家把房价抬起来了，导致了“我”不得不涨价，所以源头在于下家，于是所有置换族都被裹挟其中。

　　但是，为什么下家可以一直涨价?

　　大家都不买账下家就不会得逞了。可现实是，大家买账了，下家把房子卖出去了，因为买家也把自己房子的房子卖出去了，一步步传导，传导到这个链条的最底端：首套刚需。

　　那么，这个链条是怎么联动起来的?这里，我先要问大家一个问题：为什么要置换房产?

　　答案有那么几个。一是房子太小，住不下，要换个大一点的;二是房子学区不好，家里娃大了，要换个好学区的;三是地段不好离公司太远上班很累，要换个好地段的;四是房子太老了或者物业不行，不宜居，要换个新的。

　　核心的换房诉求，基本就是这些。当然，在深圳，置换的诉求可能还有这两点特殊一些：房子涨不动，要换;圈层不够好，要换。

　　总之，一句话概括置换房产的诉求就是：为了追求美好生活改善家庭生活质量。

　　这样的诉求人皆有之，人之常情。

　　尤其是在深圳这样的超级城市，房价基数和门槛高，年轻人的首套房基本只能买一套总价三五百万的房子(事实是，这两年还有不少深圳年轻人买的首套是东部两三百万的房子)。这个价位的房子，业主早晚都会有换房的计划，只要能力足够，都会换。

　　比如我那位卖房的朋友，当年东部的房子买来200多万，6年来涨了大几百万(在东部属于极好的选筹)，由于夫妻将长期在西部工作，于是趁着涨幅不错把房子卖了，准备去换西部1000万+的房子。相信类似的案例比比皆是。

　　1月8日，我在分析深圳的豪宅市场格局的时候，写过《香蜜湖蛇口华侨城雄踞2020深圳豪宅成交榜背后：你大爷还是你大爷!》。在这篇文章里，我对豪宅按照不同的价位做了个简要的分类：

　　按照这个标准，对普通住宅(非豪宅)也可以粗浅地分个类其实。如果把300-500万的房子定义为初级刚需，那么500-800万的房子是普通改善型刚需，800-1200万的算是高端改善型刚需，1200-1500万的算是顶级刚需。再往上，就是上一篇豪宅里的豪刚(1500-2000万)了。

　　有人说那300万以下的房子都不配叫刚需了?那倒不是，只不过，现在300万以下的房子大量集中在东部罗湖龙岗和坪山，且普遍是两房以下的比较老旧的中小户型。

　　这个价位，我可以说深圳很多无房的年轻人，只要工作了一些年份存存首付以及再借一点，都买得起，但据我了解很多年轻人都不愿意去这么买，说白了就是有点嫌弃。

　　为了讨论方便，我们就暂且略过300万以下的房子。那么，在分类里最低级别的初级刚需300-500万，可以买到怎样的房子?一个最简单的判断方法，就是参照东中西部新盘的价格。

　　目前，东部龙岗和坪山的新盘，一般备案价在4万上下比较多，以90平左右的3房为例，总价在360万左右;东部盐田、龙华北部(大浪观澜)、西部光明、沙井、松岗的新盘，一般备案价在5万左右，个别会去到接近6万，但不多，差一点的4.8万左右，我们取5.5万这个中间数，同样以90平米的3房为例，总价在500万左右。

　　也就是说，深圳的年轻人可以在360-500万买到一套还不错的新盘的3房。

　　初级刚需这个类别的房子有几个特点，一是房间数量基本够刚需家庭住上好多年;二是一般离地铁不会太远;三是基本都比较远离就业中心(南山福田);四是配的学校普遍很一般;五是可以接盘的年轻人数量特别多。

　　有人会说，这是新房的价格，二手就不止了。好的，那么，我们把这个类别的楼盘的价格上调10%左右，也就是总价大约最高在550万以内，可以买到初级刚需盘。

　　从初级刚需盘的特点来看，这些买家早晚是有置换计划的，因为要么是嫌远以后想买回靠近市区，上班近;要么是觉得教育配套不够好(别跟我说初级刚需盘沙井海岸城有深圳外国语宝安分校，这种配套的新盘有几个?);要么是对这两个都有需求的。

　　比如我这位刚卖了东部房子的朋友，就是两个需求都有。又比如我还有个朋友摇号中了嘉富新禧的，他说交房了也不会去住，嫌远，因为上班在宝中，到时先租出去，未来有条件是要换回宝中或者新安。

　　初级刚需盘最最最大的一个特点是：有能力支付的年轻人太多了。

　　以总价500万的首套房来计算，150万的首付，在深圳工作了10年左右混的还可以的年轻人基本都能接盘。一是自己有点存款;二是有六个钱包支持;三是还能找朋友凑点。

　　有的家庭，甚至是卖了老家的房子支持孩子在深圳交首付。还有的，是以前没有能力买深圳买了东莞惠州，然后再换回深圳的(一个5年前买在塘厦但公司业务主要在深圳的朋友，一直关注着深圳楼市，想找时机换回深圳)。

　　所以在2020年，西部只要稍微还可以的新盘，几乎都会日光，这个价位的购买力绝对充足。至于东部有些盘没有很快清盘，那不是年轻人买不起而是看不上。

　　新盘如此，二手房也一样，深圳有能力接盘买下初级刚需盘的年轻人的数量是惊人的，毕竟这类人，还有大把在深圳是无房的。

　　正是由于他们在这根长链条的换房链上扛下了最底端的压力，支持了上面的各种换房需求。

　　每一个类别上的房子，只要升值了，只要业主觉得自己月供能力跟上了，基本都会有置换的想法。从初级刚需(300-500万)换普通改善刚需(500-800万)，再到高端改善型刚需(800-1200万)，再到顶级刚需(1200-1500万)，一路换上去。我那个朋友就是卖了普通改善型刚需，瞄准高端改善型刚需。

　　别笑，是不是觉得1200-1500万是天价了已经?但在深圳比较出色的几个地段，这个价位就是普通3房的价格，楼龄可能还有点老，豪是一点都不豪的。

　　你以为动辄上千万的房子，都是谁买的?买润四的“无房刚需”都被质疑成什么样了?代持比例有多高?

　　可以说，除了少数个案(学霸毕业后年薪很快百万，直系亲属给钱，中了彩票)，绝大多数深圳人都不可能首套买千万级别的房产。千万级别的房，多数是低层级买家的房子涨价后置换买走的。

　　换句话说深圳人都被裹挟到深圳房价这个系统里了，因为大家基本都有换房改善的想法，哪怕已经到了豪宅这个分类，都还有多层次的类别。

　　这导致的一个结果是，被动的房价联盟异常稳固。底端的初级刚需能顶住，只要房价涨一涨，换房的游戏就能一直玩下去，谁让深圳的住宅供应有限呢。所以纯粹从这个角度来看，深圳房价很难下跌。

　　说了这么多，看懂深圳换房这个游戏的逻辑了吗?

　　还是那句话，有买房换房想法的读者朋友，欢迎添加下方我的微信交流。祝好。