原创|黄佬邪

　　9月6日“沈八条”调控升级后，沈阳楼市成交量“骤跌”。不过，11月后，通过走访几个大牌开发商售楼处，黄佬邪得到一个内部消息：

　　成交有所回暖。

　　尤其是市中心及二环旁(内)，带学区，还有地铁的改善型楼盘，每日到访与成交都在回暖。

　　一个知名楼盘每日销售7—8套，不算新闻。

　　目前的回暖迹象，大部分业内人士尚不了解，也仍处于星星之火状态，但在目前的市场态势下，热点楼盘的首开热销，与持续销售的流量流速，已非常难得。

　　回查了2018年第4季度数据，同样也在11月出现了局部回暖迹象，当年8.8全城限购，头两至三个月，迅速打压了成交量，11月之后有所回升。

　　历史竟然出奇的相似。

　　两次调控升级造成的市场走势，都呈现出成交量迅速下跌，慢慢回暖的特征，说明市场的主力消费群体仍在。

　　11月备案成交数据依然不“乐观”，商品住宅成交73万平，同比-51%，环比-6%。但了解楼市的朋友都清楚，这个数据已经严重失真。

　　很多在大开买房的客户都会问一个问题：何时可以备案?

　　2018年第4季度，市场还未面临如此数据失真的局面。

　　纯看数据，市场观望情绪已非常浓厚，但从各开发商自己发布的业绩海报看，市场没有数据看上去的那么差，该相信谁?

　　如果你谁都不信，自己跑市场，看售楼处人气，看是否真的有成交。

　　再看房价，11月全市均价12509元/平，同比+22%，创2020年单月涨幅新高，环比+2%，说明调控得力。

　　业内人士与了解楼市的朋友清楚，目前均价是失真的房价。真实的房价，你们猜，是应该高还是低?

　　最近业内人士都在聊一个话题：

　　XX楼盘因为严格限价，到底是开盘与不开盘?

　　限价升级后，最近一两个月审批的价格，让开发商几乎已无利润。开发商若接受审批价格拿销售许可证开盘，则可能等于白干，但临近年底，各大开都在冲刺今年全年指标任务，需要争取刷出一个漂亮的成绩单。

　　要单盘利润，还是要全年任务额?难。

　　黄佬邪最近经常和粉丝说：

　　现在最难的不是买不买房，买哪儿的房，而是开发商，被夹在中间，进退两难，太难了。

　　现在要不要买房?其实已不用分析未来房价走势：

　　沈阳房价正经历史上最严限价阶段，开发商已无利润可言，为求规模，不得已接受低价开盘;对买房者而言，年底前首次开盘的大开楼盘，几乎就是历史难遇的底价。

　　不能再期望低于成本价的价格了?否则你买了也不会觉得安心。

　　再来看供应数据，这个没有失真：

　　3环外供应新增面积110万，比2—3环的11万平，多出10倍。

　　这也是今年以来，3环外供应量占比最大单月。

　　从成交看，3环外超过一半，约占60%，2—3环约25%，1—2环约5%，1环内约10%。

　　因为备案延迟，比例权做参考，但当前比例与最近一两年来大体保持一致。

　　此前反复说过：

　　3环外成为供应成交主战场，只要有实力，三环内、二环内、市中心大牌开发商楼盘，越来越少，尽快上车。

　　按目前市场供应结构，这个方向没有变，反而更要加快脚步。