近年来，南山对于刚需而言一直是“高不可攀”的存在，这里已成为豪宅的聚集地。

　　现如今，只有8.7万/㎡的西丽片区还算是南山的“洼地”，而20.4万/㎡的深圳湾和13.3万/㎡的后海已经为南山贴上了深圳最贵的标签。

　　就是在这个深圳最土豪的地方，还保留着一个十分破旧的城中村——800年历史的南山村。

　　正如大冲村旧改造就了新盘华润城这样的火爆“投资品”，“拆出一堆千万富翁”在南山并不是天方夜谭，如此大型的南山村自然而然会受到瞩目。

　　未来，南山村的规划是怎样的?如今的二手房市场又如何?

　　危房警示!

　　南山村旧改启动还需时间等待

　　南山村地处深圳南山区南头半岛中南部，地处南山中心区，前海、后海两大中心区左右相邻。

　　乐居君从地铁9号线“荔林站”E出口走了差不多500米的距离就来到了南山村入口处。

　　和比较出名的福田城中村相比，南山村更加老旧点，周边都是高级写字楼，而村里多为矮房。

　　上午9点左右，一路沿着城中村向里走，基本上布满了各种街边店铺，多为生鲜集贸市场和美食店。

　　南山村目前有不少房屋等待出租，村里的公告栏里贴满了租房小广告，乐居君询问后得知，现在的租金价格为单间900-2500元/月，一房一厅2000-2700元/月，相比于南山普通小区相比，价格更便宜，有不少白领打工人群居住。

　　南山村里的保留下来的老建筑很多，有两座600年历史的陈氏宗祠、兰所陈公祠，还有市级文物保护单位陈郁故居。

　　城中村中有的老宅已经被贴上了危房警示牌，并标为了D级，如今的房屋已经不适合居住，而且还存在着坍塌的危险。

　　村内还没有任何动工迹象。关于旧改的进度，周边的房产中介却表示：“可能未来5-10年会拆。”

　　旧改宣传语

　　南山村准备怎样改造?

　　早在2010年，南山村旧村更新单元列入深圳市城市更新单元制定计划，申请拆除重建用地面积18.63公顷。

　　2018年12月，市规委南山管理局经会议审议通过，发布关于南山村旧村城市更新单元规划草案，并予以公示。

　　公示草案后，南山村准备怎样改造?

　　项目更新单元用地面积18.9万㎡，拆除用地面积18.6万㎡，开发建设用地面积11.9万㎡。

　　规划容积(含地下规定建筑面积)调整为121.7万㎡，其中住宅61.6万㎡(含保障性住房7.7万㎡)，商业、办公及旅馆业建筑39.3万㎡，商务公寓16.8万㎡平(含人才公寓33690㎡)。

　　根据规划图，项目接近75%的面积将成为二类居住用地和商业用地(即红色和黄色部分)，另外紫色部分约20%的面积将成为教育设施用地。

　　在总平面布局示意图中可以看出，未来可能会建造13栋超高层住宅楼，其中只有1栋为59层，另外12栋为65层;商务公寓也多为44层或49层。

　　这是一个大型的工程，未来如果能实施下去将为南山提供大量的住宅项目。

　　但南山村并未看见有任何开拆的迹象，反而是旁边东滨路一侧的旧改已经开工建设了。

　　已开工旧改规划39层高建筑

　　周边新盘只剩8套

　　旁边已经动工的旧改是约5万㎡荔枝公园北旧改，由碧桂园和京基主导。

　　2019年9月，该地块城市更新单元规划(草案)进行了公示，项目位于南山区南山街道，前海路与东滨路交汇处东北侧，也是9号线西延线地铁口物业。

　　2020年1月，深圳市规划和自然资源局发布了关于深圳市城市更新单元计划备案的公告。

　　去年南山城市更新单元计划中共有22个获得同意并予以备案，南山街道荔林公园北地块城市更新单元就是其中一个。

　　更新单元用地面积7836.8㎡，拆除用地面积6818.4㎡，开发建设用地面积6527.0㎡，规划容积为51400㎡，规划容积率7.9。

　　据现场工程牌显示，该项目是今年8月开工，明年9月1日竣工，用地以商业性质为主，未来会规划集商业、办公及酒店于一体，其中最高的一栋有39层。

　　当前，南山村周边的新盘分别是远洋滨海大厦、华联城市中心和近期引出巨大风波的万科臻山海。

　　最近的是远洋滨海大厦，就在南山村对面，由2栋建筑构成，项目主推商务公寓，均价8.4万/㎡。

　　11月，据置业顾问表示，项目今年8月中旬开盘，只剩8套公寓出售，34平的户型有7套，70平户型的剩1套。

　　周边二手房最高可达15.7万/㎡!

　　同系列楼盘每平竟相差6.6万

　　项目所处的地理位置优越，周边有蛇口自贸区、前海国际金融区、后海总部基地和深圳科技园，属于深圳最强的经济核心区域，二手房价格相对较贵。

　　据数据显示，南山村所在的区域的二手房挂牌均价为9.5万/㎡，属于南山区域中等水平，房源是整个南山区中最多的一个片区，有1000多套二手房。

　　较细致分区来看，周边商品房楼盘单价在6.9万-15.7万/㎡，比较有代表性的楼盘有鼎太风华、诺德假日花园、城市山林等。

　　其中鼎太风华1期到7期的挂牌价基本在12万/平以上，尤其是5期的成交价格，差不多为13万-15万，是片区最贵的。

　　10月13日，一套约86平二手房成交的总价为1255万，单价也达到了约14.6万/㎡。

　　同系列的鼎太风华3期价格相对低一点。

　　最新一次的成交在5月，一套大户型190平的二手房出售总价为1535万，单价为8万/㎡。

　　3期的每平的成交单价与5期相差了近6.6万，差距较大。

　　依靠着南山区的迅猛发展，这里的经济活力不仅在上升，房价也在上升，随着华润4的售罄，南山新房市场也逐渐稳定下来了，但基本上南山市场有所动静，就会受到万众瞩目。

　　未来如果南山村真的能5-10年旧改动工，带来了区域的协调发展，周边二手房的价格还将触到哪里?