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　　又一城市发布土地出让新规。

　　6月8日，南昌市人民政府下发《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，为贯彻落实“房住不炒”总方针，对土地出让实施6大新规。

　　其中，既包括各大城市已经实行的“限房价、限地价”举措，同时又融入地方特色。

　　比如，土地竞拍方式采取“网上拍卖+一次性报价”的复合模式。

　　具体操作为：当“网上拍卖”阶段，竞价超过竞价上限时，转入“一次性报价”;在“一次性报价”阶段，按最接近所有报价平均值的原则，确定竟得入选人。

　　这一模式最大的好处在于，给参拍房企留下一定利润空间。

　　常见的土地出让，采用的是“价高者得”的模式。各大房企为拿到优质宅地，疯狂出价，低利润甚至零利润拿地。

　　如此一来，市场长期处于恶性循环中。房企赚不到钱、购房者担忧品质。

　　南昌土拍新政，不仅给追求品质的房企打开一条“求生通道”，一定程度上避免后期交付时集中爆发的“质量维权”。

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　　最引人关注的，还是《通知》第五条提到的，严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。

　　这一条，与苏州“521新政”，有异曲同工之处。

　　上个月，苏州市自然资源和计划局也曾发文，禁止竞买人及其绝对控股子公司，参与同一宗地块拍卖，若违反规定，3年内不得再参与竞拍。

　　但苏州土拍新政的一大bug是，只限制了竞买人及其绝对控股子公司。若按层级划分，对“马甲”公司的限制只有一级。

　　如若房企在子公司之下继续设立“孙公司”，不同股权登记层面的公司交叉拿地，便可规避新政限制。

　　据媒体报道，由于集中拍地，房企在集中拍地城市密集设立子公司。以苏州为例，工商信息显示，截至5月19日，金地对外投资新增15家房地产咨询公司，其中14家皆于5月18日成立，注册地均为太仓。

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　　南昌“6.8土拍新政”在一次性报价结束后，还会将竞买人名单对外公布，并接受监督，如有关联公司同时参加一宗地的竞买情况被投诉，查实后将严肃处理。

　　原先，大多数竞拍，竞买人并不知道谁在出价。

　　如今不仅竞买名单公布，且设立举报、投诉机制，让房企们互相制约，防止房企借多个马甲公司违规串标拿地。

　　没拿到地的房企们，正憋着一肚子气呢!应该会格外关心竞争对手的一举一动。

　　举报制历来有之。比如武则天时代发明的“铜匦”举报制，还有明朝时代的“风闻言事”等等。让利益攸关者互相监督，比什么都有效。

　　南昌这个土拍新规，直观地形容，有点像杭州购买者摇号，单张房票同一时段只准报名一个盘。

　　通过这一方式，洗掉一大批参与摇号或竞拍的“浮筹”，降低热度。

　　截至2021年4月8日，杭州已对55户家庭采取禁摇新房一年的处罚。这还是官方对摇中家庭复核时发现的数据，竞争对手间的投诉、举报，估计只会更汹涌。

　　毕竟都是专业选手，公司化运作嘛!

　　04

　　就在南昌土地出让新政出台当天，浙江湖州首批集中供地挂牌出让。

　　3宗商业用地及12宗涉宅用地，分别将于6月28日、7月5日出让。总出让面积66.9万㎡，总建筑面积117.7万㎡，总起拍价72.4亿。

　　12宗涉宅用地中，8宗采取“限房价”出让，且设定最高限价。当竞拍价格达到上限后，将转入竞配建阶段。

　　总体上，湖州集中供地延续的是杭州的模式。但与杭州不同的是，湖州“限房价”仅限毛坯价跟车位价，装修不限。

　　这跟湖州人更偏爱买毛坯房不无关系，但同时也给房企留下可控的利润空间。

　　毛坯部分自然是拼到“成本卡到喉咙眼”，但精装部分，还可以丰俭由人。像绿城滨江这样的品质开发商，想做一个超高装标的豪宅，在售价上就能收回成本。

　　当然，开发商的利润空间也在精装里，装标水一点是肯定的，大家做好思想准备。

　　但无论如何，好过毛坯和精装全部限价。

　　综合来看，下个月初湖州集中供地，仍有可能继续拍出板块“地王”。毕竟，湖州至今仍是浙江省内公认的房价洼地。

　　此前实地调研中也发现，湖州对各大房企的吸引力正在加大。从未踏足湖州市区的万科，今年前后三次实地调研，拿地之心十分迫切。

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　　不论是南昌、还是湖州，最新的土地出让政策，都是在全国各大城市现有政策基础上，进一步完善、深化。

　　自2002年，土地出让采取公开招拍挂以来，土地出让模式一直在调整。

　　2016年，为应对全国不断刷新历史的新地王，各大城市开启新的土拍规则，“熔断+抽签”、“熔断+竞自持”、“熔断+竞现房销售比例”等相继出台。

　　2019年，杭州首开先河，升级土拍规则，不仅限房价、最高单价，还采用“封顶+竞自持比例”方式，引得其他城市纷纷效仿。

　　今年初，首批22个重点城市集中供地消息一出，普遍观点认为能让土拍市场降点温。现实却是，比预想的更热。

　　广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。

　　重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。

　　无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。

　　杭州：57宗土地，41宗拼到自持，自持比例最高达40%。

　　宁波：29宗地块，19中竞拍触及“封顶价”，自持自持多达10宗。

　　像是杭州、宁波，限价不变的情况下，自持比例越高，房企利润空间越窄。这一点，明眼人都知道。

　　可面对僧多粥少的现状，为了生存，只能选择让渡利润，结果就是：房子品质越来越差，两三年后交付，一地鸡毛。

　　而且，自持比例越高，未来可入市销售房源量越少，变相缩减供应量，“新房荒”就越严重。公租房、自持房与商品房业主间的矛盾，也是不断加剧。

　　很快，杭州第二批集中供地将发布。这一次，想必也会有新的竞拍规则。