1.

　　前几天看了五月份深圳住房成交数据：

　　二手住宅过户3027套，环比下降近38%。

　　近乎腰斩啊。

　　这几乎是近2015年以来，二手房成交量最低的一个月(春节假期的二月除外)。

　　过去5年，深圳每年5月的成交量都保持在5000套以上：

　　最火爆是2015年，5月成交量达到了1.4万+套，对应的是前一次大牛市;

　　其次是去年，9208套，对应刚过去的这一波涨幅。

　　期间的三年，则是楼市相对的平稳期，而且随着时间的推移在逐渐复苏。

　　但这次，直接跌到了3000来套。

　　说今年是深圳自2015年以来，楼市上最冷的一个严冬，一点不为过。

　　考虑到二手房从成交到过户会有两个月左右的时间差，

　　5月份过户的房子差不多是3月的成交。

　　所以不排除后面两三个月数据可能还会更难看…

　　2.

　　看到这个数据，要说我有什么感受，那就是…没什么感受。

　　内心毫无波澜。

　　深圳楼市转冷，是早有预料的事儿。

　　之前说过，深圳房价必跌无疑。

　　现在只不过是一步一步在兑现而已。

　　实际上，如今市场上已经有一些房源，售价低过了政府指导价。

　　不止二手房，新房市场也冷下来了。

　　5月份的数据，深圳新房住宅成交2677套，环比减少23.6%。

　　与过去5年相比，不是最低，但也是处于低位。

　　楼市是一个整体。

　　二手房市场压住了杠杆，交易量断崖式下跌。

　　交易量跌下来，持续两三个月甚至更久，价格也会撑不住。

　　一二手房价差慢慢缩小，价格倒挂逐渐不明显，

　　慢慢的，“打新”的热度也会降下来。

　　包括大街小巷讨论房子的话题，也变少了。

　　现在还活跃在市场上的，

　　基本就是纯纯自住需求+极少部分投资客。

　　3.

　　房产市场的一个规律是量在价先：

　　在楼市大涨之前，通常会有几个月成交量的积累。

　　同理，

　　楼市见底之前，也要经历长达几个月甚至半年以上连续量价齐跌的过程。

　　这也是判断楼市行情最直观的一个指标。

　　量价齐涨，说明市场大热，牛市;

　　量涨价跌，或者量涨价不涨，

　　说明市场处在蓄能阶段，可能是由于短期政策压制，从而导致价格涨不上去，

　　是买入的好时机。

　　量跌价涨，说明此时炒作、宣传气氛较浓，而实际市场支撑力度不强，

　　通常是房价下跌、挤泡沫的前兆，

　　这时候，适合观望。

　　量价齐跌，则说明市场变冷，楼市进入下跌区间。

　　这个时候可以观望，

　　但如果是刚需，尤其是比较挑剔的刚需，最好在这样的行情下去看房选房。

　　深圳现在就是这样一个状态。

　　如果你是自住的刚需，手头有资格有资金，

　　不妨趁着竞争对手少，好好挑选，遇到中意的房子赶紧拿下。

　　4.

　　话说回来，

　　这点波动对于深圳来说，其实是小case。

　　在此之前，二手房月成交三四千套的时刻也不是没经历过。

　　只不过这次因为政府指导价这个大杀器，所以冷却的速度更快、更猛一些而已。

　　有了这个二手房指导价，相当于有了一个非常灵活的调控工具。

　　需要刺激的时候，把指导价提一提;

　　需要打压的时候，就把价格降一降。

　　政策么，总是这样松一阵儿紧一阵儿。

　　但只要一个城市基本面是向上的，短期波动就没有必要过于在意。

　　因为即使是在下跌期间，跌了的都是着急卖的，

　　如果是自住，不需要卖房，房价下跌就影响不到你;

　　或者投资，预留了足够的现金流，撑过三年左右，

　　等待市场慢慢恢复过来，也没问题。

　　不只是深圳，其他有投资价值的城市也适用这个结论。

　　因为大部分城市都有限售期，这使得房产投资的周期被拉得很长，

　　城市轮动的红利，很难被同一波资金从头吃到尾。

　　等一个城市涨完立刻变现，然后投入到下一个准备起涨的城市，

　　在操作上几乎不可能实现。

　　意识到这点，只要你买对了城市，哪怕涨得晚一点，也不需要太焦虑。