45万!对财富阶级来说，只是一个月的饭局费。

　　45万!对工薪阶级来说，省吃俭用，也要积攒很多年。

　　45万!在深圳湾，恐怕只够买2平方米。而在网红区，首付45万起，即可轻松安个灵动空间的家!

　　45万!对于大多数人来说，必须花在刀刃上。

　　深圳买房资格审查格外严苛，楼市格局已然生变，对刚需或投资客来说，上车和持有比什么都来得更重要。

　　三胎政策突然开闸，楼市需求或储备资产的需求也逐步放大。在调控的持续作用力下，年轻刚需及投资客已经转场轻奢资产。

　　特别是网红区的低首付的公寓产品，正在备受资本的入主。

　　一个严峻的事实是，深圳去年宣布公寓停批，以及今年3月市规划和自然资源局删除“商务公寓”的用地描述，未来市场上公寓产品存量正迅速减少。

　　公寓渐行渐远，退出历史舞台只是时间的问题!所以，当下正是赶乘最后“末班车”的最佳时机!但仍需找准最强的潜力区或前景网红区。

　　01

　　深圳楼市格局生变

　　公寓市场强势向好

　　从业房地产N年及阅楼无数的图腾镜，已经切身体会到，今年深圳楼市弥漫着浓重的“躺平”气息。

　　据深圳中原监控数据显示，5月全市仅6个项目开盘，成交2677套，环比下滑23.6%;成交面积为26.5万㎡，环比下滑24.9%。总体成交量降至近一年最低值。

　　最大的原因一是新房“放盘少”、二是“打新难”，三是“参考价”出台，首付变相提高的二手房市场，同样是冰封状态。

　　据数据统计，深圳5月二手过户仅3027套，环比下滑37.9%，成交套数为2020年3月以来新低;成交面积为27.6万㎡，环比下降37.3%。

　　在住宅市场“躺平”的同时，与之相对的公寓市场却是不一样的热火朝天。

　　据深圳同致诚统计数据显示：今年一季度深圳公寓成交面积15.63万㎡，同比上涨40.3%;一季度均价为68824元/㎡，与去年同期相比上涨19.8%。

　　公寓量价齐升，开启了楼市新的篇章!

　　值得注意的是，虽然公寓成交量在同比上升，但批售量却在迅速减少。

　　据同致诚数据，今年一季度深圳公寓共预售1350套，同比下跌9.03%!其中，宝安区更是断崖式下滑，一季度预售1194套，同比下跌73.45%!

　　受到去年公寓停批政策影响，如今市场推货量同比大幅度减少，无疑是其进入“存量时代”的强势预警!

　　在未来增量持续减少的市场上，目前在售的公寓产品，已真正成为绝版资产!

　　住宅与公寓市场呈现出一冷一热鲜明对比，根源上是持续发力的调控政策见到成效，对市场的影响，也是十分深远!

　　首先，对于年轻的刚需自住客而言，购房资格不够，选择公寓过渡自住很有必要;

　　其次，对于投资者而言，打新规则愈加严厉，使得住宅资金“蓄水池”效应大幅减弱，不限购不限贷的公寓，便成为不动产投资的优先选项。

　　实际上，公寓之所以能够成为“香饽饽”，还有一个重要原因，就是它的居住属性正在强化。

　　从去年公寓停批，鼓励已批项目转为可售人才房，再到今年“通燃”利好释放，公寓与住宅正实现更多权利共享。

　　而近期中原一份战略研究报告，向我们呈现公寓市场未来可能的发展趋势。

　　该报告指出，“未来商办物业转让个人所得税有望下调，或将从差价20%，调整为按合同总成交价2%征收，和住宅类产品一样。”

　　坊间热议降税指向，一石激起千层浪，这意味着，已经有强烈呼声，希望公寓市场交易规则进行松绑。

　　而如果得到施行的话，公寓交易成本将大幅降低，市场流通加快，极大有利于投资以及置业者购买自住。

　　从目前来看，深圳楼市的格局正在发生深远变化，1756万常驻人口加上趋高不下的数百万流动人口，给深圳带来的居住压力，势必要靠除了住宅以外的更多配套产品来缓解。

　　公寓，自然当仁不让!网红公寓，成为最佳甄选!

　　可以预判，随着越来越多的自住与投资需求相叠加，那些优质潜力地段的公寓产品，必将备受市场追捧!

　　02

　　踩准城市脉络布局

　　西部网红区极具潜力价值

　　跟着城市的规划发展路线去投资，几乎是深圳所有置业者及投资者遵循的游戏逻辑。

　　所不同的是，先知先觉者往往能够快人一步，抢先进驻潜力网红板块，投资或储备最丰厚的一笔预期价值收益。

　　对于公寓资产更应如此。无论你是投资还是自住，真正的价值高地，仍要看准潜力地段。

　　问题来了，城市脉络布局的网红板块又在何处?

　　深圳“十四五”规划显示，城市的发展重心，仍然聚焦于西部。

　　尤其是近两年西部推盘必火，更昭示着资产布局的方向，要向这片区域倾斜。

　　现如今，你必须果断踩准，西部又将迎来一波全新、超前的城市规划利好。

　　而它的落脚点，就在新桥智创城——一个被称为“南山科技园2.0”智创示范区。

　　新桥智创城的诞生，是以国家意志战略板块聚集的新兴产业为背书，以深圳构建珠江两岸智能制造产业集群为依托，赋予其使命与远景，不可谓不宏大。

　　2019年4月25日，新桥东片区被纳入《深圳国家高新区扩区方案》，并被列入城市战略板块重点更新单元。

　　今年5月，在深圳市第七次党代会和两会上，新桥智创城更新改造、推进建设等被重点布局“钦点”，与深圳湾超总、西丽高铁科技城等城市核心相齐名。

　　宝安区政府也表示，这里将有望成为深圳打造的首个粤港澳大湾区世界一流智能制造园区。

　　未来，深圳将打造“南有深圳湾科技园，西有新桥智创城”的新型产业格局。

　　2020年10月份，总投资585.8亿元的新桥智创城正式开工建设，而后续投入资金甚至超过当时南山科技园的10倍!它的开工建设，意味着新桥东片区蜕变正式驶入快车道。

　　作为全市首个平方公里级“工改工”城市更新项目，宝安区政府规划新桥智创城402万㎡物业中，除回迁物业约160万㎡外，其余物业均由区属国企掌控，建成后可销售或租赁给优质的高新技术企业。

　　另外，它还贡献了10公顷的“招拍挂”产业用地，出让给优质企业，充分释放新桥智创城的创新研发及新兴产业带动功能。

　　2020年10月，快递“行业一哥”顺丰以3.86亿元竞得片区一块产业用地，而目前新桥智创城意向入驻企业已达近千家，筑巢引凤之势已成!

　　未来，这里将聚集代表第四次科技革命先锋技术的国际顶尖物联网产业集群，打造湾区一流的智能装备制造基地，以及享誉全球的新型产业先行示范区。

　　毫不夸张的说，新桥智创城是深圳夯实西部战略新兴产业基础，助推城市发展的重要支撑。

　　根据宝安区政府报告，新桥智创城一期预计将于2023年完工，三期预计2025年完工。

　　完全投入使用后，将形成千亿级的工业总产值规模，100-200亿元的GDP，30-50亿元的纳税金额，以及6-8万的就业人口。

　　而进化为完全体后，新桥智创城还将与大空港、会展新城以及周边辐射区域形成物流、资金、技术等产业联动，整体居住、就业人口规模据估算就将达到140万人次!

　　背后产生的庞大租住需求，不言而喻!

　　产业联动，才是其巨大价值体现

　　当然，它的潜力还不止这些。

　　目前，新桥智创城及周边板块，共储备城市更新项目50余个。吸引了包括仁恒、万科、华润、华侨城、卓越、星河、海岸城、鸿荣源等10余家知名房企入驻。

　　地处片区核心的仁恒芯梦公园，不但是承载新桥智创城人口红利及居住外溢的第一站，而且是片区内首个唯一在售综合体项目。

　　片区多个项目，也将相继进入动工建设，正在共同推动网红价值的迭代升级。

　　前海扩容、大空港、会展中心叠加海洋新城等片区网红价值，片区新增140万㎡华润金蚝小镇与融创冰雪文旅综合体，也分别进入全球设计招标以及推进动工阶段，并列入《深圳市2021年重大项目计划》。

　　这两大巨无霸休闲项目的建成，将使这里成为深圳西部中心的休闲活力中心区，以及深圳最具本土人文气质和国际文创实验性的文旅文创示范区。

　　整个片区加持越来越多的优势资源集聚，以及带来庞大的居住需求，新桥智创城必将蜕变为高潜力价值板块之一，更将迎来众多见识卓越的“头号买家”!

　　03

　　首付45万起灵动公寓

　　低门槛轻松抢占价值红利

　　马光远说，跑赢大势，就要有先人一步的资产布局动作。

　　在住宅严控、公寓资产存量迅速递减的当下，抢占优质潜力地段的高品质资产，更是机不可失!

　　新桥智创城的宏伟规划给我们指明了方向，西部逢盘必火也让我们看到了市场资本的流向。

　　低门槛轻松抢占的轻奢、灵动资产标的来袭!

　　现如今，位于新桥东片区核心、紧邻新桥智创城的仁恒芯梦公园，已经为投资者及自主客敞开了怀抱。

　　项目以约30万㎡的总建面体量，集商务公寓、高端办公、大型商业街区于一体。

　　并且，她还是当前片区内唯一在售的综合体项目。

　　仁恒芯梦公园毗邻网红盘万丰·海岸城，南邻顺丰在建项目，北靠新桥智创城、激光谷。而周边众多品牌房企旧改项目依序推进，区域爆发潜力十分巨大!

　　发展商仁恒置地作为新加坡品牌上市房企，素以“善待土地,用心造好房”为开发理念，对项目品质雕琢及完美追求业内共鉴。

　　深耕深圳十余年来，仁恒已经取得骄人成绩。去年，仁恒深圳销售额突破100亿，其中公寓类产品销售1500套，套数位居深圳房企第二!

　　仁恒芯梦公园作为集团落子深圳西部的首个商业综合体项目，无论是业态规划还是产品品质，都打造出了别具一格的风采。

　　首先，在配套方面，项目打造有3.7万m²商业街区+约4.3万m²园林组合式开放式街区，整体以新加坡风情塑造，涵盖美食、潮玩、生活、网红四大主题。

　　此外还有约1800㎡的全龄休闲泛会所、公交首末站、幼儿园等全系生活配套。

　　尤其值得一提的是仁恒独具特色的Y-TIME泛会所，它为业主创造了一个轻松舒适的休闲区，并且功能完善，咖啡吧、健身房、瑜伽房等一应俱全。

　　而且，从装修、内饰再到灯光配置，都充分考虑到经久耐用以及营造舒缓气氛等人性化需求。

　　其次，在交通网络上，项目毗邻地铁11号线及地铁18号线(规划中)地铁口，11号线为最美滨海线，未来18号线将连通龙华、盐田等全城区域，周边尚有多条地铁规划中。

　　另外，项目是京港澳高速沙井出口的第一站，出行非常便捷。约20分钟车程近距离接驳宝安国际机场等。即使是非深圳的外地客投资，其交通也十分快捷，畅享海、陆、空、轨、铁五位一体交通出行体系。

　　再次，在灵动户型上，特邀请日本设计大师本间贵史亲自操刀设计，着重强调空间起居、物品收纳、灵动使用等全屋均好性。

　　从立体层面延展空间大格局，倍显日式风格真公寓独特个性，提高使用率的同时，住的更舒适，更有生活温馨，可满足不同层次的居家需求。

　　约30-39㎡多功能灵动公寓，既好住又好租，投资自住皆首选!

　　其建面约39㎡户型，空间布局实用灵活。不仅享有3个居住空间，同时也配置有开放式厨房，卫生间干湿分离设计。

　　尤其是客厅在空间分布上形成明显的动静分区，这一点在市面上同类产品中十分稀缺。

　　约39㎡样板实景

　　而建面约30平米户型，更是设置有完整的玄关功能以及开放式厨房等，空间结构多样且温馨舒适。

　　尤其是卫浴间干湿分离的设计，不仅提高了健康生活品质，同时保证生活便利及居住的舒适度。

　　约30㎡样板实景

　　近两年，深圳45㎡以下小户型公寓成交持续走俏，这与其投资门槛低，投入成本小，流通性强不无关系。

　　而仁恒芯梦公园小户型公寓产品，总价仅98万起，首付低至45万起!月供仅3000元左右，无疑成为市面上的稀缺产品!

　　按照今年公寓市场的走势，可以毫不夸张的说，未来深圳将是一寓难求。卖一套，少一套。即使是工薪一族，也可以轻松来一套。

　　对于过渡自住客及投资者而言，仁恒芯梦公园无疑是为数不多的以百万低成本，打开财富进阶的不二法门!