第七次全国人口普查数据今年5月份已经公布，过去我们总是沉迷于“人口红利”，一旦人口减少或增速下降的趋势出现，总是带给人恐慌。

　　我们担心消费人口减少、经济失速;担心劳动力减少、生产力下降;担心购房需求人口下滑、房价没有支撑、房价要暴跌……

　　今天老生来深入剖析一下，这次人口变化中隐含着怎样的密码?会给楼市带来哪些机遇和风险?我们应该如何根据人口变化来选择区域配置不动产，实现未来财富的保值和增值?

　　人口总数变化趋势带给楼市的影响

　　如下，中国的人口增长曲线越来越平、增速越来越慢，尤其是过去十年，中国人口总量虽然在增加，达到了14.12亿，但年均增幅从高峰的2.09%，下降到了目前的年均0.53%，增速大幅滑落。

　　从全球来看，基于民众生育意愿的人口上涨或下降趋势，在短期内是很难改变的。目前中国总和生育率只有1.5(生育率达到2.2，才能完成世代更替，保证整体人口水平不下降)。

　　我国年出生人口近几年大幅递减，从2016年的1786万人出生，快速下降到了2020年1200万。随着老龄化加剧，死亡人数在逐年增加，未来10年极大概率会出现人口负增长。

　　这也意味着我们很可能会重蹈日本和韩国的覆辙，目前日本总和生育率仅为1.36，韩国则更低至0.92。

　　人口增长趋势的掉头，意味着中国整体购房需求也即将面临大转向，房产的整体过剩时代即将到来，类似鹤岗、玉门的城市会越来越多。

　　但整体过剩并不意味着没有机会，辽阔的中国各个城市间差异极大，适时把房产置换到人口仍有增量、更有发展前景的城市，配置此类城市的房产将是未来保卫资产的重要手段。如日本和韩国，整体人口生育率不断下降，但东京和首尔的房价却仍旧在上涨。

　　本文会抽丝剥茧，找出类似这样的城市。

　　城市化率变化趋势带给楼市的影响

　　看下图《城乡人口分布比例》，过去十年，城镇化率大概是每年1.4%的速度在推进，今年三月初中央公布的十四五规划(2021年-2025年)，未来五年还将再次提升5%左右城镇化率，即新增约7000万的城镇化人口。

　　人口总量增速在减缓，而城市化率却还在持续高速推进，意味着不多的增量人口，以及现有存量人口还将在政策和市场引导之下，再次大规模的分配。各个城市通过不断扩区、放开户口、人才购房打折及各类行政和市场手段，拼尽全力加入抢人大战。

　　各城主政者非常清楚，能抢到人的城市将在未来的城市发展中占据着先机。

　　这种先机不单单是从生产力角度考虑，还包括消费需求的考量，尤其是将大宗资产(房产等)的消费需求留在本地，为地方财政做贡献。一句话，“抢人”就是“抢钱”。

　　对楼市而言，人多的城市意味着有更庞大的购房需求，房价整体也更有支撑力，资产更加安全。

　　哪些城市在此番抢人大战中占得先机?往下看。

　　人口流向趋势带给楼市的影响

　　下表是过去十年人口增量排名前20的城市，其中深圳的增量和增幅均排名第一，增量达714万人、增幅达68.5% 。区域分布上粤港澳大湾区有7个城市，长三角区域有6个，京津冀区域2个，北部湾区域2个，中原、滇中、成渝区域各1个。

　　以全球城市化发展进程和国内近四十年的城市演变看，基本沿袭着“人口跟着工作走，工作跟着产业走、产业强即人口强”的规律。

　　粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀城市群是传统的经济强区域，成渝城市群、中原城市群近十年来发展也异常迅速，而背靠粤港澳大湾区、面向东南亚的北部湾城市群目前也正在崛起之中，这些城市将以超强的产业聚集能力，大量虹吸新增城镇化人口。

　　除了上述这些城市群中，其他诸如武汉、长沙、西安等一众强二线城市，和未来大量巨无霸央企入驻的雄安经济圈城市，也在逐步发力之中，这些城市的房产无论是目前、还是未来都具有稳定的价值保障和增值潜力。

　　此长彼消，其他非产业发达区域的城市则堪忧。

　　人口虹吸在逐次推进，发达省份虹吸欠发达省份，省会虹吸市县，市县虹吸乡镇农村。现在广大农村、乡镇、小县城，人口已经凋零不堪;产业不强的二三线城市，目前通过逐次人口虹吸，尚能维持人口平衡。

　　但未来几大城市群和强产业城市如果持续扩区和强化产业聚集，弱二线省会和大部分的三四线城市的人口的流失会开始加剧，预计未来人口平衡很难维持。

　　家处弱二线省会、三四五线市县镇的朋友，大家可以到自己的家乡转转，看看房子是否还好卖?空置率有多高?没有了人口，住房需求就要萎缩;在本地有住房却无法就业的人口，注定是候鸟人群。

　　持有多套此类地区投资型住房的朋友们更要警惕，未来接盘人口少了，甚至你的后辈们因为就业的原因，都大概率不愿意呆在本地，风险也许很快就会来临。

　　来看看深圳：

　　下图是自1980年以来深圳常住人口总量的变化，自建市以来，深圳人口就从未停止过增长，从1980年的33万常住人口到2020年的第七次人口普查正式公布的1756万常住人口，40年增长了53倍，深圳对人口的吸引力不是一般的强。

　　值得关注的地方，2010至2020年深圳人口跳涨，除了统计方式的原因之外，还反映了深圳在产业转型上的成功，即从制造业向高新技术、研发、金融等高端产业和总部型经济升级，并由此带来了巨量的资金和高素质、高收入人口。

　　这是深圳房价排名全国第一的根本原因，同时，未来在深圳不扩容的情况下，供给中长期依旧会不足，供需关系会长期保持紧张，这也使得深圳房产有非常强的价格支撑。我们在上一篇《深圳凶猛供地，楼市开启大变局?》中有详细分析，大家可以细读一下。

　　结论：环境和产业均衡性全国最优的深圳，长期来看其房产依旧会是全国排名前列的优质资产。对购房者主要的风险是，由于深圳房产的优质性导致了房价快速上涨，未来将长期成为政府调控和打压的对象，深圳人买房将越来越难。

　　人口年龄结构变化趋势带给楼市的影响

　　过去十年间，中国人口老龄化加剧和担忧一直被各类社会、经济研究机构和媒体反复提起。从第七次人口普查的最终数据来看，确实如此，按照联合国的标准，一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，或65岁以上老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。

　　目前我国60岁以上的老人占比是18.7%，65岁以上的老人占比是13.5%，远超过了联合国标准。且未来老龄化趋势将进一步加速，原因为1962-1971年是中国的第二波婴儿潮(1971年开始实施计划生育)，期间出生人口合计2.4亿人，未来10年，这些人将陆续达到60岁，10年后60岁以上的老人占比极大可能将超过25%，想象一下每四个人中就有一个是老年人是怎样的一种情景。

　　大部分老年人除了对健康和养生有更多追求外，其他需求都是其次。一旦退休，基本上就不买房了，同时银行一般也不给予贷款了。老龄化趋势，对楼市而言就是购买力的大幅衰退。

　　我们再来看看下表，各省市人口年龄段分布：

　　各省市的老龄化情况最严重的省市有东北三省、上海、江苏、重庆、四川、山东、安徽，均超过了15% 。

　　从人口角度上来说，老龄化越严重的地区，房产减值的风险相对也越大。但诸如上海、江苏等省市有大量适龄劳动力人口从外部流入，对冲了其老龄化风险。

　　安徽、山东、四川、重庆因0-14岁人口较多，也能对冲部分老龄化风险。

　　东北三省一方面老年人占比较大(15%-17%)，另一方面0-14岁人口占比却较小(10%-11%)，预计未来老龄化将越来越严重，人口数量会加速减少，此类地区的房产未来不太具备良好的增值保值基础。

　　而广东、海南、福建、江西、贵州、云南等省份则老年人占比相对较低，同时0-14岁人口占比相对较大，未来人口有支撑。但如果考虑发达地区对欠发达地区的人口虹吸效应，江西、贵州、云南等省份未来的适龄劳动力人口，可能又要再次为粤港澳大湾区、长三角等城市群的人口增量作贡献了。

　　另外青海、宁夏、新疆虽然老龄化程度低，但人口基数过小，不具有参考价值，且低处偏远、经济相对落后，不建议在类似省市持有非自住类的房产。

　　再来看看深圳：

　　下图是深圳目前的人口年龄段占比分布，老年人口仅占比5%左右，劳动力人口占比则高达80%，足以傲视全国，十足年轻、朝气蓬勃的城市。

　　加上深圳超强的产业虹吸人口能力，未来深圳还将源源不断的补充进大量的中间年龄层人口，人口竞争力优势非常大。

　　上述未来人口数量有保证的省市，房价整体更有支撑力。相反，老龄化加剧，且没有其他增量人口来对冲老龄化风险的省份和城市，则房价相对支撑力要弱。

　　人口数量影响着城市房价的底线，房价的上限又受哪些人口趋势影响呢?

　　人口学历变化趋势带给楼市的影响

　　人口红利分为两个层次，一个是数量红利，一个是质量红利。如果说人口数量决定了房价底部有多大支撑，而人口的质量则决定了房价的上限能有多高。

　　在我国，学历水平通常会被视为人口质量的主要反映(当然也不能一概而论)，一般而言人口质量和人口整体收入水平呈正相关，人口质量提升则购买力会更强，更有利支撑高价值的房产。

　　从下图中可见，近十年来大学学历人口快速提升，从2010年的占总人口12%比例，提升到2020年的近24%;而我国的居民年均收入水平也从2010年的1.25万元提升到2020年的3万元左右水平，基本呈正比例提升，均实现了翻倍。

　　未来，随着大学教育的越来越普及，人口质量的提升还将持续，高校分布较多以及大学生数量前列的城市，将在这波人才质量提升大战中占有一定先发优势。

　　但只拥有高校和在校生还不行，需要吸纳并最终留下在当地就业，才能够最终提升人口质量。如果仅仅只是培养而无就业机会，则最终人才将为城市过客。就城市人口质量提升而言，吸纳大学生就业的能力更加重要。

　　下表是泽平宏观提供的2020年国内最具人才吸引力城市100强排名。

　　两相叠加，可以看出，未来人口质量必定会不断提升的城市有：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、厦门、武汉、重庆、青岛、东莞、佛山、济南、郑州、成都、长沙、天津、西安等城市，也意味着这些城市未来的房产价值上限更有想象空间。

　　再来看看深圳：

　　2020年深圳1756万人口中，拥有大专及以上文化程度的为507万人，占比29%，整体不算太高，但超过全国平均水平(23.6%);虽然深圳具有对大学生超强的吸引力，但无奈深圳本地高校较少，严重影响了人才的培养。

　　目前深圳已经全面发力大规模建设高校，除了深圳大学、南方科技大学、深圳技术大学等自建大学以外，还陆续引进了清华大学深圳研究生院、北京大学深圳研究生院、中国科学院大学深圳校区、中科院深圳理工大学等，同时哈工大、香港中文大学、中山大学、北理莫斯科大学等高水平高校陆续落地深圳。

　　预计到2025年，深圳高校数量将达到20所左右，全日制在校生超过25万人，成为中国高等教育强市。届时的深圳将真正在人口质量上开始腾飞，为广大的高新技术产业提供高素质的人才储备和动能，高收入人群规模将会不断提升，深圳楼市的价值上限无疑会相应的得到提升并更加稳固。

　　下表是“未来城视”提供的各区大学人口占比排名，能清晰的看出，深圳各区学历水平的高低，和我们认知中的房价的高低基本呈正相关，这对我们的购房选择具有较大的指导意义。

　　家庭结构变化趋势带给楼市的影响

　　1990年全国有2.77亿个家庭，平均每个家庭的人口为3.96人。最新的人口普查显示，2020年全国家庭增加到了4.94亿个，平均每个家庭的人口为2.62人。尤其是近10年，中国新增了0.92亿个家庭，家庭在迅速变小。

　　相关的机构有研究分析，家庭小型化的原因包括：年轻人越来越重视个人隐私和自由度、结婚率下降、离婚率上升、独身和丁克人士增多等。无论如何，家庭的裂变和小型化，需要更多的房产来支撑，意味着整个社会对住房的需求总量还会持续上升。

　　未来，这种裂变趋势还将会持续，但房价过快上涨，显然跟住房需求的上升有较大矛盾。可以预见，在人口持续流入的城市，两房的中小户型更能满足此类需求，能够持续匹配独居、情侣、三口之家，总价也相对不高，客户需求量大，出手变现或置换便捷。

　　再来看看深圳：

　　老生在此前的文章也有提到， 2020年深圳成交占比最大的房子集中在70-90平米的两房和小三房，整体达到了42%，此面积段在各区的成交占比上均超过了20%，原关外6区的成交占比更是高达38%-68%。

　　未来深圳此类户型仍将会是市场最受欢迎的，在置换难度越来越大的深圳，这种居家、过渡两相宜，能够拉长使用周期的住房，增值速度将超过其他户型。

　　归纳总结：产业强则人口强，人口强则房产强。

　　就人口趋势能够带给房产的增值动能而言，最值得推荐的城市有：

　　粤港澳大湾区：深圳、广州、东莞、佛山

　　长三角城市群：上海、杭州、南京、苏州、宁波

　　京津冀城市群：北京、天津、济南、青岛

　　成渝城市群：重庆、成都

　　其它：武汉、郑州、西安、长沙、南宁、昆明、厦门等

　　当然，房产的保值增值还和政策调控、金融、土地及房屋供应等息息相关，本篇不另做论述。另外再次提醒，在人口持续流出的城市购房投资，应慎重、慎重、再慎重。

　　最后，再送一段话给各位读者：人的一生总会遇到四种重大的命运选择，一是考学、二是婚姻、三是择业、四是择城。而择业往往又和你选择的城市息息相关。

　　选对了城市，选对了有大量朝阳产业的城市，意味着你的事业起点会更高，事业周期会更长，事业生涯的上限也会更高。同时你在这样的城市扎根、奋斗、买房，在财富上也会有更高的起点和上限，你将会更容易收获一个灿烂的人生。