有一种败家，叫买房投资!

　　深圳楼市激流勇进、波澜壮阔，一浪高过一浪，被各路英豪一致看好，被誉为“投资中国第一城”。风光无限，总是暗藏风险。近期深圳惊现重大项目破产，这是一个在全国都很牛的项目，一听名字就十分霸气——中国天谷。

　　这个项目曾声称产值将达千亿。还没竣工，就破产，让人大跌眼镜。背后的华讯方舟集团，成为又一个“华夏幸福”。

　　一

　　画饼大师，瞒天过海

　　华讯方舟创始人是吴光胜，武汉大学博士学历，国家科技创新创业人才、国家“万人计划”科技创业领军人才，曾在某国防研究院工作，后来创业成立华讯方舟。看这简历，吴光胜是一个“高精尖”的科技人才。

　　华讯方舟科技公司于2007年成立于深圳，是一家专注于包括Ku/Ka/THz在内的高频谱技术研发与应用的高新技术企业，是Ka高通量卫星及Thz领域的国内国际诸多标准的参与者与制定者，是该产业领域全球引领者。致力于打造以太赫兹通讯为主要载荷的新一代卫星宽带网络，成为全球光电信息超融合综合服务商。从官网介绍上看，华讯方舟是一家超牛的卫星通信类高端科技企业。高端到，大部分人看了之后，也不知道这公司是干啥的。

　　吴光胜的领军人才光环、华讯方舟独特卫星通信技术，得到了政府的大力支持。华讯方舟乘机加速扩张，收购上市公司曲线上市。以科技产业圈地，通过科技+地产大力扩张，做大企业资产。

　　深圳政府低成本出让了一块地给华讯方舟，位于宝安区铁仔山脚下，紧邻107国道。这个项目起了个非常闪亮的名字“中国天谷”，打造卫星通信产业集群，预计产值达千亿元。这应该是当时宝安区最大的科技企业自建总部。深圳市委市政府十分重视，项目被列为深圳市重点项目。

　　经深圳市人民代表大会审议通过，华讯方舟主导建设的“中国天谷(深圳市华讯方舟研发基地)”被列为2014年度深圳市重大项目。“中国天谷”项目将建成为华讯方舟企业总部，吸引全球空间通信技术人才，建成一批国际高水平实验室及研发机构。“中国天谷”项目还将引入全球前五大国际商用卫星通信运营商入驻，打造全球领先的空间通信企业总部集群。与此同时，“中国天谷”项目还将建成为我国军用空间通信技术和核心产品的研发基地。

　　“中国天谷”用地面积6.67万平方米、总建筑面积62万平方米。项目定位为国内首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进的全产业链创新产业园，建成后将成为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚区。以微波通信为基础，通过纵向发展毫米波芯片、云计算处理、太赫兹技术等尖端产业。该项目预计两年后建成。我记得项目在2015年8月份开工时，深圳一哥都去了。

　　二

　　暴雷不断，申请破产

　　原以为中国天谷，是一个以卫星科技产业运营为主的项目，被视为宝安高新科技龙头项目，被各界看好。

　　项目开工后的两年又两年，2019年7月份，中国天谷项目(注册名天谷大楼)获批预售。产业园要卖房?终于露出了挂羊头卖狗肉的本色。华讯方舟通过卫星科技产业圈下土地，一方面是建总部，另一方面是房地产开发销售。若房子好卖，回现输血，项目可能会成功;若房子不好卖，资金断裂，项目就可能烂尾。

　　中国天谷项目是产业研发用房、单身宿舍，2019年获批预售房源是1105套。产业园区的产业用房、单位宿舍，需要公司才能购买，是最难卖的房子。项目销售困难并没有达到为企业输血的目的。后来项目可售房源打包给了投资公司，还是滞销。另外，华讯方舟主业不振，盈利能力低，债台高筑，不能为项目追加投资。至此中国天谷，无力回天!

　　深圳市中级人民法院3月31日的公告显示，已受理天谷开发商华讯方舟破产重组案。公告显示，华讯方舟资金枯竭，无法承担天谷项目的续建工程。

　　从深圳住建局网站看到，目前该项目的房源，要么是已经查封，要么是已经预售备案。被查封的有334套房，是还没有销售出去的房子;经销售备案的有771套。天谷项目进入破产清算程序，处于停工烂尾状态。已经买了天谷的771位业主是最悲催的，房子不知道什么时候可以建好，不知道什么时候可以收到房子!买了深圳房子烂尾，近年已经十分罕见!

　　华讯方舟原来拥有大计划，通过产业地产全国扩张，复制深圳中国天谷。华讯方舟在湖北荆州圈下巨幅土地，规划建设中国天谷，总占地达1300亩。河北保定也圈地建设中国天谷，占地面积高达4500亩。华讯方舟在内地的圈地规模越来越庞大。我有朋友在北京央企，华讯方舟曾寻求与他们合作，在北方拿地，后来华讯不断爆出问题，不了了之。

　　从中国证券登记结算有限责任公司查询获悉，2020年9月，公司实际控制人吴光胜持有本公司的部分股份被司法轮候冻结，本次涉及股份数量525.0448万股。

　　据深交所披露，2020年11月11日，深交所发布《关于对华讯方舟股份有限公司实际控制人、董事长吴光胜给予公开谴责处分的决定》，经查明，华讯方舟实际控制人、董事长吴光胜存在未经公司董事会、股东大会审议的情况下，越权以公司的名义签署合同的个人越权代理行为。

　　三

　　为何破产?两大原因

　　华讯方舟走到破产的地步，主要是两方面原因。

　　1、主业不强

　　华讯方舟起步的主业是卫星通信科技，也是企业的主业，前景很好，但企业盈利并不理想。创始人吴光胜是“高精尖”科技人才，不专心做强主业，却梦想快速扩张做大。吴擅于画饼造梦，要打造全球卫星通信龙头企业。创业起步阶段曾拉来了比亚迪王传福的表哥、知名投资人吕向阳入股，迅速打入政商高层。高大上的企业蓝图，华讯方舟把很多大领导都忽悠入套，给地给优惠。

　　华讯方舟不专心把主业做强做大，却想着靠资本运作、资产运作，把企业做得“虚胖”，导致后来举步维艰。

　　2015年是华讯方舟计划飞跃的启动年。2015年，华讯方舟深圳中国天谷，不但顺利开工，而且还收购A股上市公司恒天天鹅，实现借壳上市。上市后，内部问题不断。现在股票代码是ST华讯000687，也就是一个即将退市的企业。

　　从华讯方舟近五年的年报看，近三年都是亏损(如下图)。2020年，公司亏损高达10.8亿元。连续三年亏损，被责令退市。华讯方舟近两年的资产负债率都超过100%，2020年的负债率高达250.86%，超过所有房企。负债已是总资产的2.5倍，因而公司不得不申请破产。

　　2、地产不精

　　华讯方舟的主业是卫星通信，主业不强，还要做产业地产。希望通过产业地产，做大企业资产，为企业赚取资金流。华讯方舟规划的多个中国天谷，定位为全球领先的空间通信总部集群，得到各地政府的大力支持。

　　但华讯方舟，并不是专业的房地产开发商，缺乏房地产开发经验、专业积累。近年产业用房越来越难销售，招商也越来越难。资金跟不上扩张，华夏幸福就是这么倒下的。华讯方舟与华夏幸福几乎同时遇上困境，申请破产。地产看似没什么技术含量，但要把项目做好、要能稳健转起来、滚动开发、持续经营，很考究企业综合能力。

　　产业地产是长期深耕的赛道，需要雄厚的资金实力、强大的产业运营能力，需要去除浮躁、耐心经营，才能把产业项目做好。短期获利行为，做不好产业地产。看下深圳深圳做得好的产业园，极少有分割散售的。持有长期经营，是做好产业园的基本保证。

　　深圳科技园、北京中关村为什么取得巨大成功?一方面是这两座科技园建得早，另外这两大科技园都是国有资本开发运营，可以长期低成本招商、孵化、培育。这些大部分房地产开发模式的产业园是做不到的。

　　四

　　前车之鉴，两大警示

　　对置业投资者的警示

　　深圳房地产创造了无数致富神话，投资深圳房产被一致看好。其实深圳房地产很复杂，创富神话是住宅。房住不炒，住宅被严格限购，投资无门。非住宅类的商务公寓、办公楼、商铺成为不少房产投资客的选择。

　　非住宅类的项目中，商务公寓相比办公楼、商铺，风险更小，更受欢迎。中国天谷破产，套了771位买房人，血粼粼的教训告诉我们，商务公寓需要精挑细选。尤其要警惕产业园，需要公司名义购买的商务公寓。譬如南山侨城北的绿景美景广场、龙岗的启迪协信科技园、宝安大集汇创新产业中心等，都是产业研发用房，以商务公寓名义销售。

　　对铁仔山的警示

　　中国天谷启动时，该项目是宝安最大的高新科技总部项目(后来被腾讯企鹅岛超越)，是铁仔山科创城的龙头项目。如今中国天谷破产，将让铁仔山科创城遭受重创。

　　铁仔山周围正在进行大规模的城市更新，几乎都是“工改工”项目，把老旧工业区改造成新型产业项目。有以中国天谷为代表的，通过科技产业切入房地产的;有房地产开发商，开发运营产业园的。两者都有商务公寓或办公楼在售。产业运营长路漫漫，商品房销售短期回现成为各项目优先选项。

　　中国天谷破产警示我们，产业项目风险大，能不能做起来，能不能做好是未知数。铁仔山周围的产业园宿舍、商办物业供应量巨大，务必要小心。譬如铁仔山下的朗峻广场，也是一个“工改工”的产业项目，正以“商务公寓”的名义推售。