问：深户三年社保，名下无房无贷，计划今年买房，目前优先考虑小三房，首付预算130-150w，积分48.6，最高可以到53.6。目前在坂田上班，对象在宝安中心附近工作。这个情况请问有没有推荐的楼盘或者片区?优先考虑新房。五年内没有很强的学位需求，但是希望周边有较好的幼儿园。这个情况5号线和4号线沿线还有推荐吗?

　　答：预算还可以，西部刚需盘的3房基本都够，但积分有点低了，热门新房没有希望，理论上多数选择在东部，只是买了你们住不上。5号线沿线是肯定没有了，5号线横亘深圳整个东西部，线路以南范围内集中了深圳最贵的区域。4号线沿线还有一些机会，也就是继续往北到观澜，清湖以南的4号线沿线，基本也没有了。所以建议关注观澜在建和待售的楼盘。多数新盘普遍带有幼儿园。

　　问：首付150万左右，五成，三年社保还不到，等到明年有名额后子弹200左右，投资的角度，大小新旧无所谓，到底买什么样的房子性价比最高，能跑赢大势?

　　答：投资角度，现阶段只能买限价新房，但是你明年才有资格，社保积分很低，意味着总积分肯定也低，所以注定了限价严厉的西部热点刚需盘没有机会，200万首付五成，400万的总价，在西部也没有什么选择基本上，除非少量有2房的刚需盘，但这样的盘很少，有也轮不到你。去坪山摇号吧，坪山核心区域的地铁盘还可以。对于新房，不管是自住还是投资，现在是好的盘在挑人，不是你挑盘。

　　二手房对你来说就算了吧，现在的首付比例得到六七成去，这预算也就能买套市场价300万左右的小户型，还是那种不那么好的，还不如去坪山。

　　问：首付三成预计130万，上班在南山，想打新 3房，积分57，自住兼顾长期升值，请求推荐下半年新盘?

　　答：预算勉强够西部3房的最低门槛，但积分偏低，和上面那位一样，西部好的也一样没有机会。如果一定要打新，只有观澜和东部还有机会，去试试这两个区域的地铁沿线盘。东部的话，去南山上班暂时不大现实，观澜勉强，也不近。

　　综合上面两个问题来看，现在深圳的限价新盘比拼的是来深圳时间的长短，给深圳发光发热(交社保)的时间越长越有机会，那些积分50左右的，基本就告别西部新盘了其实，现实点，要买的话，只能去东部。60左右的，西部非热门盘，或者还有一些机会。比如兴围华府，槽点这么多的盘，也要60.2分才能入围，还得摇号，不一定中。所以，这种限价福利，是明显倾斜给无房的老深圳，对新来没几年的，政策很不友好。

　　问：想了解下中海阳光橡树园这个楼盘是否可作为投资或者刚需可否上车?

　　答：这个盘有一些很明显的缺陷，动车噪音、停车位明显过少等，但是作为刚需盘，我认为还可以买，理由是有14号线站点+新房+足够便宜，14号线通车后，这里到福田40多分钟，具备到市区上班的现实意义，非常重要，比坪地和部分坪山区域，都更现实。去年卖第一批时，价格不到4万，70多平3房价格是300万左右，紧凑型3房，300万的价格，很香了。去年开盘时只卖了五成，今年的打新形势很严峻，现在回头看，我们有一些错过的读者朋友很后悔，毕竟这个价的3房，哪怕在坪地也很难找了，而坪地去福田通勤上班不太现实。

　　问：如何从户型布局上来判断户型的好坏(例如横厅和竖厅各自的优缺点，阳台是厅出还是主卧出等等)?

　　答：这是个非常好的问题，我准备以后做一场线下沙龙讲座活动专门讲这个主题，因为户型的好坏，对自住的影响还是很大的，在有选择时，需要知道如何判断户型好坏的一些标准。鉴于这个话题比较大，可以讲很长时间，所以在此我简单对你提到的两个例子说几句。

　　比如，横厅的优点是开间大，也就是采光面大，光线好，同时，由于直接把过道纳入厅里，所以会显得整个厅很大很宽敞，缺点就是，由于过道就在厅里，所以一般横厅户型，比如3房户型的话，基本上有2个房的房门是对着厅的，隐私性一般，动静不太分离(如有客人来家里玩，娃在房间写作业，其实有噪音影响，如果房门不关，房间情况基本也都会被看到)。竖厅的情况就反过来，采光不够横厅好，厅略小，但动静分离，厅里人在说话不太影响房间，一般也看不到房间。

　　阳台就没有什么异议，肯定是厅出阳台好过主卧出阳台。阳台是公共区域，通风纳气欣赏风景用的，如果是主卧出阳台，其他家庭人口不太享受得到。假如家里只有一个阳台，那这个阳台还要承担晾晒的功能，设置在主卧更是麻烦，每次去晾衣服收衣服还得通过主卧才能到，不方便。

　　这个话题今天暂时说这么点，有兴趣的留意我们后期的活动通知。

　　问：想了解一下位于坂田南“华晖瑞禧”这个楼盘如何，本盘或本区域升值潜力如何?

　　答：关于坂田，我前两个月写过一篇很长的分析，具体片区价值可以参看那篇文章《“花园里是欧洲，花园外是非洲”的坂田，在深圳楼市特立独行》。华晖瑞禧就是中铁诺德公馆，小区还可以，容积率稍高一些，次新盘，位置也还可以，不会差，在坂田算是中上的楼盘。

　　问：不是深户，社保还差一年够五年，夫妻名下一方有贷有房，在老家，首付100W内，要不要计划把老家的房子卖了，准备在深圳买房了?优先是为了小孩教育，工作在坂田，中心城小两房要不要优先考虑?还是只能往坪地发展?还是有更好的推荐?

　　答：要不要卖老家买深圳主要取决于你们的家庭规划了，你们在深圳五成首付，100万只够买200万的，这样的新房没有，连坪地也没有。如果你们卖了老家的，能再多80-100万首付左右，180-200万首付，360-400万内的新房，那还勉强有选择，依然还是东部。你们的预算和首付比例以及积分(社保不长)，即便有更好的推荐，也买不到。

　　问：布吉石芽岭片区规划怎样?中城康桥二期有投资价值吗?

　　答：石芽岭挺好的，比较新，在布吉是最好的片区之一，规划主要就是14号线，最大最重要的影响因素，其他没什么。中城康桥花园比较老了，在石牙岭的楼盘里价格不算高，还有一些大户型产品。总体上，价格低，花园大，户型还可以，比较适合自住，不太适合投资。

　　问：积分只有27分，预算1000万，目标南山，请问打新还有希望吗，还是应该直接选择二手?

　　答：这积分约等于无，也就是说，如果这个积分都能入围南山新盘的摇号名单，说明这个盘的认购比例肯定不到3倍房源数量，1000万的改善型楼盘，竞争自然不如刚需盘激烈，但在今年二手房被208新政打压的背景下，新盘的需求会比去年更大，所以你的积分太难了。新盘摇号积分制推出以来，南山新盘还没有实践过，建议试1-2次吧，试1次，基本就能判断出来你的积分能不能入围这个价格段的新盘。而且这预算，也就基本能买3房，4房基本买不到，也就是说，就算你入围了南山某盘的摇号名单，如果3房户型的套数少，你也很难买到。

　　所以，试过一两次后就知道是不是要直接买二手了，还是先试试，毕竟二手房很难涨价现在，不用焦虑。

　　问：大开发商和小开发商建的房子有何区别，大盘和小盘如何选择?

　　答：这也是个好问题。总体上，肯定是优先选大开发商的楼盘，资金实力强，有品牌，烂尾的可能性小，也更爱惜自己的羽毛一般。我们常常能看到很多大开发商的负面新闻，那大开发商是不是也不行?不是的，因为大开发商的项目多，哪怕只有几个出了问题，形成舆论了也会搞的满城皆知，而实际上，可能这个大开发商的90%以上的项目都是ok的。而小开发商，特别是只有几个项目那种，一个项目出问题，就是几分之一，这是非常高的比例。从潜在暴雷的风险来看，其实小开发商暴雷的可能性更大。选大开发商的，总体上比较安全。但不绝对，比如泰禾出事前，是全国TOP30的房企，销售额过千亿。而深圳有些小开发商，一共也没几个项目，但做的都不错，都是精品。所以这是个概率的问题。

　　大盘的优点是配套基本都比较完善，产品做的都不错(典型如华润城润府和壹成中心等)，缺点是虽然配套都有，但是争夺会很激烈，比如旁边地铁站会超级拥挤，出门交通都很堵塞，学校学位可能不够。这些问题在润府和壹成中心都有所反映。小盘(比如只有1-2栋这种)的缺点是花园可能很小或者没有花园，公共空间不足，幼儿园可能也不自带，而且小盘通常是小户型刚需盘为主，因为改善盘需要的公共空间在这里是没有的或者不够的，以小户型为主的盘，人员素质会相对差一些，租户也多一些。

　　问：请问您觉得南山区南油梦想家园的房子如何，还有升值空间吗?

　　答：南山的绝大多数区域都是好地段，配套都很完善，无非是楼盘怎么样的问题。梦想家园，楼龄偏老了点，户型普遍不是太方正。主要以1-3房中小户型为主，定位属于刚需盘，门槛低一些。这个盘位于西部南油好位置，学校、地铁、商业配套都非常不错，加上中等水平的楼盘品质，升值空间可以跑赢大势。

　　问：积分只有四十多分，龙岗大运城和坪山中心区该如何取舍?谢谢!

　　答：大运的新盘不多，目前可预见的只有颐安都会中央，而且作为龙岗最好的区域，东部中心，交通枢纽，大运的新盘住宅竞争也会比较激烈。只有40多分，安心就去坪山中心吧。