近期，我们调研了珠三角某人口净流入的大城市，发现几个新问题，租赁供给的各个类型(城中村、长租公寓、园区宿舍、国企租赁平台、商办改租赁等)，近期都发生一些变化。

　　上一期，我们和大家分享了租赁规划和布局“因城施策”、品牌长租公寓在收缩中分化、国企带头作用正在经历困境等三方面内容。

　　本期，我将对租赁市场的结构性空间，用地和空间突破，进行详细分析。

　　住房租赁供需的矛盾

　　2020年，与商品住房市场的一片红火相比，住房租赁市场完全是另一番天地。

　　全年来看，新房和二手房价格指数都在上涨，热点城市涨幅明显，但租赁市场却一直在过冬。尽管有长租公寓“爆雷”、疫情冲击等影响，但这段时间与租赁协会业内的朋友聊天发现，普遍的感受是，租赁市场的发展空间、盈利前景在哪里?租赁这面旗帜还能打多久?大家都持悲观态度。

　　其实，从各大城市常住人口居住水平来看，住房总量足够了，租赁人群的居住面积也并不低(“七普”数据披露后会有更加详细的结论)。

　　以深圳为例，城中村住房套数占住房总套数的比例在50%以上，人均居住面积15.7平方米。城中村30元/平米每月左右的租金水平并不低，而外来人群居住面积需求也不高。

　　深圳尚且如此，那么其他城市呢?我了解到，近年来与X市相邻的城市，出现大量产业外迁、倒逼、转型等，很多城中村出现空置，租赁需求不足。

　　你可能会说，人口迭代、人才引进，对品质租赁的需求增加。太乐观了，大多数人还是租不起商品住房或租金更高的长租公寓，而公租房仅仅对户籍“双困”人群(低保、住房困难)进行保障。

　　调研发现，不管是东莞、佛山还是广州、深圳，大家对城中村租赁租金满意度最高，而对商品房租金满意度最低。从城中村、园区宿舍或合租转到商品房或长租公寓，想提升租住品质，但支付不起(超过月可支配收入的30-50%)。

　　那么，租赁市场空间到底在哪?

　　比如，以X市靠近某一线城市的产业一体化区域，这里分布着大量的写字楼，很多年轻人、新市民在这里办公，租住需求非常大。

　　但是，租赁住房供应结构却非常畸形，或者就是集体土地私下里违法改建的租赁住房，没有安全消防验收，或者就是旁边的城中村住房。供应量确实大，但畸形供应，很难满足大学生、新市民对于体面且租金合理的居住需求。

　　租赁市场的结构性空间

　　近几年，各大城市都在拓展外围新区域的发展，有城市副中心、郊区新城、产城融合区、重大平台或重点片区(产业集聚区等)、TOD或高铁新城等。相应地，这里也是新市民和年轻人就业的集中地。

　　这些区域，商品房供应量很大，比如办公项目，商品住房也很多但多为大户型和高总价类型，正规租赁住房基本空白。对这种结构性短缺，国家提出了保障性租赁住房。

　　关注我们的朋友如果看过以前的文章，就应该知道「保障性租赁住房」，这可能就是未来租赁市场的主体类型。

　　对机构来讲，除了挖掘传统租赁市场的机会，比如集中式或分散式长租公寓，更要关注这个产品类型。

　　这里要告诉大家，近日，几部委发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见(建房规〔2021〕2号)》，对长租公寓在租金收付款、资金监管上进一步严格，过去的盈利模式不再成立，长租公寓不再被政策和资本青睐，长租企业必须要想新的出路。

　　除了对低保低收入、住房困难人群的公租房以外，未来政策重点扶持的就是保障性租赁住房。

　　2021年4月，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈5个城市政府的一把手，要求改善住房供应结构，人口流入多的大城市，要大力发展保障性租赁住房，规范发展长租房市场，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，降低租赁住房税费负担，加大金融支持力度，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难。

　　总结一下，传统的租赁赛道，太拥挤。一旦政策不再扶持了，资金不喂了，未来的压力会更大。

　　当下，尽管租金水平在复苏，但很难同这一波房价上涨一样，反弹至更高的水平。一方面，政策不允许，各地都在做指导租金监管;另一方面，居民的收入不允许。

　　过去，大家都认为租赁升级，对品质租赁需求很大。现在来看，只是一小撮人群，大部分租客仍是租金敏感型的。同时，租赁企业各项成本居高不下。总之，市场必须要自发探索新增的需求空间。

　　保障性租赁住房，确实是一个可行的发展方向，政策正在大力度扶持，不仅包括财政奖补，还有新的专项资金扶持、债券融资、银行融资，也有供地上的创新，税收扶持也在酝酿中，有望近期发布和实施，房产税、增值税都有望明显下降。

　　同时，大量新区开发将配建保障性租赁住房，开发商也好、租赁企业也好，参与其中的话，有望获得政策扶持以及良好的政企关系。

　　保障性租赁住房的用地来源

　　供地来源上，2021年2月份自然资源部发布“两个集中”的供地新规后，“单列”租赁用地备受重视。这样做的主要目的，就是降低供地端的成本。

　　试点规模化租赁的这三年期间(2017-2019)，管理层听到的租赁企业基层抱怨，最多的就是拿地、拿房成本高，“十三五”期间出让的租赁地块(自持或配建)，基本上都是国企承担社会责任，不计盈利而买单了。

　　未来，租赁地块单列，按租赁用途挂牌，可分年期收取，这样就极大地降低了租赁企业的成本。

　　除了新增外，存量用地的潜力很大。国家特别强调，大型园区和重大建设平台、国有企事业单位、高校科研院所等，他们手上的存量地块很多，尽管用途多为工业、科研等用地，不允许开发商品房，但升级改造过程中，配套建设小户型、低租金的租赁住房是允许的。

　　除了解决本单位职工(特别是引入人才)的租赁需求外，其他或者可通过成立租赁企业，搞规模化租金经营，或者统筹给国企租赁平台管理，为本区域或全市新市民、年轻人提供租赁服务。

　　甚至，传统园区转型升级也好，或者新区建设新园区也好，都可以建设一部分品质公寓或蓝领公寓，为园区新招聘的员工提供租赁服务，既提高了园区的配套服务能力，还能增强竞争力，租赁政策也亟待给予扶持，包括上级专项资金扶持、税收减免、租赁债券融资等。

　　总之，只要用途是租赁，政策障碍就少了，包括调整规划、民用水电费等，都在研究制定中。

　　存量用地还包括集体土地。2017年8月21日，国土资源部和住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，启动首批13个城市试点起并扩充至18城。

　　目前来看，存在的问题是：

　　“租赁权”无法规划报建，租赁企业还得得到村集体的配合，而公共配套“短板”多、欠账多，也无法到位，靠租赁企业去做不太现实，因为建设已耗去了大量成本和精力。

　　此外，珠三角村集体和其他地方还不太一样，他们早已分享了土地城市化的红利，对于搞租赁经营，细水长流式的现金流，真是看不上，所以要价比较高，他们看重的是一次性拆迁补偿的红利。

　　这几年，楼市发展红火，“三旧改造”也带来大量的红利。未来，要降低政府旧改的急迫性，如果政府还想从村集体和村民手里收地，还想靠房地产市场给旧改买单，拆迁成本居高不下，房价愈涨愈高，村民和村集体的胃口就越高，集体用地搞租赁就难成。

　　X市如何突围，必须要下功夫、啃硬骨头……

　　2020年底的中央经济会议强调：探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。由此看，集体土地仍旧是国家备受重视的租赁空间来源。总结过去几年试点经验的基础上，未来还要加速入市。

　　作为首批13个集体土地租赁试点城市之一，北京在推进集租房建设的进度上最快，成效也颇为显著：已累计开工41个项目，可提供房源约5.5万套，预计于2021年向市场供应集租房5000套左右。

　　上海也在推进集体用地建设租赁社区。今年3月，上海首个集体土地租赁房项目——华润有巢国际公寓社区入市，共计825套房源。

　　编者注

　　CoralDATA

　　本篇是这一系列的中篇，主要分析了政策趋势，以及整个行业要顺应这一趋势并看到机会，懂的看大势，学会借政策东风、分享政策红利。下一篇，要讲租赁企业如何打造大型租赁社区，将经营溢价与政策红利结合起来，这将是未来租赁企业能够胜出的战略选择。