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最近，深圳发生了一件能对楼市起到根本性调节的事情，需要高度重视。
4月27日、28日，短短两天，深圳将13宗工商产业用地拟调整为宅地，体量高达约23万平。
此前不管是7.15新政还是二手房指导价，都是从提高购房资格、提高首付资金等需求端抑制楼市。
但本次政府掉转枪头，从供应端下狠手，将给楼市带来看似平静却更深远的影响。淘哥提醒，此事关系重大，释放的4大信号一定要铭记于心：
1、政府增加宅地供应的决心很大。
这次拟调整的地块是工业用地，要知道，工业用地是深圳GDP快速增长的源头，一直有严格的30%红线管控。
以往的“禁”地，如今被拿出来转化成宅地，说明政府推进宅地供应的决心很大，可以说是“痛下决心”。
2、政府增加宅地供应的力度很强。
短短两天，调整用地达13块，可供应的居住用地达到了约22.9万平，可谓大刀阔斧，大方至极。
3、以后这种调整或成为常态，不时就会有地块性质调整的消息出来。
4月23日，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江公开表示：深圳商业加上办公写字楼的量现状有1.6亿平方米，这个量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍。
可是深圳GDP这两年刚刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。未来“十四五”将严格控制商业空间，加大居住空间供应。
这意味着，深圳已经意识到土地资源的错配问题，从城市规划层面开始在调整供地结构，大幅增加居住空间，本次的地块调整仅仅是个开端。
4、本次增加居住用地的龙头是坪山。
最近调整的13块用地，坪山地块数量达到了8块，占比超60%;地块面积达到了约12.6万平，占比达到了约55%，是本次土地调整的重头戏。
淘哥提醒，二手房指导价后，坪山势头很盛，坪山第二实验学校旁某小区，挂牌价已经破8。
现在坪山又成为深圳地块性质调整的“试验田”，区域价值还将大幅拉升，近期准备入场的刚需，一定要充分认识到坪山的潜力，不能再犹豫了。
01.
四大层面解构
地块调整龙头为什么是坪山
深圳将工业用地调整为居住用地的龙头，为什么放在了坪山?有多层原因。
首先，深圳的土地开发强度已经达到了50%，能释放空间，做城市增量的区域不多。
而坪山作为深圳的东部新中心，目前尚处于前期建设阶段，就像十年前的福田一样，可规划性、调整性较强。
事实上，坪山近些年一直是深圳做增量空间的可选、必选之地。
比如2019年高新园扩容，深圳国家高新区从原来的11.52平方公里扩容至159.48公里，扩容面积147.96平方公里，新纳入11个片区。
其中坪山独占51.6平方公里，一举成为深圳最大的园区，并对标南山，成为深圳仅有的两个国家级高新区核心园区之一。
其次，在都市圈、大湾区的发展趋势下，坪山东部中心的地位再次强化。
这就决定，坪山不止像福田、南山等核心区一样，只承担提高深圳城市竞争力的重任，它同时还肩负着和大湾区各城产业、交通融合的重担。
再加上深圳西部房价高企，刚需“一路向东”，可以预见，未来坪山会有大量的就业、通勤等人口涌入。
政府把此处当成居住用地性质调整的龙头，也是为扩大坪山的人口承载力做准备。
再者，坪山生态优越、配套丰盛，宜居性强。
南坪三期、东部过境高速、外环高速等快速路，深大城际、深汕高铁等城际，地铁14号线、16号线等轨道都在兑现的路上，坪山强大的、能便捷通达深圳中心、湾区各城的交通体系正在快速成型。
不止是交通，近年来，坪山众多体育、文化、教育等配套也正在进入快速变现爆发期，坪山区图书馆、少年宫在内的“六馆一城”、坪山会展中心等配套都已建成。
此外，再加上坪山河、燕子岭、燕子湖等生态资源，从宜居角度来看，坪山的底子非常出挑。
最后，还要一个很重要的原因，坪山没有被投资客过多关注，房价没有泡沫，非常“货真价实”， 在坪山提高住宅供应，更有助于保护刚需，促进深圳房地产市场平稳过渡。
而这次坪山成为“天选之地”，将会让这个刚需天堂，迎来命运逆转，步入新的价值提升通道。
02.
土地性质调整新政
会给坪山带来什么?
从大形势而言，一线城市的土地，尤其是宅地，已经成为一块越切越小的蛋糕，非常稀缺，实力房企们都想分一杯羹。
这点从广州近期42宗地、906亿的惊天土拍中，就能深刻体会到。
虽然起拍金额动辄几十亿，但依然阻挡不了房企们的“抢地”热情，广州首次集中拍地，引发华润、招商、越秀、融创、美的、深振业、上海正荣等龙头房企扎堆进场争夺，战况非常激烈。
以最火爆的金沙洲地块为例，竞价超百轮，拉锯2个半小时后，才最终被华润以溢价率高达45%，楼面价高达约4.2万/平(刷新金沙洲片区纪录)的代价斩获，可谓“下了血本”。
而面积仅为约1/4广州的深圳，更是寸土寸金，在这样的大背景下，坪山一次性拿出来的8宗地，价值可谓弥足珍贵。
值得注意的是，这次坪山8个地块的调整规划，不仅转换为了居住用地，还同步对片区的教育配套进行了强化。
沙湖—碧岭片区本来规划的学校为48班初中，但调整后的学校规模为：54班九年一贯制学校+一个36班九年一贯制学校。
调整后的沙湖-碧岭地区法定图则 图源深圳政府在线
从这种调整模式和细节，可以至少推论4件事情：
1、坪山饮到的是政府调整土地性质政策的头啖汤，享受的是超大红利，片区地位、政府重视程度都会提升。
2、坪山，尤其是本次一次性调整了7宗地块的沙湖—碧岭片区，政府会倾斜大量资源，比如推动优质学校引入、促进龙头商业落地等，扶持区域打造为深圳人居标杆片区。
以后这里会成为全深圳、甚至全国的一个范本，就像华润城成为旧改项目的标杆一样。
而且历史总是有一些或意外或注定的巧合，在坪山这个极具价值潜力的板块，华润也布局了一个楼盘“润樾山”，这个项目一入市就获得了市场高度评价，或许将带领片区开启高端人居的新篇章。
3、居住用地增加，住宅和公建配套密集落地，坪山居住氛围、居住价值进一步提升。
4、新盘供应爆发式增长，反哺坪山成为深圳楼市的话题集中地，置业热度提升。
总之，坪山接下来大概率将成为高品质社区的聚集地，宜居氛围、房产价值都将迎来重大拐点。
03.
4个月卖了18.8亿的华润新盘
五一又卖爆了
其实，通过二手房指导价新政后东西部的市场变化，以及地块性质调整释放的利好，敏锐的购房者已经捕捉到了坪山即将迎来价值爆发的信号，对坪山标杆楼盘出手了。
淘哥获悉，2021年1—4月份卖了18.8亿的润樾山，五一前期间销售情况依旧火爆。
经交流得知，购房者买入润樾山主要有三种倾向：
一是看中华润品牌。
坪山某科技公司程序员表示：
一直都对华润的房子情有独钟，润樾山开放样板间时带家人看了一次就直接定了，运气还不错，一准备买房就遇到华润新盘入市。
华润两个字，已经成为楼市的“金字招牌”，它所代表的，是过人的产品打造能力、出色的操盘运营能力，以及过硬的市场表现能力。
比如华润城，一个城市更新而来的高难度运营项目，被华润打造成了深圳的标杆作品，从规划设计、建筑品质、户型打造再到物业管理，方方面面都做到了无可挑剔，开盘屡次刷新深圳楼市纪录。
再比如东莞千套热销大盘华润万象府，去年下半年备案均价在4.1万左右，256套房源3秒抢光，今年4月13日的备案均价已经上调至4.6万，半年涨幅约12%，依然受到市场热捧。
本次华润置地与招商蛇口、华发股份三大知名房企联合打造的润樾山，沿袭的是华润高端品质，同时引入人性化的“润享家”园林体系，以及“金钥匙”国际联盟成员华润物业，毋庸置疑，也将成为坪山不折不扣的人居标杆作品。
在淘哥了解到的润樾山购房者中，或多或少都受华润品牌的吸引，很多在坪山有购房打算的人，因为润樾山的入市，甚至提前了计划，毕竟房子好等，华润的房子不好等。
二是看中项目性价比。
南山某互联网公司产品经理表示：
总价300多万，就能在深圳买3房，这可能是整个深圳最友好的上车门槛了。
指导价出台后，虽然银行参照政府定价发放贷款，但业主心态一直比较坚挺，福田、南山、宝中10万以下的房源几乎没有，龙华龙头盘8万+，而且大部分区域的挂牌价还在小幅上浮。
而润樾山单价仅在3.9万/左右，总价最低仅318万，这个价格，在福田、南山连个50平的公寓都很难买到了，在润樾山却还能买到3房住宅，做华润业主，性价比很高。
三是看好周边配套。
润樾山生活太方便了，一路之隔就是幼儿园和九年制学校，出门就能上坪山大道，大概半个小时就能到福田，房价却比福田便宜了一大半，用低成本就能拥有高质量的生活，生活压力还小了很多，很合适。
关于这点，也是购房者多次提及的，打动他们的一个优势，于是，淘哥对项目的周边配套进行了深入了解，发现其丰盛程度，绝对算得上坪山一流。
04.
一街之隔就是九年制学校(扩建中)
公园、医院、商业应有尽有
润樾山一公里内配套无敌
润樾山位于坪山大道进入坪山的首站，可以快速对接外环高速、坪盐通道(预计2021通车)、东部过境通道(在建中)，未来14号线通车后，大约11站可以到福田。
当前，坪山大道正在大升级，不仅由原来的双向6车道扩建为双向8车道，还分别在不同路段规划打造了行政文化中心、中央活力城区、生命健康园区、新能源总部基地等城市名片和产业门户。
升级后的坪山大道，堪比深南大道，道路宽阔、景观优美，地标建筑分布左右，将成为深圳东部最具代表性的主干道。
这种快速对接深圳中心区的交通素质，是润樾山一个很大的独特优势。
此外，项目处于碧玲沙湖片区腹地，与坪山河隔路而望，周边分布有马峦山、儿童公园(规划中)、鹏茜国家矿山公园、坪山区人民医院迁址重建项目、天虹商场、益田假日广场、泰禾广场等生态、商业配套。
其中坪山河干流全长13.5km，自西向东纵贯坪山新区全境，风景如画，目前政府还在对坪山河进行升级改造，打造慢行系统、半马运动公园等，未来的坪山河，将华丽变身为国际一流景观生态河道。
马峦山是国家4A级景区，面积约28平方公里，生态资源十分优越。
儿童公园已经确定由华润代建，参照华润对商业、公建配套一贯的高水平打造能力，不难预见，这个儿童公园大概率也将会成为坪山的一个网红打卡地。
再者，润樾山还有一个能解决深圳家长痛点的无敌优势—全龄教育环绕。
项目自带一所约4800平幼儿园，一街之隔就是将扩建成60班的9年一贯制的汤坑学校。
附近还有中山小学，中山中学，坪山高级中学，东南侧的坪山高中园将建3所高中，提供8100个学位(预计2022年建成)，深圳医学科学院也确定在润樾山南侧，未来片区聚集大量高素质人才。
这意味着，在润樾山，可以近距离实现孩子从幼儿园到高中需要的所有教育。
此外，润樾山还享受旧改红利，项目东北侧的沙湖整村统筹项目，将建成建面约220万平的综合体，除了建设约70万平商业和写字楼外，还将为片区提供3所学校、4所幼儿园、多个大型购物广场等配套，届时会把片区的宜居氛围再拉高一个层次。
重要的是，上述所提及的配套，都在润樾山方圆1公里以内，形成了一个非常舒适的生活圈。
这种生态、学校、商业、公建设施都可圈可点的配套基础，想必也是沙湖—碧岭片区在此次土地性质调整中，能独占7宗的重要因素，它背后代表的，是官方对片区能打造成坪山人居高地的认可和信心。
05.
建面约86—112平3—4房
总价318万起买华润精装住宅
品牌、性价比、配套之外，润樾山还有一个不得不提及的优势——户型。
润樾山目前在售主力户型为建面约86—112平的3—4房，户型格局方正，采光良好，通透舒适，带精装，每个户型各有优势。
淘哥最喜欢的，是建面约98平的3房2厅2卫：
此户型通过科学合理的设计，在98平的空间内，很好保证了生活的方便度和实用性。
2个卫生间的设计，规避了早晨家长上班、孩子上学，密集使用卫生间时，有一方要等待的不便。
儿童房、次卧、主卧各自独立，私密性很强，避免了门对门的尴尬。
再加上户型动线流畅、进深尺度舒适，这个户型几乎没有瑕疵，是3房户型中，少有的能实现一步到位的置业选择，就算是三代同堂，居住体验感也会非常舒适。
建面约112平的户型，为4房2厅2卫，格局方正，动静分区合理，采用横厅设计，四开间朝南看景，通风采光效果优异，对于改善型买家而言，是很合适的选择。
建面约86-89平的户型，也做到了3房设计，动静分区合理，大部分户型可南向阳台看景，综合表现和建面约98平的户型几乎一样优秀，唯一的不同，是少了一个卫生间。
不对此户型的上车门槛非常惊喜，总价最低仅约318万，即首付约95万就能买精装3房，做华润业主。
淘哥认为，润樾山是一个各项素质表现都很亮眼，平衡性很好的高品质楼盘，市场难得一见，称得上是“刚需福音”，再加上坪山正处于价值崛起的前夕，现在上车正是大好时机。
此外，润樾山主力建面约30—70平的大道小金铺即将开售，因为紧邻坪山大道，周边有高中园、汤坑小学等学府，以及儿童公园(规划中)、高品质商圈等资源环绕，消费客流预计非常旺盛，教育相关业态成长空间很大。
