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　　熟悉深圳龙华的人都知道，龙华最核心的地段并非龙华中心区，而是北站-红山-上塘新兴核心片区，所有最好的配套都在这里，这也是为什么这里的新房价格可以达到9万、10万的原因。

　　显然，这样的价格不是一般购房者可以企及的，因此很多人才会选择龙华中心等其他“外围”的区域。

　　从今年计划入市的项目看，龙华核心片区外围就占据着多个项目，而且建设进度都比较快。

　　除了上篇我们说到的恒壹壹品项目外，本篇Kenny带大家看看同样位于民治街道的万福花园项目。

　　万福花园位于布龙路和民治大道交汇处东北侧约200米，从现场的工程进度看，几栋高层建筑都已接近封顶。由于周围建筑都不高，又在布龙路边上，因此项目显得非常显眼。

　　万福花园

　　据悉，万福花园项目占地面积35680㎡，总建筑面积约22万㎡，规划建设6栋高层住宅、1栋幼儿园和其他配套设施。

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　　对龙华楼市有比较深入了解的人，对万福花园项目用地应该不会陌生。

　　早在2006年，万福花园就取得了规划许可，但随后一直迟迟未见开工。直到2013年，项目再次取得规划许可，一直拖到2018年才正式开工。

　　网上一度传言项目存在“捂盘”的行为，但拿地多年未建的真正原因尚未可知，而从时间上看，万福花园确实是错过了龙华楼市火爆的那些年。

　　我们从现场的工程概况牌看到，万福花园的开工日期显示为2018年5月30日，竣工日期为2020年5月30日，已经延期了一年时间还未竣工。

　　即便是考虑到去年因疫情停工影响，项目的施工进度还是比其他在建项目要慢很多。

　　万福花园目前的施工进度已经达到申请预售的要求，也有传言项目将于二季度入市。

　　但从日前住建局公布的二季度计划入市项目中，万福花园并未在列，现场看也未见项目营销展示中心，因此项目的入市时间也存在很大的不确定性。

　　万福花园位于布龙路的北侧，与南侧靠近红山核心区域拥有现代都市面貌不同的是，北侧万福花园周边以老旧的生活社区为主，还有如牛栏前这样的多个城中村。

　　根据2017年的项目资料，万福花园规划提供1608套住宅房源，是否全部为商品住宅尚不得而知，但这也一定程度上缓解了片区内近年来没有新住宅供应的紧缺。

　　另一方面，紧挨着万福花园的万众生活村已经被列入城市更新计划，由恒大为主导，更新单元用地面积约5.8万㎡，拆除用地面积约5.5万㎡，开发建设用地面积2.6万㎡。

　　万众生活村

　　值得关注的是，万众生活村更新项目规划容积面积约21.8万㎡，其中住宅面积约14.1万㎡(含公共租赁住房约1.7万㎡)。

　　未来将提供几乎与万福花园大小般的住宅供应，再加上有超6.3万㎡的商业、办公、酒店等配套，在改善片区面貌的同时，也让社区功能变得更加宜居完善。

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　　从万福花园项目所处的区位看，交通拥堵一直是片区居民常年面对的一个困扰。

　　Kenny踩盘当天为非高峰时段，但布龙路上的车流密度仍然很大，特别是万福花园前的一段，等红灯的车辆每次都要排上百米以上的车龙。

　　虽然民治片区汇聚了包括4、5、6号三条地铁线路，但万福花园所处位置却刚好处在三条线路的中间，往哪都不近。

　　从百度测距上显示，万福花园距离最近的两个地铁站，不论是4、6号线换乘站红山站，还是5号线民治站，步行距离都超过2公里，耗时都要在半小时以上，需通过公交换乘。

　　不过，未来片区将有地铁22、33号线的远期规划，目前也尚处于规划阶段。

　　教育方面，万福花园自身配建一所幼儿园，小区学区划分在行知小学，中学学区则实行大学区制，所属学区为民治中学-教科院附属实验学校-龙华区实验学校-深高北校区大学区，以及龙华高级中学初中部。

　　绿景香颂

　　商业方面，万福花园自身配建了少量底商，但很难满足社区居民的生活需求，好在周边商业还算丰富。

　　其中布龙路与民治大道交汇处，绿景香颂裙楼有佐阾购物中心，牛栏前村牌坊对面还有岁宝商场，加上未来万众生活村的旧改商业，均可以很好的给周边居民的购物选择提供便利。

　　至于购房者最为关心的价格方面，龙华最近获得备案的鸿荣源壹成中心2区，备案均价为6.8万/㎡。

　　而我们从二手房成交参考价格看到，壹成中心往期二手房价格也在6.8万/㎡的水平，因此项目周边楼盘的参考价格具有比较明确的参考价值。

　　万福花园周边商品房小区中，品质较高的绿景香颂花园，二手房参考价格为6.54万/㎡，这也几乎是片区内的最高水平。因此，预计万福花园的备案价格或也将在6.5万/㎡左右。

　　总体上看，万福花园的综合条件比较一般，由于项目产品户型尚未公布，如果规划有小户型房源，预计同样可以吸引刚需购房者的关注。

　　再加上项目周边有旧改、地铁规划，将来对项目的价值提升或有一定助力。