近日，腔调的朋友圈被合肥开启新一轮调控的新闻刷屏了。

　　总结下来，共八条：

　　“合八条”

　　●稳定增加居住用地供应量，今年确保不少于9000亩，其中单列租赁住房用地900亩以上。

　　●实施热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位政策，二孩、多胞胎等法定情形除外。

　　●采取热点区域二手房限购措施，企业限购、法拍房限购。

　　●实行热点楼盘“摇号+限售”政策，并优先保障刚需群体。

　　●从严控制商品住房定价。

　　●加强住房贷款审慎管理。

　　●在已建近17万套基础上，继续用足用好国家支持政策，加大加快租赁住房建设。

　　●依法严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为，严厉整治哄抬房价等房地产市场乱象和网上恶意炒作。

　　上海购房客应该已经看出来了，这不就是之前上海玩过的套路嘛。

　　增加供应、严格限购、六年学区、摇号限售、房贷审批管理、加快租赁房供应，严格管理中介。

　　每个都是那么的熟悉，甚至可以说毫无“新意”，简直就是上海之前调控政策的翻版。

　　但是“黑猫白猫，抓到老鼠的就是好猫”。

　　这里面，真正做到釜底抽薪的其实是两点，一个是拉长交易周期(限购、限贷、网签)，一个是增加供应。

　　拉长交易周期大家在上海是有目共睹的。增加供应是迫切所需。

　　根据安徽楼市数据统计，目前合肥市区最新库存量为23498套，环比下跌7.6%，同比去年3月库存还有近4万套，更是几乎腰斩。

　　而3月份合肥网签5327套，环比上涨30%，同比上涨24.1%，市场非常火爆，全款买房依然一房难求。

　　增加供应填补需求空洞，才是遏制楼市过快上涨的必要手段。

　　最近我们可以看到，在新政过后的这段时间里，新政希望的走向和实际的市场走向基本一致，但在细节上会因为监管、规则细化等问题，出现一点偏差。

　　今天我们会从金融风险、三道红线、玩家博弈等方面，给大家分析一下4月起，上海新房二手房要不要买，怎么买?

　　2021新房怎么买?

　　看好开发商，选好地段，一步到位

　　我们先放出结论：

　　2021年，如果要买新房，要选择好的开发商，要选择好的地段(地铁500m，周边有好学校，有好商业配套)，选房子尽量一步到位。

　　首先，我们在年初的时候预测过，今年上海新房房价涨幅在5%上下波动。

　　今年一月我们去融信海纳印象踩盘，当时我们自己预估的均价是6万左右，销售说照当时的势头，预计均价能到6.3-6.5万。

　　结果是，最终过会均价是5.9万。

　　2021年，ZF是不会给房价任何过分上扬的机会的。

　　新政后，最近考虑买新房的购房者们，腔调建议一定要选择平时注重品质、且负债率不高的开发商的项目。

　　尤其是后者，太重要了。

　　选择靠谱的开发商

　　“三道红线”之后，ZF对房企的负债率严格限制。政策严格到当时几乎所有房企都越线了。

　　我们重温一下三道红线的具体要求，对比一下下面各个知名房企的具体数值，就能知道当前哪些房企急着回款了。

　　三道红线

　　红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

　　红线二：净负债率不得大于100%;

　　红线三：现金短债比不得大于1倍。

　　这里，有息负债是指企业需要支付利息的总债务，是衡量企业债务规模的指标之一。

　　简单点可以理解为：有息负债增速越小，越说明当前房企正在努力去掉负债，加速现金流回笼，反之，增速越大则说明当前房企正在加大杠杆扩大投资。

　　图表里可以看到，最近几个热门项目的房企去年都位于表中的红档和橙档，这意味着它们近两年的去杠杆压力非常大，迫切需要回款来降低它们的负债率，并支持它们做下一步的投资。

　　简而言之就是，当年步子迈太大欠的债，现在不得不绞尽脑汁赶紧拿钱还，钱从哪来?肯定是从购房者那里啦!

　　可是，正当这些房企披星戴月赶着卖房收回款的时候，多个城市的限购政策直接给它们头上浇了泼冷水。

　　“你们房企不仅要尽快把项目的钱回笼，降低负债率，而且还不能过度宣传，更不能纵容甚至鼓励炒房，至于具体怎么卖，你们自己想办法!”

　　这大致就是高负债的房企们的一大困境。

　　所以我们看到的是，在新政出台后，不少项目出现了邀约认筹的现象，开发商“钦点”首付占比高、最好是全款的客户认筹。

　　为什么?

　　因为现在银行房贷审批流程越来越慢，如果大部分客户都是需要银行贷款的，那房企们这个季度，甚至上半年的现金回款都会少几十上百亿，到时候财报一出，各项负债指标压红线了，他们肯定要被请去喝茶，到时候就真的严重了。

　　所以，消失的售楼处、防爆盾防暴叉保安、高额认筹金、冻结高额资产要求的出现也就不足为奇了。

　　2021为了活下去，为了尽量避免困境，有些房企也豁出去了。比如3月过会的33个项目中，至今居然只有1个破1：1.3的认筹线，这正常吗?

　　所以，腔调楼市想告诉购房者的是，如果是负债率过高的房企的项目，邀约认筹、房屋质量缩水甚至质量问题，会有风险遇到，要谨慎考虑。

　　今年买房，选个靠谱的开发商真的太重要了。

　　刚需尽量一步到位

　　一步到位这个比较好理解。

　　最近这些新政大家也有所耳闻，总结下来就这句话：

　　降低刚需新房购买难度，降低购买二套和置换频率，拉长置换周期，严禁短期置换炒房。

　　这些都能找到政策一一对应：

　　·按计分摇号排序规定的房源，5年内不得转让——严禁短期置换;

　　·银行审核放贷周期延长+网签限购查询——拉长置换周期;

　　·二套首付比例70%+二套银行房贷审批更加严格+严打假离婚——降低购买二套和置换频率;

　　·计分摇号基础分倾斜刚需+限制认筹金比例——降低刚需购买难度。

　　种种措施就是告诉购房者们，至少在这两年不要炒房，不要多购。想买二套也可以，多付个几百万和几个月贷款审批流程的事儿呗。

　　既然置换难度已经提高太多，不如在首套的时候，能一步到位就一步到位，一次性买够后面5-10年的需求。

　　在近几年严格控制楼市的“新常态”里，减少未来五到十年内的置换频率，才是当前首套刚需的明智之举。

　　二手房市场的黑暗森林

　　既然痛苦已经来了，不如躺下享受

　　在我们看来，新政后的二手房市场出现了更明显的两极分化。

　　质量一般的二手房，没区位、没学区、没交通、没大商业，原本指望二手房市场火热的时候“鸡犬升天”，新政一出，直接凉凉。

　　条件很不错的二手，和重点学校的学区房，则在这次二手房楼市遇冷后，继续价格往上走。

　　急着置换的房东火急火燎甚至放血卖房，不急的房东像皇帝挑宫女一样挑选购房者，谁给的条件高就考虑谁。

　　更多的，则是手握优质房源的房东们，当前抱着房源作壁上观，静待下一步市场的走势再做反应。而购房者们，同样在静观其变，新房二手房之间反复横跳。

　　从客房比看，现在上海二手房市场热度正在下降

　　对于购房者，信息不透明才是最大的阻碍。

　　新房信息不透明，只是极个别开发商的行为。但二手房市场的情况会更复杂。

　　如果说新政之前的二手房市场是鱼龙混杂，真假信息难辨，那现在就是大部分信息都查不到了。腔调今天刚刚在链家上随便查了一个小区：

　　最近3个月成交数仍然是0。

　　除了信息不透明，更重要的问题还是：二手房交易周期被严重拉长。

　　自清明节后，上海二手房交易购房人网签房屋买卖合同前，需到区不动产登记中心办理限购查询，5个工作日后拿到查询结果后才能网签。

　　如果购房人要办贷款，审批时常通过需要2个月左右，过户1周，等待放款再1～2个月，整个置换周期可能要延长3、4个月，甚至更长。

　　当前已经需要先把前套房子完全出手，才能考虑下一套的购买，如果中间银行审批贷款流程再出问题，时间还要拉长。

　　更要命的是，银行贷款审批的信息也是不透明的。能不能贷款，贷款能不能批下来，多长时间内能审批下来，对于购房者而言都是盲盒。

　　作为二手房房东，肯定是想把贷款批不下来的风险完全转给购房者。

　　但另一边，购房者也不想轻易地背上房贷的风险。如果贷款意外没批下来，违约的可是购房者自己，到时候不仅是定金打了水漂，购房时间窗口的错过是最伤的。

　　房东和购房者的博弈中，增加了更多的不确定性。

　　至于学区房，我们之前已经多次分析过：学区房买的不是房子，而是好学校的优质教育资源。

　　我们经历过教师轮校、经历过多校联考...哪次不都有人叫嚣学区房要暴跌么?实际情况如何呢?

　　在这个内卷压力越来越大的时代，有给孩子更好的教育资源的机会，家长们怎么可能不挤破脑袋去抢。

　　除非，全上海都学长宁的摇号入学，或者各区教育集团化完全成规模，那时候才有可能让学区房真正冷下来。

　　最后，腔调楼市给2021年的购房者们的一个小建议：

　　选择要谨慎，政策要查清，准备要做全，出手要果断，事后要佛系。