01

　　大家都知道前海好，所以大家挤破头都要进去占一席之地。

　　新盘买不到，那就转战二手，因此作为前海自贸区内唯一的二手住宅，前海时代在前两年曾经有一度无好房源可卖(这里我们说的是性价比高的房源)。

　　买不起前海时代，可以买老前海的二手房，特别是前海南片区的次新房。

　　如诺德假日花园和鼎太风华。

　　当然，那些前期涨幅过高过快的楼盘，Kenny在此前的文章中提过，目前已经不建议大家追高了，因为存在较大的风险。

　　那么，是不是就意味着，目前房价相对较低的房子，就一定可以随便买呢?

　　当然不是!

　　因为选筹很多时候不仅要选对楼盘，更要选对户型，同个楼盘的不同户型，差价往往可以达到1-2万/㎡，甚至更高。

　　因此，选对户型其实是很重要的。

　　本篇Kenny分析一下位于前海北片区的东方银座公馆，为什么这个看起来很好的楼盘，但却不太值得推荐。

　　02

　　东方银座公馆，又叫做前海豪苑，位于前海北片区学府路与前海路交汇处东北侧，虽然不及前海南片区地段好，但总体配套也算比较不错。

　　小区周边路网发达，且距离地铁1号线大新站不过300米，步行时间仅约5分钟，出行非常方便。

　　前海对面即是人人乐超市，1公里范围内还有华润万家、天虹等大型商业，日常居家购物还是很便利的。

　　东方银座公馆位于大新小学和前海学校(初中)学区内，距离小学稍远一些，大约1公里路程。

　　中学则位于绿海名都西侧，小孩上学还是比较方便的。不过，相较于前海南的学区来说还是要逊色一些。

　　东方银座公馆建成于2010年，2011年9月入伙，算是10年左右的次新小区，在老前海片区算是比较新的住宅项目了。

　　小区占地面积不大，仅有四千多平，共有3座32层连体式高层塔楼，没有地面花园。

　　1-3层为商业，4层为空中花园，有游泳池和简单的健身设施，3层以上为住宅部分，总共不到400户。

　　整个小区户数不多，但户型非常多样。

　　其中，1、2座为纯复式，户型分别为50多平的复式1房、60-70多平的复式2房、80-90多平的复式3房;3座为平层，均为50平左右的1房户型。

　　建面约60㎡复式2房

　　户型又有复式，又有小平层，按理说应该是比较受欢迎的产品，特别是复式产品，由于有两层的使用空间，得房率都比较高。

　　如60平的2房复式，得房率甚至在95%以上，其他2房和3房复式的得房率也都能达到90%左右。

　　建面约72㎡复式2房

　　建面约93㎡复式3房

　　虽然得房率很高，但由于开间不足，户型整体呈长方形，实际实用性却有点欠缺，导致空间的布置不太符合舒适的居住需求。

　　我们从图片中看到，总有一个房间仅有一扇小窗，通风采光都明显不足，白天不开灯都显得昏暗。

　　在Kenny看来，实际上这种复式设计迎合都市青年的喜好，追求小资生活的居家状态，但却不太符合大众家庭的居家需求。

　　比如开间有限，屋内上下层的楼体设计方式较为单一，普遍都是台阶高坡度陡，给家庭中的老人和小孩带来很大不便，增加了安全风险。

　　另一方面，虽然这种复式产品在市场上比较少见，但却有很多替代品，许多户型设计较好的平层住宅居住舒适性都会更好一些。

　　因此这种复式产品的实际受众面很小，这也影响其在二手市场的长期价格表现。

　　03

　　Kenny要特别提醒读者的是，买房投资应该理性对待，不应该让感性战胜理性。

　　买一套对的房子，远比买一套自己喜欢的房子更重要。

　　买了一套对的房子，可以成为你以后置换更高追求的筹码。大多数人的一辈子都不可能只住在一个房子里面，因此刚开始就买对房子就显得至关重要。

　　还有一点要提醒购房者，不要错把“小众”当成了“不可替代”。

　　就比如Kenny上面说的，东方银座公馆的复式在前海片区是小众户型，比较稀缺，但它并不是不可替代的，许多平层单元的居住舒适性都要比这类复式好得多。

　　而且，东方银座公馆位于前海北片区，地段本来就弱于前海南片区。

　　再加上小区本身独栋，没有花园，学位也比较普通，与周边楼盘相比除了相对较新外，其他条件不并占有优势，因此预计未来也会跑输前海南的大部分楼盘。

　　即便是在前海北片区中比较，东方银座公馆的产品力也要弱于一路之隔的大花园小区绿海名都。

　　买房是一件系统性的事情，如果你不懂，那就需要更专业的人给你指点规划，而并非普通小白想象的那么简单。

　　“有钱有名额看中地段就随便买了”，这样的你，将比懂得买房的人得走更多的弯路。将来的财富水平，也是非常有限的。