“生哥，我只有50万，在深圳哪里买房最合适?”小赵开门见山。

　　小赵是以前同事的表弟， 1994年生，27岁，出生在内地某个五线小镇，毕业于一所内地普通大学本科，毕业后来深圳工作了五年，入了深户，自己在福田上班，女朋友在罗湖上班。小赵半个月前就在咨询老生，直到周末，我才顾得上和他好好聊聊。

　　我其实很佩服小赵，对很多刚来深圳不久的人来说，买房似乎是个奢望，但小赵语气很坚定。

　　坦率的说，小赵这个问题确实难倒老生了，我不能嘲笑他，因为他确实代表一个置业群体的真实需求，他们中很大一部分来自内地小城、小镇或乡村，工作年限短、资金有限、家庭背景一般、没有人能够给予他们太多支持，他们努力着，渴望能够在这个城市落下脚、扎下根。

　　小赵是首套名额，50万用来作为三成首付，新房必须控制在165万，目前市面上基本没有这样的住宅，打新是无望了。只能看看二手房，二手房除了首付，还要包含税费、中介佣金，另外银行如果按二手房指导价来贷款，意味着市场价格不能高于二手指导价太多，最好大致相同，否则首付超预算。

　　在满足上述要求下，50万首付含税费，二手房总价则必须控制在150万内，这样的房子目前在深圳确实不好找。

　　2020年房价大涨，南山、福田、宝安、龙华应该是不能奢望了，光明、坪山看上去偏，但主要以新房为主，小户型很少，首付基本都超预算，或许……罗湖能淘到符合要求的单间，盐田以及龙岗应该也还有能满足要求的一房一厅或小两房。

　　记得在十多年前，老生刚刚凑齐40万，买的第一套房是在罗湖商业核心区域，20多平米小单间，总价36万，加税费一共40万，一次性付款，每月可租2200元，算下来年化回报率超过6%。

　　当时兜兜转转在高楼密布、人流拥挤，但房价相对便宜、租金高的罗湖找了半年，终于碰到一个大厦型的住宅笋盘(其实只是总价比市场报价低4万)

　　看，老生当时买房就是这么单纯和死板，不但没有小赵这么坚定的态度，最终买个最低价的房子还挑挑拣拣半年，不仅不会用杠杆，还只用租金回报来做房产投资。

　　不过确实时代不同，当时主流媒体都是牛刀之类的大V，看跌楼市。我自己心里也是按照西方经济学，参考的都是欧美日楼市的走势，心想万一房价跌了，拿在手里还有6%的租金的回报，就当是存定期了。不过这套房子我只持有了3年，因为个人的需求变了，很快就卖掉了。

　　回到现实，简单理了理思绪，老生觉得很有必要先帮小赵理清楚买房的诉求和思路：“小赵，买房子这个事呢，既需要冲动，更需要理性，你有什么主要的需求?或者说未来5年，你的生活是怎么规划的?”

　　小赵回答：“没太深入想过这个问题，现在想着准备和女朋友结婚，我家庭条件一般，也没太多要求，有个小房子，够我们两个人住，也好跟女朋友家里有个交代。另外，现在房子感觉都在涨，再不买，我怕以后更买不起了。然后希望房子能够增值，等以后再攒点钱我再换个更好点的。”

　　小赵一口气就把话吐完，买房意愿坚决，不过规划确实想的不够清楚，这是很多初次置业者的通病。

　　老生认为，买房路上，规划第一。所有的一切都服务于你的人生规划，我们很多人买房的时候很容易陷入两个误区。

　　第一个误区是“毫无规划”，买了再说，导致短期内就满足不了需求的转换和升级。

　　小赵想法很简单直接，完全谈不上规划，很可能就会陷入这个误区。特别是现在深圳三年限售，短期内无法置换。另外如果频繁置换又会导致频繁支出税费佣金，影响了了下一步购房预算。

　　第二个误区叫是“一步到位”，希望一个房子从你30岁住到60岁。

　　其实作为年轻人在城市生活，人生轨迹和需求变化会很大，一个房子能稳定住10年已经是很长时间了。25-35岁这个十年里你大概率会经历单身、恋爱、结婚、生子、相对频繁的跳槽和职业转换等;36-50岁你大概率会经历请人带孩子、孩子上学及接送、孩子培训、父母养老陪护、职务的快速提升等等;50岁以后，则可能更多会经历孩子成家立业、第三代诞生、自身或多或少的健康问题、职务的缓慢或快速下降、退休等等。

　　每一次年龄转换都对小区、房子、配套提出了不太一致的功能属性要求，一步到位其实很不现实，更不用说大部分人其实从资金上就支撑不了这个梦想。

　　所以，针对小赵的情况，老生仔细的沟通和了解了他的基本人生规划：

　　1、一两年内会结婚，家里人也在赶紧催要孩子。

　　2、对学位暂时没有要求，先考虑幼儿园能近有学校就行。

　　3、就业公司是发展中的互联网公司，未来可期，自己的工作也得到了上级的肯定。如果一年内不升职加薪就跳槽，市场上小赵的专业很受欢迎。

　　4、小赵很喜欢深圳，气候环境好，年轻人多，工作机会很多。到别的城市感觉很排外，语言上就显得自己是个外地人，很难融入。深圳就不存在这个问题，自己和女朋友特别愿意留在深圳。

　　5、不怕吃苦，未来几年，等攒够了钱，希望能换个更大更好的房子。

　　方案1：自住，五年后再考虑置换

　　房产画像：

　　1、片区内必须有地铁，小区尽量靠近地铁，考虑未来工作可能变动，互联网公司在南山居多，通勤上需要稳定的保证。

　　2、小区最好带花园，有儿童活动场所，为小孩出生做准备。

　　3、户型至少有一面有阳光，方便小孩衣物洗晒。

　　4、面积不能太小，至少在40㎡左右，或者面积略小但使用率较大的一房一厅户型，客厅还能再摆下一张床，最好能有魔改小两房的潜力，为请人过来照顾小孩做准备。

　　5、……嗯，真的不能要求太多了，毕竟首付只能50万、总价只有150万。

　　另外，小赵还提到了希望房子增值，老生的观点是，未来深圳的房产大概率还是可以跑赢通胀的，但小赵所需的这种上车型住房，附加的增值属性一般较低，相对增值速度会慢一些，只能靠深圳楼市的整体普涨来带动。

　　好了，具体来看看老生的推荐：

　　推荐1：

　　片区：龙岗-布吉大芬

　　小区：茂业城、帝景峰

　　户型：一房一厅

　　面积：35-40㎡

　　业主报价：145万左右

　　首付：45万-54万之间

　　配套：距离5号线大芬站约500米，茂业城有小区但人车不分流，帝景峰有小区但很小。

　　推荐2：

　　片区：龙岗-双龙片区

　　小区：东方瑞景苑

　　户型：大单间(可改成一房一厅户型)

　　面积：31-38平米

　　业主报价：135万左右

　　首付：50万左右

　　配套：距离3号线双龙站约1000米，带空中花园。

　　推荐3：

　　片区：盐田-沙头角

　　小区：碧桐湾花园

　　户型：大单间(可改成一房一厅户型)

　　面积：29-31㎡

　　市场总价：135万左右

　　首付：45-48万左右

　　交通：距离8号线沙头角站约700米，带空中花园。

　　推荐4：

　　片区：盐田-盐田港

　　小区：金水湾御园、天利明园大厦

　　户型：一房一厅

　　面积：33-47㎡

　　市场总价：155万左右

　　首付：55-65万左右，略超预算

　　交通：距离8号线盐田路站约300米，金水湾御园有空中花园，天利明园大厦无小区。

　　以上，是在深圳房价经历了几番上涨后，老生穷尽脑汁，能够找到的、基本匹配小赵需求的住宅了，兼顾了自住、上班和购房预算。

　　通过这次的寻房，老生再次发现，之前的很多低价房已快速售出，东部的洼地慢慢开始填平。在二手房指导价刚刚出台时，老生就建议大家抓紧到东部去寻找笋盘，目前来看，现有笋盘基本消化的差不多了。

　　方案2：投资为主，另行租房居住

　　房产画像：

　　1、市区核心地段，租金高且易出租。

　　2、面积不限、户型不限、楼层不限，上车盘。

　　3、自己在上班地点附近，或者在稍远区域但地铁方便的小区租更大、更宜居的住房，尽量以租抵租，同时节约通勤时间。

　　推荐1：

　　片区：罗湖-水贝

　　小区：旭飞华达园二期

　　户型：单间

　　面积：27-29㎡

　　市场总价：130万左右

　　首付：48万左右

　　租金：2600-3400元/月

　　推荐2：

　　片区：罗湖-人民南

　　小区：集建国际名园、新银座大厦

　　户型：单间

　　面积：22-24㎡

　　市场总价：120-132万左右

　　首付：43-48万左右

　　租金：2600-3300元/月

　　推荐3：

　　片区：罗湖-东门

　　小区：电影大厦

　　户型：单间

　　面积：31-37㎡

　　市场总价：130万左右

　　首付：42万左右

　　租金：3000-3500元/月

　　总价和首付满足条件的单间其实很多，包括龙岗、盐田和宝安北部片区都有一些，但要结合租金来考量，选来选去，也只有罗湖能够满足低总价、高租金的要求了。

　　罗湖地铁四通八达、交通便利，商业、学校、医院等各类配套齐全，周边写字楼密布，基本上不用太担心房子租不出去或者空租太久。

　　在收取可观的租金之后，小赵完全可以另寻地铁沿线更加宽敞或离上班地点近的地方租住，以租抵租，或者再加个五百、一千，直接租住两房，不失两全其美。

　　老生也算了一笔账，购买以上几个小户型，年化租金回报率接近3%，在一线城市中，这个收益率算得上是很高了。

　　其实，无论是方案1或者方案2，小赵的操作都有一个遗憾，就是浪费了珍贵的首套、首贷名额，以后小赵买房只能首付5成了。小赵还有一种选择，就是多等两年，连攒带凑，拿出100-150万的首付，那么选择就会从容许多。

　　但未来政策和房价如何走?谁也无法完全准确预测，赶紧上车、买到房子有时候也是一种“政治正确”。何况，此时小赵需要结婚，如果在负担得起的情况下，一套房子能够让小赵小两口更幸福和更安心，那么其他的可能都是次要的。

　　方案3：小偏方

　　最后，老生还有一个偏方：买小产权房、商务公寓或工业用地性质的宿舍

　　优点是：

　　1)相对便宜(尤其是小产权，同地段是商品房1/4到1/2不等的价格)。

　　2)不占用名额(但注意：这次宏发万悦山新房资料入围审核中，有人持有小产权房，因办理了小产权房的水电过户，被查出，算作拥有住房未通过审核)。

　　缺点是：

　　1)小产权房法律上得不到什么保障，而且普遍需要一次性付款，部分银行也能贷款，但贷款利率较高、贷款期限较短，加上小产权房现在价格也涨上来了，且后期置换出手交易起来也不方便，市场流通性不太好。

　　2)至于商务公寓、工业用地宿舍，虽然不存在法律层面问题，但依旧存在着不配学位或入学积分低、交易税费高、使用年限短、贷款年限短、二次出手交易难等问题。

　　确实……作为刚需群体和初次置业群体，还是需要谨慎、谨慎、再谨慎的考虑。

　　在确认小赵已经选定房子，并交了定金之后，我将此文发出。有兴趣的你，也可以去看一看，希望上面老生介绍的房子还未售出，也祝诸位有购房意向的读者朋友们能够买到自己合心的房子。