原创|黄佬邪

　　网传的沈阳一年三次集中供地，即将呈现。过去沈阳每个月都可以推出新地入市，无论拍卖还是摘牌。而今年春节后，4个一线城市和18个二线城市被要求推行一年三次集中供地，沈阳位列其中。

　　土拍市场规则有变，对地价会有何影响?

　　NO.1|壹

　　普通百姓不太懂一年三次集中供地带给土地市场的变化，进而如何影响房价走势。这个话题比较庞大，黄佬邪预测：

　　三次集中供地，减少了房企拿地次数，房企可腾挪空间变小，一年仅有的三次机会，都会拼力争取拿地;

　　市中心、二环旁(内)的土地稀缺，规模与数量都小，大牌房企争夺将会异常激烈;三环外热点板块也会有竞争，非热点板块或会降温;

　　大牌房企、资金实力强的房企，拿地优势会越来越大，小房企的机会越来越少。

　　总体而言，沈阳今年入市的土地数量、规模，按调控要求，相比去年会有所增加。

　　现在基本可以确定的是：

　　沈阳一年三次集中供地时间分别为4、7、10月。

　　网传的4月供地名单，共计37块。不过这是暂定，也有一说是20余块。

　　这份土地名单里有众多热点板块的热点地块。一次说不完，今天主要说东沈河的高官台-2、-3地块。

　　因为最近好几个业内朋友都在和黄佬邪聊东沈河，从全市地价、房价对比来看：

　　南、西、北二环楼市都接近发展尾声，只有东二环近一两年才开始发力，上升空间较大，而且当前大开楼盘售价较低，性价比超高。

　　NO.2|贰

　　高官台-2、-3地块位于东二环旁，东沈河，规模不小，不仅有商业要求，还有教育配建要求。这两块地将完成东沈河高官台板块的商业、教育配套。

　　高官台-2、-3地块原计划去年入市，后因为“沈八条”及征地工作进展等原因，推到今年入市。

　　从目前业内传出的消息看，沈阳几大知名房企对这两块地都虎视眈眈：

　　二环旁，沈河区，有规模，这是最近几年土拍市场难得的肥肉。

　　高官台这两块地，最终花落谁家，争夺必定十分激烈。

　　以沈河区的教育资源，这里大概率会配建知名学校。在当前沈阳楼市，但凡有知名学校背书的大开楼盘，销售都不是难事。

　　按目前拍地规划看，大概率会是“限价+竞配建”方式。那么，这两地块地价会拍到什么价位?

　　这个不难猜，保利2019.5月在土拍市场上竞得高官台-1地块，当时是楼面价8100元/平+8800租赁住房，实际楼面价9000+元/平。

　　2020，沈阳全年地价同比上涨14%，即使按最保守估计，高官台-2、-3地块的限价标准，应该为9234元/平。如果考虑到二环旁实际地价涨幅应超过三环外，这两块地限价标准很有可能定为9500—10000元/平之间。

　　再加上竞配建，这两块地的实际地价，大概率会达到1万/平以上。据此测算：

　　东沈河的高层精装销售均价，将全面突破2万/平。

　　这个价格也并不意外，听过黄佬邪房价沙漏理论的粉，请总结一下以环线为标准的房价走势，铁西西二环、于洪、皇姑北二环房价都在向2万/平大步迈进，东沈河拥有更强的行政、教育、金融、产业等资源优势，理应更贵。

　　NO.3|叁

　　东沈河因为土地出让节奏放缓，很多人往往会忽略在东沈河置业机会。

　　从沈阳城市发展经验看，和平向南、沈河向东，是沈阳两个实力强区最近数年的发展战略构想。长白岛证明了和平向南发展成功，沈河向东发展没有理由不成功，因为沈河同样拥有沈阳最优的教育资源优势，同时土地位置又在二环旁。

　　因为各种各样历史原因，沈河向东发展的起始时间，晚于长白岛。但因为有长白岛成功经验，东沈河的未来发展路径是比较清晰的，即：大牌开发商楼盘+学区配套+城市副中心级商业。

　　东沈河的规划已把这几大要素都已列明，只待落实。

　　我们把视线从高官台再放大至整个东沈河，可以看到可出让的净地比较多：

　　一个全新的板块，可以形成现代化漂亮城市界面，这也将有助于房产升值。

　　在沈阳农业大学西侧，金家街板块，有众多住宅用地出让，毗邻大学，还有满堂河，拥有河岸公园的地块，在沈阳是稀缺的资源。

　　我们必须承认：亲身经历过长白岛成功，享受了沈阳城市发展红利的市民，在买房置业领域，或看得更远，更容易相信一个全新板块的未来可期。

　　而原东陵、东沈河附近的市民，是否能看到东沈河的未来，在这个大区域刚刚起动的时候，以可能是新板块历史最低价出手呢?

　　位于金家街的万科东第，1月底首次开盘，高层精装均价1.5万/平，销售5亿。买房人来自全市，并不局限于附近周边。购买东第的买房人，多数都相信东沈河有美好的未来。

　　东第位于东2.5环，紧邻沈阳一号线地铁东沿线，东西快速干道，处于沈阳东西中轴线上，而且官宣了七中、文艺二两所学校配套。目前在沈阳，和平、沈河能以这个价格购买双名校学区的大开楼盘的机会，并不多。

　　反复说过，严厉限价时期，大开品质楼盘，二环旁(内)，带双学区的房子，是入手好时机。