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　　由于二手住宅成交参考价格普遍偏低，银行又按照参考价放贷，使得二手房首付升高，实施以来二手房交易量已经跌入谷底。

　　近期Kenny踩盘发现，多数中介门店都是门可罗雀，咨询者寥寥无几。到具体楼盘看房时，也无一例外不见购房者的身影，反倒是一间房里总能碰到一两批租房的客户。

　　区别于投资单纯追求高收益，租房者和买房自住者的需求基本上都是一致的，在可承受的价格前提下，尽量追求配套齐全、出行便捷。

　　Kenny近期踩盘的位于福田下梅林片区的尚书苑，一直都是关注度比较高的小区。

　　尚书苑

　　尚书苑位于梅林路与梅山街的交汇处，紧挨着福田农批市场，建成于2000年前后，由2栋16层和2栋22层的小高层住宅组成。

　　该小区的主力户型有34-86㎡的单房、一房、二房和三房，户型比较多样，符合不同阶段购房者的需求。

　　且因周边配套完善，因此无论是交易还是出租，在整个下梅林片区都比较活跃。

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　　尚书苑在整个下梅林片区中，除了次新房绿景虹湾和大花园社区梅林一村外，算得上比较宜居的小区，但也是由于片区楼房普遍老旧和有较多农民房的对比之下。

　　小区一、二楼为商业裙楼，三楼为架空层花园，配置了一些简单的公共活动场所，整体空间还不至于太小。

　　小区的户型比较多样，其中低层的某些单元还赠送有大面积的露台，在普通住宅市场算是比较抢手的户型。

　　就如上图我们看到的这个建面约80多㎡的三房户型一样，户外的露台面积就达到了34㎡，相当于多了一个私家花园。

　　尚书苑的户型总体上看得房率还是比较不错的，各功能区都比较齐全，而且很多户型的阳台都很大。

　　稍微有些不足的是，部分户型的阳台都是从客厅侧出，甚至从房间出阳台，与大多数人的生活习惯有所不符，而且还会影响通风。

　　好在小区4栋楼体沿着梅林路一侧南北分布，周边近距离没有高楼遮挡，采光方面还是非常不错的。

　　站在楼上看到，尚书苑的东侧为下梅林村密密麻麻的农民房，从目前的旧改规划看，该区域暂时未被列入旧改计划。

　　福田农批市场

　　而尚书苑的西侧则是福田农批市场，占地达到了9万㎡，是深圳市最大的农批市场之一，平日里许多福田、罗湖居住的老深圳人都来这边买菜购物。

　　尚书苑是距离农批市场最近的小区，日常买菜购物非常方便，但同时因为人车混杂，又给生活的舒适性带来一些不良影响。

　　据悉，小区的住户中有相当一部分在楼下的农批市场做生意，因此也出现了人员频繁随意出入小区的情况，物业管理不到位，对于小区的安全也是一个比较大的影响。

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　　对于在市区上班的白领而言，尚书苑所处地段非常优越，地铁9号线梅景站就在小区楼下，马路对面即是公交总站，公共出行非常方便。

　　而且，当前大家普遍关心的学校方面，所处学区梅山小学和梅山中学距离尚书苑仅五六百米的距离，学生上学也非常方便。

　　商业方面，小区楼下便是福田最大的农批市场，距离绿景佐阾大型商业也仅有一路之隔，步行约300米可到下梅林的家乐福超市，满足多元的购物需求。

　　此外，整个下梅林片区背靠梅林水库和塘朗山，因此也成为片区居民饭后散步和假期休闲的绝佳去处，近距离亲近大自然。

　　下梅林是福田早期的公务员居住片区，整体居住环境和氛围还是相当不错的，但由于人员流动大和建筑老化影响，相对于早期的生活舒适性会打上折扣。

　　即便如此，因为尚书苑相对其他花园小区较便宜，自然有其需求的人群。

　　从当前的二手房参考价格看，尚书苑的价格处于整个片区的中等水平，相对还是比较合理的。

　　由于小区户型多样，且有不少小面积的单房、一房和二房，作为自住来说是比较适宜的上车门槛。

　　因此，对于首付不多的刚需客来说，尚书苑的小户型还是值得关注的。