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由于二手住宅成交参考价格普遍偏低,银行又按照参考价放贷,使得二手房首付升高,实施以来二手房交易量已经跌入谷底。
近期Kenny踩盘发现,多数中介门店都是门可罗雀,咨询者寥寥无几。到具体楼盘看房时,也无一例外不见购房者的身影,反倒是一间房里总能碰到一两批租房的客户。
区别于投资单纯追求高收益,租房者和买房自住者的需求基本上都是一致的,在可承受的价格前提下,尽量追求配套齐全、出行便捷。
Kenny近期踩盘的位于福田下梅林片区的尚书苑,一直都是关注度比较高的小区。
尚书苑
尚书苑位于梅林路与梅山街的交汇处,紧挨着福田农批市场,建成于2000年前后,由2栋16层和2栋22层的小高层住宅组成。
该小区的主力户型有34-86㎡的单房、一房、二房和三房,户型比较多样,符合不同阶段购房者的需求。
且因周边配套完善,因此无论是交易还是出租,在整个下梅林片区都比较活跃。
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尚书苑在整个下梅林片区中,除了次新房绿景虹湾和大花园社区梅林一村外,算得上比较宜居的小区,但也是由于片区楼房普遍老旧和有较多农民房的对比之下。
小区一、二楼为商业裙楼,三楼为架空层花园,配置了一些简单的公共活动场所,整体空间还不至于太小。
小区的户型比较多样,其中低层的某些单元还赠送有大面积的露台,在普通住宅市场算是比较抢手的户型。
就如上图我们看到的这个建面约80多㎡的三房户型一样,户外的露台面积就达到了34㎡,相当于多了一个私家花园。
尚书苑的户型总体上看得房率还是比较不错的,各功能区都比较齐全,而且很多户型的阳台都很大。
稍微有些不足的是,部分户型的阳台都是从客厅侧出,甚至从房间出阳台,与大多数人的生活习惯有所不符,而且还会影响通风。
好在小区4栋楼体沿着梅林路一侧南北分布,周边近距离没有高楼遮挡,采光方面还是非常不错的。
站在楼上看到,尚书苑的东侧为下梅林村密密麻麻的农民房,从目前的旧改规划看,该区域暂时未被列入旧改计划。
福田农批市场
而尚书苑的西侧则是福田农批市场,占地达到了9万㎡,是深圳市最大的农批市场之一,平日里许多福田、罗湖居住的老深圳人都来这边买菜购物。
尚书苑是距离农批市场最近的小区,日常买菜购物非常方便,但同时因为人车混杂,又给生活的舒适性带来一些不良影响。
据悉,小区的住户中有相当一部分在楼下的农批市场做生意,因此也出现了人员频繁随意出入小区的情况,物业管理不到位,对于小区的安全也是一个比较大的影响。
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对于在市区上班的白领而言,尚书苑所处地段非常优越,地铁9号线梅景站就在小区楼下,马路对面即是公交总站,公共出行非常方便。
而且,当前大家普遍关心的学校方面,所处学区梅山小学和梅山中学距离尚书苑仅五六百米的距离,学生上学也非常方便。
商业方面,小区楼下便是福田最大的农批市场,距离绿景佐阾大型商业也仅有一路之隔,步行约300米可到下梅林的家乐福超市,满足多元的购物需求。
此外,整个下梅林片区背靠梅林水库和塘朗山,因此也成为片区居民饭后散步和假期休闲的绝佳去处,近距离亲近大自然。
下梅林是福田早期的公务员居住片区,整体居住环境和氛围还是相当不错的,但由于人员流动大和建筑老化影响,相对于早期的生活舒适性会打上折扣。
即便如此,因为尚书苑相对其他花园小区较便宜,自然有其需求的人群。
从当前的二手房参考价格看,尚书苑的价格处于整个片区的中等水平,相对还是比较合理的。
由于小区户型多样,且有不少小面积的单房、一房和二房,作为自住来说是比较适宜的上车门槛。
因此,对于首付不多的刚需客来说,尚书苑的小户型还是值得关注的。