01

　　Question 1：

　　你好，我目前在青山湖越秀有套120方的房子未满两年，想把房子的贷款还清卖掉青山湖，然后去市区摇号。但当下杭州市区摇号太激烈，所以我的问题是，️现在这个时间点是否合适这样置换?毕竟我是唯一住房，是刚需。1、如果置换的话，我的预算是总价350-400万，买哪里比较好?2、笕桥还是运河新城，还是浦沿滨耀学府?

　　Answer ：

　　确实目前新房摇号“无差别式”火热，哪里都不好摇。且目前来看，市场短期没有冷却的迹象，再等可能会错失一些上车机会。

　　所以如果有房票且想住到市区，建议置换。

　　具体买哪里，如果要自住，我觉得还是优先看工作通勤是否方便。不然每天上下班通勤两三个小时，房价涨再多可能也没有幸福感。

　　至于笕桥、运河新城还是浦沿?从板块前景来看，我在此前的问答里就曾提过，我看好三江汇。滨江区浦沿板块，就属于三江汇之中。

　　三江汇的定位是杭州未来城市先行实践区，这个高度是其它两个板块无法比拟的。

　　并且从新房供应来说，滨江核心区土地几乎绝版。四月即将挂牌的57宗地块中，滨江区的两宗宅地都位于浦沿，这里后续将成为滨江的主力供应。

　　滨耀学府由滨江与兴耀联手打造，限价3万8，小户型的总价基本控制在400万以内。对于想要留在滨江区的刚需来说，滨耀学府是很好的选择，也是为数不多的选择。

　　当然，另外两个板块也各有优点。

　　笕桥汇聚了绿城、金隅、景瑞、世茂等一批开发商的进驻，而经历了前几年大面积拆迁，后续的配套和环境都会越来越好。并且它紧邻城东新城，交通出行也极为方便。

　　运河新城与杭钢新城是城北发展的主力区域。目前来看，住宅开发如火如荼，地铁3号线预计年底将开通。但其它公建配套建设相对滞后，板块成熟还需要时间。

　　而从摇号的难易角度来看，笕桥相对容易一些，但价格也略高，限价40800元/㎡。

　　3月下旬金隅春棠澜府首开的中签率约18.52%。而运河新城的融信天阳云澜天第差不多时间登记，中签率仅6.35%，需限售5年。

　　02

　　Question 2：

　　你好，我最近在对比中旅时光里和敏捷源著天樾府，这两个楼盘哪个更好些呢?

　　Answer ：

　　两个项目都位于丰收湖板块，但位置稍有差异。

　　敏捷源著天樾府临近地铁1号线乔司南站;而中旅时光里更靠近主城区，最近的地铁站是1号线客运中心站，直线距离约1公里。

　　如果自己开车，那我认为时光里更方便。但如果日常出行是依赖公共交通的，那么敏捷源著天樾府胜出。未来1号线这一段还将联通在建的地铁9号线，也算双地铁盘。

　　不过要提醒的是，因为乔司南一带的地铁是走地上的。地上铁会不会对周边居住带来噪音，建议要去实地感受。

　　从价格看，两个盘的限价相同都是30000元/㎡。

　　时光里主力三种户型89、99、129㎡。敏捷源著天樾府选择更丰富，四种户型：89、95、107、119㎡。

　　两个项目户型面积配置不太一样，即便唯一相同的89㎡户型，也做了差异化。

　　其中时光里89㎡三房一卫户型，全是边套和夹边套;敏捷源著天樾府89㎡三房一卫户型则大都为中间套，仅少量边套户型。一般来说，边套户型更受欢迎。所以户型比较，我认为时光里胜出。

　　具体户型面积如何选择，根据自己的需求和承价能力确定。

　　精装修都是3000元/㎡的标准，整体配置大同小异。

　　中央空调都是海尔的品牌;厨电设备时光里用的是德意、源著天樾府用的是老板;卫浴时光里用的是恩仕、源著天樾府用的是贝朗。

　　时光里近期刚刚加推登记结束，但项目还有15幢楼待售，后续机会不少。敏捷源著天樾府预计在四月将加推3号楼，主力89、95、107㎡。3月出加推时中签率约21.6%。

　　03

　　Question 3：

　　你好，请问家住未科(首套)，卖了紫桂花园顶跃摇晓月澄庐叠墅(二套)合适不?

　　Answer ：

　　当然合适，但关键是能摇得到。

　　它真的太难摇了。2月初，千万级的晓月澄庐首开，127套房源663户家庭登记，中签率仅19.16%。

　　紫桂花园交付十几年了相对房龄较老，户型应该也是上一代的格局。在户型结构、精装修以及小区整体环境等方面，新房无疑都会更好。

　　蒋村断供后，城西改善主要流向两个方向：申花和未来科技城。特别是“宇宙中心”未来科技城，近几年利好不断，然而改善家庭能摇的只有晓月澄庐。

　　此外，城西在售的叠墅供应不多。加上项目又临近阿里，几乎大部分城西的改善以及未来科技城的高管都盯着这个盘。

　　晓月澄庐还剩20多幢约一两百套房子，预计4月底5月初加推，机会不多!

　　此外，蒋村现房销售的中国府预计今年将入市，建议可作为备选。

　　04

　　Question 4：

　　可持有5-8年不抛，总价230万左右，萧山的滨江旭辉滨旭府和富阳的新界2020哪个好?或是有没有其它的推荐?

　　Answer ：

　　区域来看，萧山优于富阳。

　　230万左右的预算，在萧山近期的选择面并不多。

　　预算内，除了滨江旭辉滨旭府，还有新街的保利和者时光印象府，限价25000元/㎡，面积段85、95、105㎡。

　　此外还有所前的德信金科泊岸江宸轩和碧桂园前宸府，限价约21300元/㎡上下，户型面积都能符合您的预算范围。

　　但新街和所前都还以地缘性客户为主。目前的城市界面和板块热度，不如滨江旭辉滨旭府所在的南站新城。

　　如果可以把预算加到250万，还能多一些选择。例如南卧的兴耀青漫里，限价25600元/㎡、最小户型94㎡，南站的地铁万科彩虹天空之城，限价25600元/㎡最小户型99㎡。

　　05

　　Question 5：

　　想买二套房，改善，130平左右，哪些新盘摇中概率大一点?

　　Answer ：

　　看来这是一位急着上车的朋友。

　　确实，今年杭州摇号太难了，“满城尽是限售盘”!

　　截至到3月底，杭州共诞生了38个需限售5年的新房项目。不光是滨江、奥体这些大热的区域，就连崇贤、祥符、南卧这些曾经的“粉盘”甚至“流摇盘”集中的区域，如今的中签率也“低空飞行”。

　　当然其中的“无需摇号”都已是春节前的行情。

　　特别是像城东新城，去年流摇不断。但今年3月德信中心加推，中签率从此前的28.27%降至3.85%。而同板块的悦风华和归锦府都已剩最后一幢压轴房源，会不会出现“尾盘效应”呢?一切皆有可能。