01.

　　突然发文

　　有点意外。

　　没有任何铺垫，3月29日广东省委省政府在一日之内公布三份文件，继深圳、广州之后，再次为城市“量身定做”支持政策。

　　此次发布的文件分别为：

　　1、《关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区的意见》

　　2、《关于支持汕头建设新时代中国特色社会主义现代化活力经济特区的意见》

　　3、《关于支持湛江加快建设省域副中心城市打造现代化沿海经济带重要发展极的意见》。

　　我们重点关注其中的珠海。

　　02.

　　为何为珠海等三城专门发文?

　　背后是全国和广东要大力加快都市圈建设。

　　2020年5月，以省委、省政府名义印发的《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》，明确提出：

　　科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划，构建协同发展机制。

　　2021年广东省政府工作报告中再提五大都市圈，强调广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂等五大现代化都市圈要增强集聚功能。

　　对照广东五大都市圈的发展构想，不难发现，此次获支持的珠海、汕头、湛江三地市，正好位于珠江口西岸、汕潮揭、湛茂三大都市圈并规划为相应都市圈的核心城市。

　　加强这三座城市的地位和加快三座城市的发展，是这次发文的目的。

　　都市圈的发展离不开核心城市的辐射带动。

　　广州都市圈、深圳都市圈中心城市已经不言而喻了。广州、深圳市绝对的中心，都具有超强的辐射带动能力。

　　但是其他三个都市圈就不同了。

　　在珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈中，从经济社会发展水平、交通区位等各方面来看，承担这一使命的应该就是珠海、汕头和湛江三市。

　　但从目前的发展水平来看，珠汕湛三市在三大都市圈中的辐射和带动能力，尚没有完全发挥出来。

　　以珠海为例，尽管1980年和深圳同批成为经济特区，但经济、人口、产业等都方面发展都不尽如人意。

　　2020年珠海GDP3482亿元，相当于深圳的八分之一;常住人口215万人，相当于深圳的七分之一。

　　03.

　　珠海的雄心

　　过去，珠海一直号称是“小而美”。

　　但是，要成为龙头城市，“小而美”是不够的。

　　最近，珠海市委书记、市人大常委会主任郭永航透露珠海未来建设的战略任务：

　　“2025年GDP达到6000亿、常住人口300万，2035年GDP达到2万亿、常住人口500万。”

　　首先看看人口。

　　珠海过去人口增长总体比较慢，2000年124万人，2020年人口215万人人口，过去20年只增长91万人，平均每年增长不到5万人。

　　2035年要达到500万人以上，珠海每年要增长20万人。人从哪里来?为什么来珠海?这个目标不容易实现。

　　不过最近每年珠海人口增长都超过10万+。2018年、2019年，珠海人口增速连续2年蝉联全省首位，增速分别为7.1%、7%，增长人口14万左右。

　　我们再看看GDP。

　　去年珠海GDP3482亿元，位居整个大湾区第7位。

　　2025年要达到6000亿元，这意味着珠海每年经济增速达到11%以上。

　　GDP11%的年增速不得了，不仅仅比珠海“十三五”期间要快不少，也是要秒杀大湾区其他所有城市的节奏。

　　我们看看“十三五”期间珠海GDP增长速度：

　　2016年8.5%

　　2017年9.2%

　　2018年8.0%

　　2019年6.8%

　　2020年3.0%

　　即便不算2020年，珠海过去经济增速也就8%左右。要提高到11%，必须要有大作为、大项目才有可能。

　　不过，我想珠海设立的十四五目标和长远目标，应该是底气，也是有基础的。

　　特别提醒大家，珠海人均GDP排名广东省第二，仅仅落后深圳。这反映珠海本地人的购买力还是很强。

　　04.

　　购房机会

　　珠海尽管靠着澳门，但澳门对珠海的产业辐射作用太小。

　　港珠澳开通的时间比较晚，香港这个时候已经没有多少产业能再转移了。

　　但是规划中的深珠通道就不一样了，珠海直接对接深圳产业最强区南山。

　　时间只要30分钟，而且深珠通道基本确定是公铁两用，比深中通道功能更强。

　　珠海经过上一轮大涨后，房价均价维持在2.6万元左右，和南沙房价差不多。

　　珠海房价的内部分化比较严重，最贵的是横琴板块，接近5万元。最便宜的西部的高栏港，才刚刚过1万元。

　　连接深珠通道的唐家湾片区均价2.7万元，有奔三的可能。这个片区类似中山的马鞍岛片区，可以重点关注。

　　尤其是此次出台针对三市的专项支持文件，可以清晰看到，省委、省政府对于做大珠海作为区域枢纽功能的逻辑脉络。

　　珠海的战略定位是区域重要门户枢纽，目标是建成珠江口西岸轨道交通中心、区域航空航运枢纽和区域高水平教育医疗中心。