炒房缺口堵上了!继深圳重拳出击后，东莞调控杀到。

　　2月27日凌晨，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》，提出：非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房)，须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

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　　东莞调控堵“炒房”漏洞

　　此次东莞调控有数个重点。

　　首先是，是提高购房门槛，堵住炒房漏洞。

　　新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。非东莞户籍居民家庭购买第二套商品住房，须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。

　　以及夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　另外东莞还限制贷款比例，提高首付比例。在上图中可以看到，普通住房首套首付比例提高10%。

　　对于二手房，东莞也有控制。进一步完善二手住房网签交易价格发布机制，一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息。

　　对于此次东莞调控，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对湾区大地产表示：“从限购政策、限售政策、限贷政策，打击离婚炒房，以及限制企业购房来看，东莞的调控政策在向一线城市看齐。未来，东莞产业结构升级、人口迭代的趋势很明显。而大湾区互联互通、深莞惠一体化加速的背景下，当东莞住房供应难以放量的时候，房价上涨的趋势很难避免。所以，需求端的抑制只是短期的权益之举，目的是为了给住房制度改革腾出空间和时间。”

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　　东莞去年二手房价涨26%

　　东莞虽然去年也出台了调控政策，但仔细看，新房和二手房购买都有操作空间。

　　去年东莞的楼市走出了量价齐升的行情。

　　东莞中原战略研究中心数据显示，东莞去年新房成交面积有744万平，同比大涨36%。虽然供应面积也大涨39%至610万平，却依然是供不应求。

　　2020年东莞住宅供求矛盾尖锐，叠加地市持续火热，推动房价持续上涨。

　　东莞中原战略研究中心数据显示，一手住宅同比去年大幅上涨15%。政府为了稳控房价，7月调控加码，但是调控效果较差，新上市项目备案持续走高，12月东莞洋房均价环比7月大幅上涨18%。

　　具体来看，东莞新房破4万元/平方米镇街以上有3个，包括南城、东城、松山湖。尤其是2万元/平方米以下的镇街，2019年还有20个，2020年只有9个了。五成镇街量价齐涨。

　　这也导致了东莞的库存大幅度下降。截至2020年12月底，东莞住宅库存套数24054套，库存面积为298万平，同比大幅下滑27%，市场供不应求，住宅库存明显告急。

　　若考虑部分项目延签及剔除老、旧项目库存等因素，目前住宅库存消化周期跌至历史新低。按照过去6个月消化速度计算，12月底住宅库存消化周期跌至低谷，缩短至3.6个月。

　　二手房方面，则是量跌价涨，成交量环比下跌17%至26073套，均价上涨26%至16716元/平方米，涨幅超过一手。

　　东莞中原战略研究中心指出，上半年受多重因素影响，二手市场异常火热，业主抱团哄抬价格等乱象频出，价格上涨过快，随后出台新政抑制异常火热的二手市场，新政后效果明显，但后期土拍火热，多区域楼面价刷新纪录，带动二手价格再次回升。二手价格坚挺，9月开始新房供应持续放量，分流二手客户，导致二手成交持续低位运行。

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　　调控后购买力会流向哪里?

　　此次东莞调控也给东莞的新房、二手房降温，尤其是堵住了一些炒房的漏洞。而深圳此前二手房出台参考价，打击新房炒房现象，不少深圳购买力还将继续外溢至其他城市。

　　不过广州南沙已经不是好选择。今年看来得有实力的买家才能够参与了。

　　2月2日，南沙收紧人才购房贷款条件。2月7日晚，黄埔区部分银行亦宣布房贷审批“从严”。2月9日晚，广东银保监局多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。2月19日，年后各大银行正式开始排查违规流入楼市的各类贷款，排查范围将从2020年至今。

　　湾区大地产了解到，由于南沙不少银行贷款审批变严格，对于凭借本科学历买房的外地客户不能放贷，导致外地买家要么放弃买南沙，要么就只能全款购买。与此同时，也有开发商配合给予更多折扣，同时在付款时间上也灵活调整，有的项目的付款政策甚至可以长达1年。

　　这么来看，湾区大地产认为还有这些城市能选择，先看看大湾区各城市的限购政策：

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　　惠州不限购

　　而惠州对于外地客是采取不限购政策，一直以来，大亚湾、惠城区就被称为深圳人的“后花园”，成交量也一直在高位。

　　据乐有家研究中心监测，2020年惠州市一手住宅供不应求。供应面积收缩，仅1572万平，环比下降10.4%，销售面积1635万平，环比上涨16.6%。

　　从成交价格看，因楼市利好频现，2020年惠州一手住宅成交均价为11535元/平方米，环比上涨6.5%。

　　从各区来看，深圳客集中的大亚湾区全年成交量为33509套，同比下降5.8%，即便如此，依然排第一。其次惠阳区表现不俗，成交27769套，环比上涨22%。

　　在成交均价方面，大亚湾以14451元/平方米的价格保持领先地位，环比上涨5.1%。

　　目前惠州套均总价为128万元/套。对比深圳，惠州以4.5倍的价格差距，成为深圳购房需求外溢的优质、亲民承接城市。

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　　中山深圳买家增多

　　深圳买家对于中山的关注度在去年达到了高位。

　　火炬开发区和南朗镇就属于中山的翠亨新区。中山与深圳是一条珠江相望，且未来由一条深中通道相连。2019年中山申报纳入广东自贸区扩区范围前期研究工作服务采购项目已进入招标阶段。

　　位于粤港澳大湾区几何中心的翠亨新区，将在中山东部临海区域打造成宜创宜业宜居宜游的滨海新城。未来将承接前海发展各种外溢，同时对标前海，以后起之秀的态势快速崛起。

　　深中通道、港珠澳大桥两大超级桥梁助力翠亨成为“大桥经济区”，一旦深中通道开通后，从深圳到中山只要40分钟，而翠亨新区到前海只要1小时。

　　2020年中山各区一手住宅成交主要集中在火炬开发区、三乡镇、南朗镇、西区和坦洲镇5个区域。

　　火炬开发区全年成交7103套一手住宅，稳居成交冠军宝座;三乡镇网签5021套，排名第二;南朗镇成交5010套一手住宅，代替坦洲镇，成为中山网签量第三高的区域。

　　尤其是深圳客，偏爱在火炬开发区和南朗镇购入新房。

　　乐有家研究中心数据显示，南朗镇深圳客占比达26.39%之多。综合来看，购买火炬开发区和南朗镇一手住宅的外地购房者数量均已超过本地购房者数量。

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　　珠海唐家湾成交提升

　　珠海对于深圳客的吸引力也在提升。

　　珠海政府工作报告明确提出要“谋划建设深珠合作示范区”。深圳前海管理局在去年5月发布《深珠(伶仃洋)通道前海衔接规划研究》项目中标公示，明确了“深珠通道”深圳侧的走向。

　　作为连接珠江东西两岸的重要通道，起于深圳前海，跨越伶仃洋至珠海唐家湾。这条总长约47公里的通道将打通珠海与深圳前海之间的交通，让两座直线距离仅32公里的城市，车程得以在40分钟到达。

　　未来高铁开通后，从深圳西丽站发出的列车到达珠海的，将经过前海，高铁时间会再次缩短至15分钟。

　　据合富研究院(珠海)发布的数据，2020年珠海商品房网签54629套，同比下跌12%;其中，住宅网签38623套，同比下跌9%。但是珠海的成交均价涨至25230元/平方米，同比增长约10%。

　　2020年为进一步刺激需求的释放，珠海在四季度取消了对非户籍购房的社保限制，进一步降低了购房门槛，加之新项目获取预售证加速，开发商推盘积极，年底珠海新房成交量迎来逐月上涨的行情。

　　从成交区域来看，金湾占比达26.48%，斗门占比达22.95%，而唐家占比已经升至20.73%。

　　美联物业研究中心指出，2020年珠海楼市调控政策依旧宽松，对非户籍购房放开了社保限制、升级了人才利好政策。但珠海新房成交量全年来看未升反跌，一方面是上半年受疫情影响成交量下降，另一方面也说明珠海楼市回暖稍显乏力。2021年，在政策调控方面为刺激需求的进一步释放，助力成交量上涨，不排除继续出台利好政策的可能。