今早，淘哥粉丝群有朋友诉苦，他亲戚去打海岸城，结果240多个月社保没有入围。微博上还有博友反应，有人273个月的社保也没有入围!

　　淘哥还有个朋友，买新房一年了，每次都错过，刚刚前海双盘也没有中签，这次又去认了深铁懿府，现在还在忐忑不安是否能入围，关键是，这一年来，他为了买新房卖掉的房子已经又涨了100万了。

　　这次冷热不均比较严重，淘哥估计，某些盘认筹比例或者达不到3倍，有些盘可能二套都有机会。

　　这次年前6盘齐发，包括沙井海岸城，南山深铁懿府、华侨城香山道公馆、光明万科光年四季、南山中泰印邸、宝安固戍富士君荟苑，价格从均价5.14万到11.19万不等，基本都分布在南山、宝安、光明的深圳最为火热的西部片区，可谓是牛年春节前的楼市超级大礼包。

　　但是，从已有信息来看，如果没有一个合适的买新房策略，这个大礼包还是看得到拿不着，折腾一圈，注定又只是一场陪跑。

　　淘哥觉得，有些事实大家需要认识清楚，关系到接下来能否成功买房，顺利实现资产保值增值。

　　1、首先要认识到，这次6盘齐发，每个盘其实都是好盘，都值得买，淘哥认为，买到都是赚到，都有大肉。

　　2、整体平均的话，这次的中签率会比较高。可以说是自从前两年华润城，双玺开始以来，一次“前无古人”、后面可能也难有来者的，买到大肉盘的绝佳机会。

　　这一点淘哥此前在内部粉丝群专门提示过，原因在于几点：

　　其一，时间的选择非常有艺术，选在传统上楼市最冷清的春节前两周，往年这个时点基本不会有楼盘开盘，因为深圳人都要走光了，剩下的也满脑子春节，不关注楼市了。

　　其二，从政策严控的角度出发，这次史上最严格，不仅要查购房资格，还要严查银行2倍流水、2倍收入证明、首付款来源等等，导致很大一批意向购房者被筛选掉了。

　　其三，这次是六盘齐发，供应量很大，而且要求只能单选一个盘，有效的分散了火力。试想一下，如果这次只有一个网红盘开盘，要入围的难度肯定大很多。

　　其四，最近股市比较火，抱团股不断创新高，也分散了一部分投资性资金。

　　以上种种，可以说政府和开发商都是煞费苦心，对购房者而言，就创造了一个千载难逢的买到大肉盘的机会窗口。要知道，以上有些条件是很难复制的，例如春节前的冷清期，一年就一次。还有热点片区六盘齐发，也不容易做到。

　　3、但是，即使是这样一个最容易捡漏的大机会面前，如果你没有一个合适的选盘策略，那很可能又是一场陪跑。正如开头所言，240多个月社保都没有入围，说明竞争之激烈。

　　由于这次是6选1的单选，没有入围沙井海岸城，意味着其他盘也失去了入围机会。

　　4、比较好的策略其实是：错峰选盘。除非你的社保特别长，有充足的自信，那么最好是避开最火最热的盘，避免千军万马过独木桥的踩踏现象。

　　错峰买新，一定要把确定性拍第一位，综合权衡入围的确定性和收益率。退而求其次，选择那些投资氛围没有那么炙热，没有那么网红，但是综合素质可圈可点，却被市场低估的机会楼盘。

　　在这样的策略下，社保年限不长，甚至于一些二套的，也有入围的可能。比如说这次的香山道公馆、中泰印邸。

　　淘哥看到粉丝群有朋友说，深圳年轻人打新无望了，社保拼不过老深圳。其实淘哥觉得，那是因为没有使用这一套“错峰打新”的策略。明明实力不足，还选择正面硬刚，结果可想而知。

　　5、淘哥要特地提醒粉丝朋友们，以目前全球和全国的经济和楼市形势，可以说是“核心资产为王”，你手头必须持有资产、持有筹码，才有参与这个资产增值游戏的机会。

　　因此，今年最重要的就是买到房，而不是一定要买到最好的。最好的往往买不到!每次都是陪跑，机会成本实在太高了。

　　记住，筹码为王，买到房最重要。错峰打新，确定性最重要，不执着于选最好的，选最合适的。

　　6、有粉丝朋友一定要淘哥点评排序，个人感觉，从纯投资属性看，沙井海岸城排第一无异议，南山深铁懿府排第二，因为学校有想象力。其它华侨城香山道公馆、光明万科光年四季、南山中泰印邸、宝安固戍富士君荟苑其实各具特色，整体在一个水平线上。

　　其中，光明万科光年四季、宝安固戍富士君荟苑由于单价低、总价门槛低、又处于光明和宝安两大2020年的热点片区，关注的人或许会略多一些。

　　华侨城香山道公馆、南油中泰印邸，由于单价更高(都超过10万了)，总价高、门槛高，又处于南山发展成熟的区域，买新房的人可能不会有5、6万一平米的万科和富士那么多，入围的机会更大。

　　但是反过来想，高价盘总价高，以后随便上涨一点，资产增值的总额就很高。1000万的房子涨10%就是100万，500万的房子涨10%才增值50万。

　　7、从居住属性看，淘哥认为，排名第一的其实是香山道公馆，因为它就位于纯正的华侨城内。华侨城是深圳公认的豪宅区之一，以环境闻名，很多人的终极置业目标就是华侨城。华侨城这几年供应在渐渐缩减，想入驻华侨城不容易。

　　虽然这几年风头被深圳湾，科技园、前海宝中抢走，但千万不能小觑华侨城，淘哥认为，在目前整个股市楼市都进入核心资产大牛市的背景下，作为深圳最知名的豪宅区之一，华侨城的价值被低估了，存在轮动补涨的可能。

　　其次是深铁懿府，安托山西麓，华侨城背面。然后是南山南油的中泰印邸，其它沙井海岸城、固戍富士君荟苑、光明万科光年四季都要往后靠，毕竟距离远。

　　居住在沙井光明，和居住在华侨城，是两种不同体验，后者完胜，不接受反驳。即使大热的宝中前海，论居住体验，远比不上深圳湾，这也是目前深圳豪宅为何依然以深圳湾执牛耳的重要原因。

　　8、淘哥最后提醒，这次的6盘齐发，很多人都没有认识到错峰打新的重要性，估计会扎堆选择海岸城或者深铁懿府。这种情况下，千万不能简单的根据认筹热度，来衡量一个盘的综合素质、投资价值、自住价值等，这样会严重失真。

　　就好像你不能通过和姚明比身高，来说一个人矮。其实，如果是一个盘一个盘单独开，相信每个盘都会很火。

　　这个时候，如果你有机会选上这6个盘之一，不要犹豫，过了这个村没这个店了。

　　淘哥觉得综合从入围可能性，自住、投资、产品等诸多方面权衡，香山道公馆是一个比较好的“错峰买新”选择，今天给大家分析下。

　　01.

　　白石洲旧改提速

　　对标华润城

　　首先是华侨城附近的白石洲旧改，出现了重大调整：

　　项目定位为以居住商务功能为主导的城市综合体，规划计容建筑面积358万㎡，原来计划分三期实施开发，总开发周期8-10年。

　　原规划3期拆分为4期实施。说明白石洲旧改在提速。

　　值得一提的是，白石洲旧改离大冲华润城很近，一个地铁站就到了，两个项目的区位、地段类似;淘哥认为，时代在进步，白石洲旧改不管是从区域、体量、开发主体来看，对周边的价值提升有望更超过华润城。所以白石洲项目未来的房价可能对标华润城。

　　最夸张的是，周边回迁房的价格已经很高了。现在的白石洲回迁房指标买卖，住宅价格已经涨到了8.8-9万/平。试想一下，白石洲回迁房都9万了，那么附近的新房，未来值多少钱呢?

　　02.

　　华侨城次新盘15万

　　旧改密集区还有机会

　　其实近几年，白石洲附近的华侨城新盘，涨幅也很可观。比方说，白石洲旧改北面有两个次新盘：香山美墅、波托菲诺纯水岸。

　　香山美墅五期于2018年10月12日开盘，备案均价8.3万，现在链家上的二手房参考均价到了15万。2020年12月香山美墅三期成交了2套180多平的4房2厅，单价接近14万，总价2500万左右。

　　还有波托菲诺纯水岸十六期，二手房放盘很少，一个月以前一套231平的4室2厅，挂牌价15.9万，总价3680万。

　　，

　　淘哥发现，香山道公馆离香山美墅、波托菲诺纯水岸很近，均价约11.2万/㎡，单价区间在8.9-12.8万/㎡，总价区间在1008-1829万/套，本次仅推100套，相比周边2000万、3000万的总价，有不少的溢价空间。

　　众所周知，华侨城的房子大部分是大户型，200平到300平居多，门槛很高，淘哥觉得，香山道公馆的价格、户型优势很明显，对于想入住深圳核心区和改善型求的购房者，是很不错的机会。

　　除了白石洲旧改的利好，据淘哥了解，香山道公馆周边，还有一个旧改项目预备中，据说未来会联通到一起，打造成配套丰富的大社区。

　　那么项目未来可能会变成一个大的社区，加之附近这些多旧改的加持，房价还有很大的想象空间。

　　03.

　　华侨城的价值被低估

　　淘哥还想提一下华侨城片区的价值。

　　从地理位置看，华侨城得天独厚，位于深圳两大城市中心前海和福田的中间，是来往两大城市中心的便利地带。

　　地铁密集，1号线、2号线、7号线3条地铁在此纵横交错，规划中的24号线则是串联起了罗湖笋岗、福田梅林、南山华侨城与前海。

　　同时，华侨城的自然景观商业、文化、教育配套在深圳都是首屈一指。

　　自然景观：约7万平的燕栖湖、约4万平的天鹅湖、燕晗山。

　　生活文化配套：益田假日广场、欧洲城、方大城。锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等、华侨城创意文化园、何香凝美术馆、华美术馆、OCT当代艺术中心、深圳EPC艺术文化中心、沙河高尔夫球会、名商高尔夫球会。

　　教育配套：波托菲诺国际幼儿园、香山里小学、南山第二实验学校、华侨城小学、华侨城中学。

　　医院：港大医院、华侨城医院、中国医学科学院深圳阜外医院。

　　此外，华侨城的产业也在发展。

　　侨香路总部商务产业带被定位为的中央生态商务核心区，目前已入驻了VIVO、OPPO这样的科技企业，Let’s Jam这类的游戏公司，以及新锐媒体及设计公司。

　　淘哥认为，虽然年轻人喜欢时尚的深圳湾，但是人都会老，在都市核心地段，不仅远离喧嚣，还有如此成熟的生活配套、优越的生态环境、深厚的文化底蕴，非常难得。

　　在很多深圳人心中，拥有一套华侨城的房子，是生活的终极目标。

　　现在资金抱团核心物业的迹象很明显了，其他核心区跟华侨城价差越来越大的情况下，华侨城物业很可能会补涨。

　　04.

　　香山道公馆

　　1000万买华侨城

　　南北通透 双阳台

　　最后，淘哥觉得，香山道公馆本身的品质也很好。

　　香山道公馆总建面约2.4万㎡，规划容积率仅4.5。项目主推建面约104-143㎡二至四房，均价约11.2万/㎡，单价区间在8.9-12.8万/㎡，总价区间在1008-1829万/套，目前可售100套。

　　淘哥认为，华侨城片区新房供应很少，近5年没有出让过宅地了，想要低门槛上车华侨城的朋友，别错过香山道公馆。

　　1、华侨城豪宅区稀缺项目，享受整个华侨城配套。

　　项目位居华侨城片区的西北片区，是片区豪宅最为集中的区域之一。与香山美墅、纯水岸、天鹅堡等响当当的社区为邻。淘哥提醒大家，华侨城其实就是个大社区，到处是风景，香山道公馆出门即可享受华侨城的所有配套。

　　2、品质打造，邀请三大国际顶尖设计公司。

　　项目由深装总建设集团股份有限公司与深圳市华鹏丰置地有限公司联合投资开发，开发商在产品打造上非常用心，邀请了CCD、PTAD、BCI三大国际顶尖设计公司联袂打造。

　　淘哥认为，香山道公馆不管是从建筑到园林，还是从社区到室内，都是精工细节;在品味与格调上，都具备更高端的审美。

　　比如外立面的蓝灰色调，显得高级现代;双层中空LOW-E玻璃与陶板结合，实用性强，看起来很稳重。

　　其入户大堂约8米挑高，这个高度是星级酒店的配置，同时融入了简洁舒适的设计理念，让人有回到家的温馨感。

　　此外，项目打造的“空中花园”，具有现代简约的格调，足不出楼即可亲近自然，享受绿色生态的园林景观。

　　“空中花园”效果图

　　3、南北通透的板楼布局，双阳台设计。

　　户型是建面约104-143㎡二至四房。在大面积段的华侨城实属罕见，也能满足一家四口的居住需求。

　　淘哥注意到，项目采用经典的板式布局，建设成本更高的板楼，在深圳新房市场已属罕见，保证项目的通风采光效果。

　　更令淘哥惊喜的是，香山道公馆所有户型都做出了双阳台，生活上居住体验更佳。而且香山道公馆梯户比仅为一梯两户、两梯四户，相对于市面上多数项目三梯六户、八户的设计，居住时更加从容便捷。

　　淘哥认为，香山道公馆相比西部的热点盘，更有现实的居住价值，未来的投资价值也不低，深圳核心区域的房子买一套少一套，1000多万买华侨城很划得来。

　　与其去打一些注定买不到的热点盘，不如关注能够入手的好项目，如果放在平时，香山道公馆开盘，很可能会日光，现在还有机会买，就不要错过这个好机会。