农历新年快到了，回顾深圳楼市，2020年是堪比2009年和2015年的大牛市。

　　展望2021年，深圳楼市可能面临综合调控措施，针对打新热、媒体反映的代持炒房、新房二手房倒挂等等，这种情况下，下一个大的机会点可能在哪里?

　　2021年更大的热点，应该在珠江西岸的珠海、中山、南沙，包括广州、佛山这些城市。这些城市从2020年8月、9月开始慢慢启动，2021年还有一个加速放量的过程。

　　比如珠海的横琴及周边，很可能迎来巨大的变化，未来的前景可能不亚于前海，值得投资者关注。

　　01.

　　澳门+香港+深圳

　　珠海迎来高光时刻

　　2020年，不仅深圳有大礼包，特区40周年的珠海，也迎来了属于自己的“大礼包”。

　　一是国家发改委最新表态，研究探索在横琴建设澳门证券交易所。

　　澳门证券交易所的定位很牛，《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出，研究在澳门建立以人民币计价结算的证券市场”，“探索建设澳门——珠海跨境金融合作示范区”。

　　也就是说，澳门证券交易所是面向海外、人民币计价的国际化市场，承担了人民币国际化的重任。

　　二是香港机场入股珠海机场。

　　2020年11月25日，香港特别行政区行政长官林郑月娥发表《施政报告》，提到“中央支持香港国际机场按市场化原则投资入股珠海机场，参与其运营发展，进一步深化合作，建设有国际竞争力的世界级机场群。”

　　也就是说，珠海机场很可能成为香港第二机场。珠海未来可能承接香港的人流物流，这也是巨大的利好。

　　澳门、香港纷纷布局珠海，同时受到湾区两大核心城市的亲睐，还有港珠澳大桥、深中通道、深珠通道、深珠合作示范区等利好，珠海迎来了史无前例的发展机遇。

　　如果投资首选哪里呢?珠海的价值高地无疑是横琴，横琴不仅是国家级新区，也跟前海一样是全国唯二中央提名的自贸区，而南沙是广东省提名的自贸区，可见横琴的规划定位比南沙要高。

　　地理上，横琴地处珠江入海口，背靠珠海主城，与澳门隔水相望，也借由地理优势，近些年来，为了促进澳门与横琴的一体化，在多方面给予了强有力的支持。

　　比如上文所说的澳交所。

　　横琴新口岸也已正式建成运用，首次实行“合作查验、一次放行”的通关模式，将过关时间从数十分钟时间缩短至几分钟，与高铁站安检时间几乎差不多。

　　4月，珠澳双方签署“澳门新街坊”项目土地出让合同，将提供约4000个住宅单位。这是珠海第一个为澳门居民专门打造的综合性民生项目，未来或将还有更多。

　　7月，澳门单车牌进出横琴的配额也由之前的2500个增至5000个，数额翻倍。

　　据人民日报报道，截至今年8月25日，横琴注册澳资企业已突破3000家，成为内地澳资企业聚集最集中区域。

　　从当前的形势可以看到，琴澳融合已是大势所趋。

　　02.

　　别小看澳交所

　　横琴将重演深圳奇迹

　　这些大动作背后的本质是什么?淘哥认为，说明横琴在大湾区背景下，迎来了城市地位的提升，很可能重演深圳南山、前海的故事。

　　1、大湾区的初衷是把香港、澳门融入内地的发展，深圳、珠海的定位都是相同的。

　　2020年深圳经济特区建立40周年纪念大会上，领导提及了大湾区的4个重点片区：

　　要深化前海深港现代服务业合作区改革开放，规划建设好河套深港科技创新合作区，加快横琴粤澳深度合作区建设。要以大湾区综合性国家科学中心先行启动区建设为抓手，加强与港澳创新资源协同配合。

　　可以看到，在国家的层面，琴澳融合的重要性和深港合作相当，横琴还是大湾区重点发展片区。

　　2、别小看澳交所，琴澳融合进入新的阶段，或重现深圳的历史。

　　深圳能从一个小渔村快速成长起来，很大的原因是香港独特的地位，作为世界领先国际金融中心，资金可以自由输入和输出。深圳是资金进入内地的第一站。

　　如今，琴澳融合发展到了新的阶段，2020年4月澳门特首还公开表示希望珠海横琴引入澳门制度，成为第二个澳门。有专家大胆猜想，横琴未来甚至有可能划给澳门管理。琴澳融合，让人不得不联想到23年前深港合作的开始，很值得期待。

　　还有很重要的一点，澳门证券交易所一旦落地，珠海将成为继香港、台北、上海和深圳后的中国第五个拥有证券交易所的城市。

　　大家发现没有，其他四个城市都是国际性大都市，因为证交所对整个城市的金融、产业都是巨大拉升。

　　比如，30年前，深圳还是“老五股”，现在呢?据深圳卫视报道，截至2020年底，深圳共有境内上市公司333家，总市值超过9.12万亿元、总资产近31万亿、净资产超过4万亿。其中，总市值位居全国第二。如今，上市公司已成为深圳经济高质量发展“火车头”。

　　因为深交所通过发行证券，把大量资金汇聚到深圳;很多高科技企业创业初期有很大的风险和不确定型，通过股权投资拿到了大量资金，因此大量优秀的企业涌现，以深交所为主的多层自资本市场，是深圳高科技企业不可缺少的重要支撑。

　　最后，这些上市公司的高管、员工身价暴涨，超强的购买力对当地的房地产也是很大的支撑。

　　同样，澳交所如果能成立，就相当于31年前的深交所，横琴前景一片光明。近水楼台先得月，横琴的高端产业无疑会发展的很快，人口也会涌入，当地的物业价值是有保障的。

　　03.

　　离横琴仅一桥之隔

　　金湾是珠海版“大空港+宝中”

　　但是目前横琴有个问题：总面积不到100平方公里，实际使用面积20%左右，建设了大量的商办楼，导致住宅严重供不应求，一手均价达4.7万/平，最高甚至顶破7万/平。

　　这时候，与横琴一桥之隔的珠海新中心——金湾出现了。

　　淘哥认为，如果和深圳类比，横琴就是是珠海的前海，金湾就是“大空港+宝中”。

　　1、从定位上看，深圳在前海近在咫尺处规划了城市新中心——宝安中心区，珠海也在横琴一桥之隔处规划了城市新中心——金湾。宝安之前是深圳的副中心;金湾也是珠海的副中心。

　　2、金湾是唯一一个同时拥有机场、港口、铁路、城轨、高速公路等海陆空立体交通网络的区域。在珠海的枢纽地位相当于深圳的大空港、上海的虹桥机场。

　　其中，珠海金湾机场，早在2018年，进入国内千万级机场行列，目前珠海机场改扩建工程启动，设计未来每年5000万人次吞吐量规模，堪比深圳、香港、广州，预计2023年6月底完工，将接驳全国，通达全球!(信息来源：珠海交通)

　　深圳西部之所以受到全国资金的亲睐，就是因为大空港的五维交通体系，吸引整个大湾区、乃至全世界的资金和人流，金湾的扩建和香港入股，会让整个片区更加国际化，成为新的价值高地。

　　3、从配套上来说，金湾也和宝中很像。市民艺术中心、华发商都、金湾高尔夫球场、金山公园、金湖公园、中心河湿地公园、三甲医院等城市配套。

　　而且打造标准非常高，堪称金湾乃至珠海最顶级规格：比如市民艺术中心是扎哈遗作，华发商都是珠海西部第一个大型商业。

　　这种宜居氛围，和拥有滨海文化公园、图书馆的宝中如出一辙。

　　4、从地理位置看，金湾通过金海大桥、洪鹤大桥和横琴相连，就像宝中去前海一样方便。

　　5、产业上也很不错，金湾是国家战略产业中心，形成航空、医药、新能源和电子电器的3+1产业集群，站位不低。

　　来看几个数据：

　　截止2017年，金湾已引进中航通飞、翔翼、利捷航空等航空项目超70个，总投资达700亿元。(来源：南方日报)

　　再看生物医药，聚集丽珠医药、联邦制药、汤臣倍健等120余家名企，年产值超220亿元，占到全市的2/3。(来源：南都)

　　新能源也发展迅猛，已形成以银隆新能源汽车和中兴智能汽车为龙头，力派尔、爱珂勒等配套产业链齐整的产业格局，聚集了飞利浦、博世、TDK艾普科斯等世界500强。

　　最新的消息，1月29日，高景太阳能50GW大尺寸单晶硅片项目在横琴开工奠基，项目预计可实现年产值约270亿元，净利润约23.5亿元/年，贡献税收超过7亿元/年，并为珠海创造6000个就业岗位，未来将发展成为全球光伏硅片领域的标杆企业。

　　这些多优质的产业集群，将源源不断地吸引企业、人口涌入，助力区域腾飞。

　　这样看来，横琴与前海功能定位一致，以产业、总部基地为主导;航空新城与宝中定位相似，以完善配套驱动居住生活升级。

　　近两年，宝中房价跳跃式的上涨，得益于前海辐射和配套升级，金湾定位与宝中相似，与横琴、珠海老城区仅一桥之隔，很大程度上会复制宝中房价的上涨路径。

　　04.

　　金湾楼盘集体涨价

　　2021要大爆发

　　更重要的是，最近淘哥注意到，珠海很多楼盘，尤其是金湾片区，已经开始集体涨价。

　　有项目价格上调2000元/平，有项目全线上涨4%，有项目取消所有折扣……

　　一定程度上而言，开发商比购嗅觉房者更加敏锐，如果是一两家房企调价也就算了，这么多家房企集体涨价，不得不说，2021年，珠海楼市持续步入上行通道已成为行业共识。

　　所以淘哥呼吁，有条件的深圳人，一定要高度关注珠海，在市场轮动、交通、产业等多重利好叠加之下，珠海2021年或许将跑出不可思议的行情，而现在，就是上车的最佳时机。

　　淘哥注意到，横琴附近的金湾，还有2万多的房子，这是个很好的机会。回头看看深圳，核心区的房价已经是20-30万的天价，往事不可追，但是，以深圳的眼光去大湾区寻找下一个机会，换一个思路海阔天空。

　　粤港澳大湾区的建设，显然给珠江西岸带来了巨大的发展机遇，作为大湾区三大极核之一的珠海横琴+澳门，会不会是下一个深圳+香港?2万多的价格对比深圳同档次物业10-20万+的价格，展望未来5-10年，又还有多大想象空间?值得每一个深圳人深深思考。

　　05.

　　金海大桥是爆发点

　　桥头堡位置的超级大盘来了

　　——万科海上城市

　　目前金湾有一个重要的引爆点，就是金海大桥。

　　金海大桥是珠三角入海口上建设的第一座公铁两用大桥,是连接横琴与金湾重要通道，全长10.4公里，城际铁路设计时速160公里/小时，高速公路设计时速100公里/小时，预计金海大桥2022年通车，届时从金湾到横琴只需要10-15分钟。

　　这意味着，金湾和横琴几乎可以看成一个整体，就像淘哥常说的，宝中即前海，前海即宝中。

　　现在金湾2万多的房价，横琴4万多，一桥之隔，10多分钟的车程，房价相差2倍，非常不合理。这样比较，金湾的性价比就很高了。

　　对比深圳的例子，就很容易理解，比如同为跨海大桥的深圳湾大桥，连接深圳湾和香港屯门天水围。

　　2007年7月1日开通后，后海片区的房价从当时的1万涨到现在的15-30万，翻了15-30倍。

　　此外，2014年，新彩隧道开通，龙华晋升为深圳“后花园“，房产价值也大幅提升。

　　淘哥印象最深的是，2014年下半年，龙华华业玫瑰四季开盘，均价2.3万，当时淘哥一位同事总价约100来万买了一套一房一厅，如今，这个户型成交价格已经9.7万，6年翻了4倍。

　　可以预见，金海大桥的意义不亚于深圳湾大桥，开通后，横琴乃至澳门大量的购买力会涌入金湾，这将是金湾价值释放的起飞点，房价还有很大的想象空间。

　　具体选那个项目呢?淘哥提醒大家，一是首选大开发商，外地置业切记不要选不熟悉的小开发商，质量服务都得不到保障，大开发商就不存在这个隐患。

　　二是优先选择跨海大桥的下桥口，能享受绝对地段优势的楼盘，比如深圳湾大桥的深圳第一站就是半岛城邦，现在已经20万+的房价了。

　　淘哥发现，万科有一个超级项目——万科海上城市，正好位于金海大桥的桥头堡，值得重点关注。

　　项目是建面约50万平海上人居大城，一桥连横琴，双桥通港澳，一站到机场，仅需1/2横琴价，享“横琴+澳门+航空城”三区利好。

　　1、拥有3桥、1机场、2城轨、5高速等多维立体交通，融入粤港澳大湾区1小时生活圈。

　　项目交通很便利，南倚金海大桥(建设中)，10-15分钟直达横琴;北连洪鹤大桥(已通车)，从金湾去市区仅需15分钟;距离珠机城轨三灶东站仅2km，一站到机场;此外，港珠澳大桥已通车，经洪鹤大桥接驳港珠澳大桥西延线半小时通往香港。

　　还有5高速环绕：广澳高速、珠三角环线高速、西部沿海高速、珠海机场高速、江珠高速、高栏港高速。(信息来源：珠海特区报)

　　多维立体交通枢纽中心，去哪儿都方便!

　　2、出门即是学校，坐拥全龄段优质教育资源。

　　社区配建3所珠海领先学校，涵盖15班幼儿园(准备动工)、24班小学(准备动工)、24班中学(准备动工)，12年优质教育在家门口。

　　值得关注的是，珠海实行12年义务教育，拥有珠海一中、珠海二中、珠海市实验中学等系列名校，资源优质，为孩子的教育保驾护航。

　　比如珠海一中，今年的高优率达到81.2%，本科率也有99.2%，成绩相当亮眼。

　　3、生态大城，拥有一线海岸，湿地公园。

　　项目三面环海半岛地块，片区规划6大生态公园，3km滨海天然海岸线，舒服又浪漫。

　　4、自带商业，符合现代人生活习惯。

　　离尘不离城，这里还有美妙的都会生活。社区配套了约1.6万平的万科里商业中心，及约8000平邻里中心，集美食、超市和休闲娱乐于一身，丰盛配套，触手可及。

　　还有重要的一点，珠海的5年限购政策，不久前悄悄放开，目前非珠海户口也可以有机会买2套，现在去金湾买房是好时机。

　　万科海上城市位于金湾大桥的桥头堡，坐享大桥开通的第一红利辐射区，交通、产业、交通、生态、品牌俱佳，据悉，万科海上城市户型是65-108 的2至4房，均价约2.6万-2.8万，深圳购房者不要错过这个好机会，可以去现场看看，一定会有惊喜。