前海双雄天健悦桂府、龙光前海天境，价格倒挂比华润城润玺还严重，开盘热度明显降温!

　　天健悦桂府，获批销售可售住宅427套，户型为115-163平三至四房。带装修均价约10.3万/㎡，单价区间在9-12.2万/㎡，总价区间在1068-1973万/套。天健悦桂府均价比前海二手房便宜约6.7万。开盘认筹入围客户1172批，其中无房1136，有房36批。中签率36%。

　　龙光前海天境，获批可售住宅1003套，户型为107-146㎡三至四房。带装修均价约11.2万/㎡，单价区间在10.2-12.1万/㎡，总价区间在1153-1743万/套。龙光前海天境比前海二手房便宜约5.8万。开盘认筹入围客户2852个，最低社保66个月，全部为无房客户。中签率35%。

　　华润城润玺一期，获批可售住宅1171套，户型为96.3-207㎡二至四房。带装修均价约13.1万元/㎡，单价区间在12-14.4万元/㎡，总价在1184-2983万/套。华润城润玺是深圳2020年批售的最高住宅价格，但均价与华润城的二手房价便宜约5万元/㎡!开盘前申请认筹的人高达15036批，最后符合入围条件的是9690批，被称为“万人摇”，打新人气创深圳最高。中签率为12%。

　　天健悦桂府、龙光前海天境与二手房价的差价，比华润城润玺还大，但是两个项目合计的认筹人数还不到华润城润玺的一半，中签率约为华润城润玺的3倍。前海两个项目的认筹量也没到房源数量的3倍。可见，深圳打新热度明显降温!

　　打新为什么会降温呢?

　　鉴房哥个人认为，最重要的原因是深圳打新管控更严了。能去打华润城润玺的人，都有实力去前海打新这两个盘。主要是近期调控持续加强。

　　建设部领导调研深圳楼市，强调：要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房;要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。

　　1月21日，深圳市住建局发布《〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》,居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下;暂停婚内更名。

　　1月22日，深圳住建局公布华润城润玺开盘调查结果，12人提供虚假材料违规买房，被处理。

　　1月23日，深圳住建局也发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，对于炒房客通过结婚规避买房限制行为进行严厉禁止，同时将身份核实责任落于房地产开放商与中介机构端，违规者三年内禁止买房。

　　“钱妈”银行配合楼市调控，不但严查资金来源、银行流水，而且收紧房贷，甚至暂停“房贷”。持续加压的“组合拳”，让打新有所降温。

　　继前海推出两个楼盘后，近期深圳又推出7个楼盘集中开盘，这或将是深圳批售楼盘的新思路。多个楼盘集中上市，分流消费者，防止出现火爆焦点。

　　深圳房贷利率提高

　　已经在路上!

　　银根收紧，是最有效的房地产调控手段，房地产热门城市近期都在收紧“房贷”，有些城市的一些银行已经暂停“房贷”。现在还处于疫后振兴经济阶段，全面收紧银根不可能，精准的“房地产银根”收紧已经在陆续实施，如收紧开发商贷款、消费者买房贷款等。

　　广州已经率先上调房贷利率。工农中建四大行同步上调广州地区的房贷利率。广州四大行的首套房贷利率调整为LPR+55基点，二套房贷利率调整为LPR+75基点，此前分别是LPR+40基点和LPR+60基点，分别上调了15个基点。调整后，四大行的首套房贷款利率和二套房贷利率分别为5.2%、5.4%，此前是5.05%、5.25%。

　　作为大湾区的新一哥城市深圳，是本轮房价上涨的急先锋，房地产热领全国，更应该上调房贷利率，为楼市降温。深圳首套房贷利率为4.95，原来就比广州低了10个基点，现在比广州低了25个基点。深圳楼市比广州更火，利率还更低，极不合理。预计深圳房贷利率提高已经在路上!

　　2021迎来供应高峰!

　　2020年深圳加大了商品住房建设力度，共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为此前历年之最，同比增长160%(详见图表)。这些新开工的大部分会在2021年上市。

　　2020年深圳商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%，接近翻倍。这些新地项目，大部分也会在2021年上市。

　　另外2021年深圳公布了住房建设计划，公共住房新建筹集8万套，长租住房新增10万套，新开工住房面积1500万平方米，再创历史新高。

　　因而预计2021年深圳将迎来供应高峰，尤其是2021年下半年的供应量将会更大。

　　随着供应量大增，再加严格限价及高压调控，2021年深圳新房市场将陆续降温!高性价比的新房供应大增，同时分流二手房的需求，二手房将进入平稳阶段。

　　销冠赚佣330万!

　　近日深圳中原公布了2020年的销售明星榜，包括新房、二手房，如下图。

　　销售冠军来自卖写字楼的，为中原赚取佣金732.25万元。按二手房经纪人一般可以提45%的中介费估算，这位销冠税前估计可赚330万元，超过很多公司的CEO。

　　过去一年，写字楼是深圳的难点，比住宅难卖多了。写字楼虽然难卖，但容易出现大宗交易，因而有：写字楼要么不开单，一开单就吃三年。冠军、亚军都来自写字楼销售线，可见卖写字楼更容易赚高佣。