旧改规划，已经成为片区前景向好的重要因素了。

　　乐有家研究中心数据显示，去年深圳二手房片区上涨最快的数个片区就是有旧改规划利好，包括桂庙、沙井、新安等，最高的涨幅超过64%。

　　要把握先机得先下功夫做好功课，今天，湾区大地产就带大家看看2021年哪些旧改片区值得关注。

　　白石洲：2000亿货值深圳最大旧改

　　白石洲旧改，是深圳最大的城中村旧改项目，由白石洲(深南路以南)、上白石、下白石、塘头、新塘五个自然村组成。

　　白石洲位于深南大道主干道旁，紧邻南山科技园，又和华侨城豪宅片区相邻，串联起深圳三大总部基地(留仙洞超级总部基地、深圳湾超级基地和后海总部基地)，形成深圳科创产业高地。

　　白石洲城市更新单元用地面积48.01万平，开发建设用地面积30.38万平，计容积率建筑面积为347.96万。其中住宅就有125万平，公寓112万平，公共配套6.45万平。

　　湾区大地产在白石洲现场看到，绿景已在2020年12月31日完成一期项目大部分的签约，清租、收楼以及拆除准备工作正在进行中。

　　白石洲现场也是挂满了横幅，包括“搬迁辛苦一时，乔迁幸福一生。”另外还有督促业主尽快签约，协商补偿问题。

　　绿景中国曾对外透露，白石洲项目预计有2000亿元可售货值，而且去年年中业绩会上，管理层明确表示暂时没有引进合作计划，向外界传达独立开发千亿白石洲项目的决心。未来，白石洲项目将引入众多世界级企业，打造总部经济。

　　数据显示，白石洲去年四季度二手房成交均价是7.96万元/平，上涨幅度为21.16%。这个成绩在深圳众多片区来看只能算一般。

　　而贝壳找房数据显示，白石洲的二手房挂牌价格却是不停走高，从8.04万元/平，增至如今的10.25万元/平。

　　去年深业鹤塘岭开卖，单价区间约9.59-12.35万元/平，总价区间为895.3-2046.5万/套。226套推售，当天全部售罄，说明购房者还是看好这个区域。

　　南油：棚改消息后价涨41%

　　南山区另一个值得关注的则是南油的棚改

　　去年7月28号南山粤海街道办发布南油B区的棚改公告，随后华润置地在其公众号上对外透露由其进行操刀。

　　南油片区包括南油A区和B区。南油B区大部分房屋建于上世纪八十年代，由75栋6-8层高的多层房屋组成，大多是砖混结构，部分楼房甚至使用了海沙建材。受当时条件限制，大部分楼房建筑设计落后、建设标准低下、配套设施不完善、物业管理缺乏。

　　湾区大地产在现场看到，棚改消息对于片区内现状并没有特别大的改变。很大原因是棚改具体方案还未出台。

　　虽然规划还未出台，但南油B区的二手房已经经历了一轮上涨，如今挂牌价已经达到11万元/平。

　　湾区大地产查看了去年1月成交价只有7万元/平，去年12月的成交价已经提升至9.92万元/平，涨幅达到41.71%。

　　香蜜湖：新金融中心和国际交流中心

　　去年年底，香蜜湖片区综合整治工作目前已圆满完成，累计清拆违法建筑约50万平方米，清理违法建筑侵占土地135万平方米，完成了深圳国际交流中心、改革开放展览馆、深圳金融文化中心、国际演艺中心土地清理任务。

　　未来，香蜜湖片区将规划建设为“香蜜湖新金融中心”和“国际交流中心”。

　　其中，中区规划打造深圳金融街，该区域对于礼宾会议、高端论坛、高雅艺术的需求突出;北区规总建筑面积为20万平的国际交流中心;南区的深高球场规划未定，意向改造为中央公园和文化综合体。

　　湾区大地产实探了香蜜湖度假村，发现综合整治开展的如火如荼。不少地方已经开始进行拆除工作，只有少数商家还在营业。

　　此前的香蜜湖汽车城已经基本夷平，足以可见福田区政府大力拆除违建的决心。福田作为深圳心脏地带，香蜜湖片区具有优质土地资源的战略价值，发展不容忽视。

　　数据显示，香蜜湖二手房去年四季度成交均价是15.1万元/平，全年上涨幅度达到26.15%。目前香蜜湖二手房的挂牌价格在8万元/平-20.5万元/平。

　　香蜜湖作为深圳传统豪宅片区，风景优美、配套齐全，尤其是有名校配备，一直以来都备受购房者的关注。

　　由于近年来香蜜湖几乎没有新房供应，但凡是有香蜜湖利好的新房纷纷售罄。去年，实际位于景田的天健天骄北庐，因为十分靠近香蜜湖，再次售罄。不难发现，香蜜湖在购房者眼中依然是香饽饽。

　　皇岗：中心区最大综合居住社区

　　除此之外，皇岗村也是众人关心的一大旧改。

　　皇岗村位于会展中心南侧，北接福田CBD，原皇岗行政村由上围、下围、吉龙三个自然村组成，面积0.5平方公里。村子的背后有一个山岗，村子就起名“皇岗”。

　　皇岗村旧改规划用地面积50.38万平，建设用地面积31.40万平，总建筑面积约200万平，其中住宅面积约70万平，有望成为福田中心区最大的综合居住社区。

　　规划中的皇岗将建起“会展中心南广场”，以两栋高约200米、连在一起的双塔形商业建筑和一个8万平方米的广场，将深圳中轴线引进皇岗，并通过周边商业和居住楼群，为会展中心提供配套服务支持。

　　湾区大地产在现场看到，上围村目前还是一派祥和，最近被划入拆迁范围的就是最靠近地铁站一侧的一期部分，以皇岗五街为界的吉龙二村和吉龙一村沿街部分楼栋。

　　另外，皇岗中学正在扩建中，作为福田区教学改革的试点，福田区教育局打造的标杆项目，参考北京上海的名校，是福田区第一个完全采用走班制设计的创新型未来学校。名校对于片区影响颇大，未来可以预见皇岗中学对于片区会有利好作用。

　　数据显示，去年四季度，皇岗成交均价是7.88万元/平，全年上涨幅度是21.04%。从价格来看，皇岗片区在福田区算是洼地，挂牌均价在5.3万元/平-9.7万元/平。未来旧改建好后，片区价值势必会整体提升。

　　蔡屋围：国际金融商贸新中心

　　1月14日，深圳市罗湖区第七届代表大会第五次会议开幕，罗湖区委书记罗育德在大会作报告，回顾了2020年和“十三五”时期工作以及“十四五”期间工作，并对2021年工作进行了具体部署。

　　报告指出，罗湖区将聚焦“湾区枢纽，万象罗湖”的城区定位，2021年将展开“八大行动”，其中就包括全力推进蔡屋围统筹片区开工建设。

　　蔡屋围-湖贝片区，是罗湖区重点打造的四个千亿片区之一。

　　其中蔡屋围片区占地面积33.67万平方米，总投资额1030亿元，可提供产业空间121.12万平方米，将打造成为国际金融商贸新中心，是由京基集团进行操作。

　　湾区大地产在现场看到，蔡屋围片区正在迅速推进旧改。由于片区拆除面积高达30万平米，涉及上千户村民，现场到处挂满着催促村民早签约的横幅。

　　据悉，该项目将借鉴老围改造的成功模式，根据“政府主导、市场运作、多方共赢”的工作原则，提出了“总体规划，分步实施，成熟一块开发一块”工作思路，对蔡屋围新七、八、九、十坊，南村、南村西、红宝路南村和清庆新村实施城市更新。

　　不过蔡屋围虽然有旧改利好，但整体价格却不高，去年四季度二手房成交价格在5.48万元/平，上涨幅度甚至没有跑赢深圳大市，只有3.59%。

　　从挂牌价格也可以看到，除了京基一百大厦达到8.9万元/平，其他小区挂牌价在5.2万元-6.6万元/平方米，可以说是洼地了。

　　湖贝：打造标志性都市综合体

　　和蔡屋围相邻的湖贝片区，位于罗湖中心城区的核心地段，东至文锦中路，西靠东门中路，南临深南东路。

　　项目占地面积33.58万平方米，总投资额700亿元，可提供产业空间120万平方米，将打造成为深南大道东部的商业新地标，尤其是会打造500米高天际线。

　　湖贝项目一直以来是块“难啃的骨头”，从立项到审批足足花了28年。2019年9月19日，罗湖区更新局发布关于支持罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元一期实施主体确认的公示，由华润置地作为一期实施主体。

　　湾区大地产在现场看到，湖贝项目已经在积极开建中。据悉，总体会划分为四期开发，规划总建筑面积220万平方米(地下20万平方米)，将成为未来全球范围内，千万级人口城市主城区屈指可数的标志性都市综合体。

　　该项目将引入大型总部企业和国际机构，打造多元顶级产业聚集的总部基地，巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业。还有规划4万平方米的大型文化设施，引入世界级展览及剧目，包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆。以及49万平方米的商业，扩容并升级东门商圈。

　　湖贝二手房价挂牌价格在4.5万元/平-6.7万元/平，相邻的东门二手房最高在7.1万元/平，可以说在深南大道沿线，这个价格并不算很高。湖贝没有具体的片区统计，相邻的东门片区去年成交均价在6.92万元/平，上涨幅度有22.91%。

　　6大旧改周边新房寥寥

　　买房买前景，对于“精明”的深圳人而言，旧改是提升一个片区价值的重要因素。单单看去年二手房上涨最快的片区就可以发现这一点。

　　只是，现在市区不少新房价格高昂，想要再找到有升值空间的片区并不容易。上述6个旧改，目前现状还是前期拆迁中，但未来一旦拆迁建设完成，凭借着规划，对于整个片区而言，也是利好。

　　所有的升值都需要时间等待。为此，湾区大地产也给大家统计了上述6个旧改周边的新房在售情况，总体情况不容乐观，新增供应有限。

　　2021年，白石洲片区虽然没有新盘推售，但相邻的科技园和华侨城均有新盘待入市，南油更是有2个新盘待入市，还是值得期待。

　　2021年，香蜜湖虽然没有新盘推出，但是相邻的景田和安托山均有新盘可选择，而皇岗今年也有新盘待售。

　　不少购房者十分期待华润置地湖贝项目，但是2021年深圳新房入市计划中并未找到湖贝项目的身影。周边片区有新盘待入市。

　　鉴于6大旧改片区周边新房供应太少，湾区大地产建议有心布局旧改概念的置业者，可以关注一下六大旧改项目周边的二手房，也敬请留意湾区大地产即将推出的6大旧改项目周边二手房的分析报道。