概帮主本着为粉丝负责的态度，特别对这个项目进行了认真分析考证，发现这个中洲坊所存在的问题，实在太过奇葩，令人大跌眼镜。

　　不得不说，现在公寓产品多如牛毛，出手一定要小心谨慎。

　　为什么这么说?

　　地段噪音太大，不适合人居

　　中洲坊位于深圳老工业区笋岗东北部，一个工改项目，项目规划总占地面积5.6万㎡，建筑面积56万㎡，容积率为7.08，绿化率29%。

　　这个位置是笋岗最尴尬的片区，位于笋岗整个板块的最东北部，形状呈不规则三角形，而且临近快速干道北环泥岗东路。

　　项目本身容积率就高达7.08，如此高的密度，作为办公写字楼并不奇怪，但作为公寓居所，就有点太高了。

　　当然，作为土地稀缺的深圳，这样的容积率也可以理解，问题是，中洲坊还位于快速路泥岗东路边，汽车往来的噪音就令人头大。

　　为什么?因为快速路边的噪音，一般都高达70分贝左右。这么高的噪音环境，非常不适合人类生活。

　　较强的噪声对人的生理与心理会产生不良影响。在日常工作和生活环境中，噪声主要造成听力损失，干扰谈话、思考、休息和睡眠。

　　根据国际标准化组织(ISO)的调查，在噪声级85分贝和90分贝的环境中工作30年，耳聋的可能性分别为8%和18%。在噪声级70分贝的环境中，谈话就感到困难。对工厂周围居民的调查结果认为，干扰睡眠、休息的噪声级阈值，白天为50分贝，夜间为45分贝。

　　中国环保标准也提出了环境噪声容许范围：夜间(22时至次日6时)噪声不得超过30分贝，白天(6时至22时)不得超过40分贝。

　　很显然，选择居所最好远离快速路边。

　　片区配套兑现率低，回报率不高

　　根据中洲坊公开发布的信息，目前项目先推出的为03地块，包括2座公寓塔楼和2座多功能办公塔楼。

　　其中：1、商务公寓1008套(人才公寓约274套)，户型面积段为33-66㎡;2、多功能办公432套，小户型366套，大户型66套，户型面积段为43-427㎡。

　　从公寓面积看，这样的小面积公寓，主要是作为投资回报的资产，也就是用于出租。

　　这个地段的出租率和租金收益怎么样呢?

　　从配套角度来看，笋岗片区目前的旧改进行得还不错，包括华润、深业等大型旧改都还行，不过主要集中在笋岗片区中部和南部。

　　而中洲坊所在的笋岗北包括清水河片区，周边交通、城建、教育、商业、基础建设等都相对落后，几乎找不到啥优质的配套。

　　目前周边多为老破旧小产权房和厂房，未来还需要片区旧改不断推动，才能使得片区焕发新的生机，这个周期起码还需要5年以上的时间。

　　所以目前片区的出租率并不高，投资回报也不高。即使参照片区目前比较热门的地铁房MR91公馆39㎡出租房3760/月的租金收益，也不值得投资。

　　概帮主以中洲坊最小面积33㎡公寓简单计算一下，公开数据显示，市场均价6.8万/㎡，总价约224万。

　　根据中洲坊所处位置和1房户型估算，每月租金大约在3000/月，一年收益大约3.6万元。总价224万，年收益大约只有1.6%。

　　这样的投资收益，只相当于目前银行一年期的年化存款利率1.5%。还不如银行两年期的年化存款利率2.1%。

　　如果要考虑固定资产的增值回报，作为非中心非地铁类商务公寓产品，更不要说了，增值并不会太高，而且难以在二手市场上转手。

　　这简直就是一个筒子楼

　　中洲坊号称为中洲坊创意中心，但其实没啥创意空间。

　　先来看看项目的一些基础数据：

　　从这个基础数据可以看出几个关键点，

　　1、管理费高达7.2/㎡，这个管理费不便宜;

　　2、楼高36层，意味着公摊面积多，使用率低;

　　3、层高3.05米，没有任何创想空间。

　　4、梯户比高达4梯16户，上下班高峰时坐电梯一定挤成一锅粥。

　　最最最关键的第四点：4梯16户是一个什么概念?这是一个筒子楼概念。

　　看看中洲坊的户型布局图就可以看出，整个环境就像一个筒子楼结构。

　　啥叫筒子楼?年轻人可能没啥印象，有必要常识重温一下。

　　“筒子楼”是过去物质匮乏年代的特殊住房空间，主要是七八十年代中国企事业单位住房分配制度紧张时期的产物。特点是：一条长廊走到黑，公共空间狭且小，户型面积一般就在十多、二三十平方米。

　　这种有着长长的走廊、卫生间和厕所都是公用的房子，其前身不过是职工宿舍，早已被历史所淘汰。

　　40岁的深圳，GDP已高达2.7万亿，人均居住面积更高达40平方米，但这种低于人均居住面积的公寓产品居然还重现江湖，简直是在开历史的倒车，是对城市现代人居文明的一种反叛!

　　当然，这样的产品，无疑只适合临时居所，或者是酒店出租，长期居住显然是非常不合适的。

　　最后，概帮主给想买中洲坊的粉丝答复是：买房有风险，投资需谨慎!