限售，作为一种打击投机炒作的行政干预手段，在这些年里陆续成为国内各大城市楼市调控政策的标配。

　　2018年7月31日，深圳也出台了限售政策，居民家庭新购买商品房的，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

　　总体上，我对于这种非常简单粗暴的干预手段持保留和谨慎态度，反对多过认同。毕竟，行政干预虽然也能起到一些效果，但是副作用也明显。

　　比如，在2018年8月后交易的商品房，在被冻结3年的同时，也意味着市场上少了这些房源的供应。深圳楼市的整体价格也没有因为这个限售而下降，投资投机的行为也没少见。

　　大家现在也都知道，新房一般要交房后才出房产证，按照往年的惯例，新房普遍交房时间在2年左右，而办房产证的时间少则几个月多则一年，要看开发商的效率，加上限售时间就是至少5年+方可交易。

　　今年由于疫情的特殊情况，政府为扶持房企放宽了楼盘入市时间，这导致新房普遍的交房时间延长到2年半到3年。说实在的，原本2年我就觉得不短了，等起来费劲，延长后更是夸张。

　　前几天，关注度极高的前海网红盘万科瑧山海开盘售罄。令我错愕的是，这个项目居然要到2024年底才交房。

　　4年，整整4年，除了那些烂尾后被接盘处理的楼盘，我估计这个盘应该创造深圳新房交楼时间史的纪录了。

　　我甚至怀疑，万科是不是才刚挖好一个坑就开始卖了?

　　这种情况，已经和早年市场不规范时的卖“楼花”现象很接近了，深圳楼市又让大家长见识了。

　　前不久的超级网红盘华润城润玺交房时间是2023年年底，比瑧山海少一年;前两天刚听到一位读者朋友抱怨，光明的玺云著交房时间差不多3年半。此外，还有大量交房时间3年左右的新房，这里就不一一说了。

　　那么，对于这么长的交房周期，怎么看呢?

　　对这个问题，我觉得要做个区分，区别对待。对于二手房限售，我不认同;对新房限售，则支持。

　　之所以支持对新房的限售，是因为限价的新房本就比市场价要低，属于政府行政干预后定向发放的福利，已经有那么点福利房的感觉了。无论是谁买到了，不管是刚需还是投资客，都算是捡到了便宜。客观而言，套利空间就这么出来了。

　　因此，为了打击买进后马上卖出的套利行为，对新房进行严格的限售，是一种相对公平的机制。甚至理论上，限价(针对开发商)和限售(针对购房者)理应要一起出现，否则套利行为就会频出。

　　这和股市也有点像。在A股上市的新股，在上市前就已是企业股东的大股东、高管和机构投资者等，由于获得股份的价格较低，证监会规定了限售期，不能在挂牌上市后立马卖出手中的股份。

　　至于打中新股的投资者，由于每个投资者能买到的股份数量有上限，权当运气发小红包了。

　　楼市则不同，别说润玺和瑧山海这种大幅度的限价盘，即便是西部刚需盘1-2万/平的差价，普通的小三房，从总价来说也和市场有百万级别的价差。如果任由这些幸运者快进快出，这个市场恐怕会充斥投机。

　　因此，用限售锁定限价房一定的年份，在这段时间内，幸运者还需要承担月供作为成本，这是捡了便宜的代价，很应该。

　　好了，分析完新房限售的必要性，接下来我们要问，像瑧山海这样这么长限售期(4+3=7)的新房，你还敢买吗?

　　很多人可能会说，“我又不是炒房的，我买来是自住的，当然敢买啊。”

　　这里，我们依然分几种情况来分析。

　　第一，投资需求。投资客恐怕是最受影响的群体，也是限售政策针对的打击对象。超长的交楼时间加上限售3年，月供的成本压力大大提高。并且，这还意味着投资客需要经受深圳楼市差不多2-3个周期的洗涤。

　　长时间的限售一方面考验投资客的资金实力，另一方面也考验投资客的选筹能力。毕竟，深圳楼市的分化时代早就来了，不同板块和楼盘的价格分化越来越明显。如果买到并不是那么笋的限价房，安全边际没有那么大，赚钱效应并不强。

　　政策限制叠加交房时间长，逼迫投资客不得不做一个楼市的“价值投资者”。至于投资客是不是以代持的方式出现以及代持带来的风险，这是另外一个话题，我们就不多说了，反正是时间越长风险越大。

　　此外，六七年时间，谣言传了很久的房产税，说不定也出台了。投资需求的，需要看自己家庭有几套了?总面积多大了?是不是远超深圳的人均住房面积了?说不一定自己就是房产税的征税对象。

　　所以，面对这样动辄七八年才能交易的限价新房，投资客需要问清楚自己，财务安排上，有没有做好准备?标的选择上，资质够不够优秀?

　　第二，纯自住的刚需。

　　从对住房的迫切需求程度不同的角度来看，刚需其实也分两种，第一种是那种不得不尽快入住的。

　　这类需求，也不适合买太久交房的新房。什么需求会要想尽快入住不能等的?孩子马上要入学的家庭。各个区的要求不同，但是普遍情况是，用家长名下住房去积分入学的，多数需要拿到房产证以后才可以。有的甚至要提前几年买以积累更高的积分提升入学几率。

　　举个例子，如果你家孩子现在中班了，看重瑧山海这个盘的同时也认可对应的小学。如果你现在买入万科瑧山海，2024年底交楼，可能2025年上半年才能办出房产证去申请下半年入学，届时你家孩子都三四年级了...

　　所以，限售新房对有急迫入学需求的家庭不合适，等不起，理论上这类人更多的还是应该选择二手市场，尤其是具有改善型需求的刚需。

　　第二种才是那种一人吃饱全家不饿的刚需。反正还没对象或者有了对象但是未婚未育，在长时间的交房前，租房住都还可以满足。

　　这种刚需，最需要担心的一点就是交房时间这么长，开发商不会出问题了吧?有可能烂尾吗?如果瑧山海这个项目不是万科做的，而是一个不太知名的小开发商，你敢买吗?

　　不能天真地以为深圳就没有烂尾楼，房地产行业竞争非常激烈，企业经营策略非常策略，哪怕像泰禾这样的全国知名房企如今也深陷财务危机。据统计，截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山等城市，共有二十余个烂尾维权项目。

　　泰禾的产品定位中高端，买得起泰禾院子系和府系产品的购房者，怎么也算是中高收入人群了吧，一样需要面对烂尾的情况。那么，我们也有理由担心小开发商的生存状况，毕竟时间很长。

　　据说明年政府给开发商的优惠政策就要结束了，会收紧到以前的售卖条件，3-4年才交房的情况应该会少很多。但是限售是不大可能取消的，所以至少5年+的限售时间还是要考虑在内。即便投资，也不得不做一个价值投资者。

　　买了新房的朋友，大家老老实实做时间的朋友吧...