今日，龙华壹成中心11区最后的1栋备案，共推出129套楼王单位，户型建面为户型建面约144平4房、180平5房和3套296平顶复。

　　据悉，项目1栋备案均价7.36万/㎡，单价区间在7.04-9.64万/㎡，总价区间在1005-2855万/套。

　　其中，144平4房总价区间为1008-1071万，180平5房总价区间为1270-1350万，3套296平顶复总价区间为2665-2855万。

　　另获悉，项目于5月15日开放样板间，预计下周开始认筹!

　　网络信息纷杂，自媒体多如牛毛，大部分没啥观点，谈何房产投资指导价值。

　　那么，总价1000万起步的壹成中心11区，是否值得买呢?

　　不值得!主要原因如下：

　　01、均价7.36万/平虽不贵，但本来价格应与去年持平!

　　2020年7月，壹成中心11区第一批备案1406套，户型建面约70-130㎡为主，均价约6.8万/㎡，单价区间在6.4-7.3万/㎡，总价区间在460-1953万/套。

　　其中，把1栋单独剔除，没一起备案，放置今年走现售备案。

　　2021年4月，壹成中心2区备案1202套住宅，毛坯出售，户型建面为48-95平，均价6.8万/㎡，单价区间为6.19-7.55万/㎡，总价区间在349-688万/套。

　　言外之意，壹成中心11区1栋楼王栋若放置今年走预售备案，根据ZF限价政策，依旧是均价6.8万/平。通过“变通”，从均价6.8万/平，拉至7.36万/平，变相涨了0.56万/平，即购买后利润降了8%。

　　02、套内均价9.8万/平，与9区等高增送户型套内单价基本持平!

　　壹成中心11区楼王栋与其他栋一样，套内得房率仅有75%，尽管在近几年新盘中属正常，但与前几年二手房相比，得房率偏低。

　　壹成中心11区楼王栋备案均价7.36万/平，得房率75% ，经计算实际套内单价的均价达到9.8万/平!

　　壹成中心9区89平4房，套内面积为82.5平，得房率93%，按照当前9区二手房9字头，经计算其套内单价基本与11区楼王栋套内单价一致!

　　03、总价1000万起步，在龙华购买力中占比较小部分。

　　去年9月，龙华红山的龙光玖悦台，推出629套，户型建面约95-126㎡，均价约9.05万/㎡，单价区间在8.5-9.5万/㎡，总价区间在818-1199万/套。

　　由于玖悦台价格与市场上二手房价格相差不大，没有价差，加上当时政策环境，购房者不买账，导致开盘去化困难，最后启动二三级联动基本售罄。

　　就整体来看，玖悦台的区位明显是好过壹成中心，尚且去化困难，一方面有周边次新盘较多，一旦房产增值，大部分业主会首选考虑置换回流到关内;另一方面，区域购买力多集中800万以内，1000万占比较小。

　　04、同等总价预算，南山、福田、宝安等都有的选。

　　就打新角度来看，南山1000万总价+积分不高，西丽的新盘有汇城茗院112/120平4房、汉园茗院108平等，赤湾的半山臻境115平户型;南山1000万总价+高积分的，前海新盘国海金润108平等;若到1500万总价以内，华润润玺一期、深业世纪山谷等等。

　　福田总价1000万总价+积分不高，保税区的佳兆业航运红树湾105平、120平3房等。

　　宝安总价1000万总价+积分不高，万科大都会92平3房、115平4房;万科队会四季115平4房、玖玖颂阁80多平3房/120-130平4房。总价1000万+高积分，宏发新领域95平3房、泰华梧桐林居、都市茗荟二期等。

　　其他二手盘，欢迎私聊。

　　05、超级大盘的通病：学位、交通、物管等，维权不断!

　　壹成中心体量320万㎡，宣传居住4-5万人，存在超级大盘的通病，如物业管理难度大、交通出行不便、学位缺口严重(年年维权闹学位)、居住人群混杂等。

　　06、项目本身分多达10期1万多套房源，一旦抛售，同户型同面积挂盘量超多，会产生严重的挤兑情况，即互相踩价，成交周期偏长，特别是楼市横盘期表现得淋漓尽致，区翻下2018年底亏本卖的案例就知道。

　　07、超级大盘不是领涨龙头，只能随大行情慢涨，其他横盘期照旧横盘。

　　项目最早9区于2015年11月开盘，均价4.3万/平;5区第二年6月开盘，均价5.4万/平;其余6/7/8/3/11区以及2区开盘均价均价6万多，基本5年没怎么涨。

　　结合二手房来看，9区、5区开盘较早、攀上楼市大涨期，涨幅50%-90%，平均年涨幅10-15%，依旧是低于大盘涨幅的;其他几期开盘6万多，即使二手卖到8万多，涨幅不足30%，年涨幅6%完败深圳绝大部分区域。

　　总结：

　　综合来看，像壹成中心这种超级大盘，本身拥有天然性劣势，同时也拥有楼龄新、楼下即商业等优势吸引部分低总价刚需自住客群，对于投资+刚改而言，整体表现一般，吸引力不大。