新安片区作为宝安区老中心，除去本地购买力雄厚之外，区位优势也十分明显，与宝中、前海联系强度较高，交通、商业配套成熟，同时区域内旧改云集，后续区域面貌将会进一步改善。

　　万科大都会紧靠中粮大悦城，配套成熟，成为新安片区今年值得期待新盘之一。据悉，项目将于6月底开盘，预计价格9万上下。

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　　区位分析

　　万科大都会位于宝安新安街道创业二路与建安一路交汇处的北面，属于宝安新安片区，与中粮大悦城(大型商业，在建)为邻。

　　新安片区为宝安老中心，地段优异，与宝安新中心-宝中、前海自贸区有高强度联系，是综合性较高的成熟片区、优质资源聚集区域。

　　项目临近地铁5号线和12号线(2022年通车)双线交汇的灵芝站700米左右，可以直达5分钟到宝安中心区，15分钟直达南山中心区。

　　片区内旧改云集，达到千万级体量，已集结勤诚达、中洲、宏发、中粮、华润、万科等一众知名开发商入驻开发，随着配套逐步升级，形成新的大型商圈和居住组团。

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　　项目信息

　　万科大都会整体占地面积约1.9万㎡，建面约13.7万㎡，是汇聚住宅，并搭配公寓、商业、幼儿园等多元业态的城市综合体。项目合计推出727套住宅，配有1500个车位，住宅、公寓、写字楼、回迁房共用。

　　项目分为两期，一期共3栋，包括1栋4梯6户47层高商品房(可售250套左右)，1栋公寓(42/53平1-2房，300多套)，1栋回迁房;二期共3栋，1栋商品房，1栋保障房，1栋幼儿园。

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　　户型一览

　　一期4梯6户，主推为92-100(回迁房户型)-115-(121-125)-144㎡3-4房，可售房源共约250套住宅+300来套42-53平1-2房公寓。

　　其中，92平3房42套，115平小4房39套，144平大4房42套，剩下121-125平大3房占一半，为主力户型。

　　92平3房，仅有一条腿，42套房

　　100平，为92平户型plus版，属回迁房

　　115平4房，也仅有一条腿，39套

　　122/123平大3房

　　124/125平大3房

　　144平大4房，仅一条腿，42套

　　综合来看，115平小4房性价比最高的，总价1000万左右买个4房，还算不错;92平3房总价在800万上下，属其次;144平4房总价超过1200万，性价比也高于总价接近1100万的121-125平大3房。

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　　配套分析

　　教育资源配套，万科大都会与旁边大悦城同样属于建安小学+新安中学学区内，整体水平较为一般。后期，大悦城会引进一所27班9年制学校。

　　交通配套，项目距离5+12号线灵芝站700米左右，可以5分钟直达宝中，15分钟直达南山中心区。自驾可以走创业二路直达宝安中心区，快速进入广深高速或京港澳到南山。

　　商业配套，旁边中粮大悦城自带16万平商业，周边3公里内云集78万平商业，形成西部最大商圈，如中洲π mall、海雅缤纷城以及壹方城商业，居家氛围浓厚。

　　休闲资源，距离项目约1公里范围，创业二路一路之隔有12万平方米的灵芝公园，可以给业主提供一个休闲娱乐的地方。而项目直线距离2公里范围内，还有大大小小近12个公园，其中不乏宝安公园、新安公园等大型配套公园。

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　　优缺点分析

　　优点分析：

　　01、项目属新房，现阶段比二手房优势是，可以足额贷款。

　　02、项目所处新安片区，周边旧改云集，后续面貌、配套将会进一步升级，有想象空间。

　　03、区域商业覆盖密集度大，集合大悦城、中洲π，满足生活需求。

　　04、品牌开发商，万科物业。

　　05、项目距离5+12号线地铁口灵芝站700米左右，5分钟直达宝安中心区、10分钟直达前海，25分钟直达南山科技园。

　　缺点分析：

　　01、项目占地面较小，仅有1.9万㎡，建面约13.7万㎡，计容容积率必然会到6以上。

　　02、社区花园偏小，在新盘中较为普遍性。

　　03、区域有大量老旧物业，未来相当一定时间内拆迁过程噪音、粉尘污染严重。

　　04、学位短板，教育资源偏差。

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　　价格预测

　　项目旁边的中粮大悦城2019年10月开盘，备案均价8.9万/平，单价区间为8.1-9.5万/平;

　　2020年8月同片区招商臻府开盘，备案均价8.85万/平，单价区间8-9.5万/平。

　　再加上ZF新房限价因素+二手房指导价政策限制新房价格等，万科大都会备案价格基本与之前两个盘保持一致，即均价8.9万/平左右。

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　　价值分析

　　2019年10月旁边大悦城开盘之际，本人写过一篇《不吹不黑!均价8.9万/平，大悦城值得买吗?》文章，其中建议：

　　时间证明一切!同等价格标的，宝安中心区新房、二手房一飞冲天，基本600万+涨幅;新安片区次新盘中洲华府、华联城市全景、诚勤达22世纪、中粮天悦壹号等同样600万+涨幅。

　　反观中粮大悦城，一，没交房;二，不能抵押;三、限售期内，整体而言，开盘售罄又如何，选择之后就是典型投资失败案例。

　　时至2021年，由于新房打新困难+二手指导出台导致多出首付等因素影响之下，打新依旧占据优势。

　　01、万科大队会整体预期与中粮大悦城一致，即2021年买到2019年价格，从这角度来看，就会觉得划算。

　　02、学位短板，在相当一定时间内依旧会制约部分成长性。

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　　总结

　　整体而言，2021年打新是深圳楼市主流基调，万科大都会值不值得买呢?

　　01、积分高于65分以上+总价预算1000-1500万基本可以不用看，可以等下不远处的宏发新领域、或者前海新盘等。

　　02、积分低+全款客户，直接看宝中、新安的二手房。

　　03、万科大都会适合积分不多、家庭二套+预算1000万左右购房者。

　　现阶段，同样总价预算，宝安可以选择区域二手房并不多。单价角度看，沙井的二手房8万+，新安新盘也就9万样子，是完全可以接受的;总价角度看，800-1000万这个区间选择，宝中基本不用看了、买不到;碧海只能选择小3房、次新盘算上税费很难买到，剩下的只有西乡12号线沿线，是完全比不上新安片区的。

　　其中，115平小4房性价比最高的，总价1000万左右买个4房，还算不错;92平3房总价在800万上下，属其次;144平4房总价超过1200万，性价比也高于总价接近1100万的121-125平大3房。

　　04、如果总价预算在600万左右，建议看下尖岗山万科都会四季75平3房。