要开征房地产税的消息，几乎每年都要来一次…

　　但这次，好像是要来真的?

　　而且还提出了先行先试的城市和省份：深圳、海南。

　　如果出台房地产税，对现在的房价会有什么影响?

　　我们来做个简单的推演，就以深圳为例。

　　1.

　　首先明确一点，

　　征房产税的目的，从来不是为了降房价，

　　而是为了扩大税源，多收点税。

　　这是大前提。

　　然后再讨论对房价的影响。

　　如果开征，税率会是多少?

　　美国的房产税税率在1%-3%之间，国内房地产税主流的网传版本，基本都是参考这个税率。

　　按照什么价格征收?

　　深圳都出二手房指导价了，按照指导价征收，水到渠成嘛。

　　如此，

　　一套指导价400万的房子(市场价500万-600万之间)，1%的税率，就是一年4万，平摊到每月3333元。

　　这个成本，是普通人完全没有办法承受的。

　　房价的1%哎!

　　中介费这种一次性的支出，多少人都肉痛，掏得心不甘情不愿甚至不惜跳单也要省一点，

　　更不要说每年都交的房产税了。

　　一个家庭，举全家之力凑足了首付、用足了杠杆，才勉强上车，

　　每月还完房贷刚刚够生活。

　　然后你要他们每个月再掏3000多出来?

　　这就是在逼着他们离开。

　　能在深圳买得起房的人，无论如何也算是优质人口了，

　　在国内各大城市纷纷抢夺人口的当下，深圳应该不会做这么自毁长城的事。

　　2.

　　避免这种情况发生，解决思路有两个：

　　一是降低税率，

　　降低到完全不给业主带来压力的水平。

　　—— 比如物业费那种程度的费用，400万的房子一年两三千、三四千?

　　二是设置免征面积，对普通刚需自住的家庭免征。

　　如果是第一种，房子的持有成本并没有高出太多，

　　差不多就相当于物业费涨价了，或者还贷的利率上浮了一点。

　　对房价影响不大。

　　如果是第二种，就要往下细分——

　　免征面积多少?按家庭还是按人头免征?

　　现在网传的版本，差不多都是以家庭为单位，人均居住面积60平以下免征。

　　如果以此为标准，

　　一个家庭一家三口，就是180平免征;

　　一家四口，就是240平免征;

　　一家五口，就是300平免征;

　　…...

　　不要觉得一家五口很夸张啊，多生俩孩子不就好了么—— 反正生育也放开了对吧。

　　不想生孩子也可以，

　　小两口双方父母，还可以贡献四个备选名额。

　　总不至于不能让人接父母过来照顾吧?

　　所以，随便个人就能轻轻松松干到300平免征。

　　300平啊…

　　在89平就可以做三房两厅两卫的深圳，300平差不多相当于：

　　一套300平豪宅，市值约3000万+;

　　or 两套150平大四房;

　　or一套150平大四房+一套89平大三房+一套60平小二房;

　　or …

　　总之，市值肯定要3000万往上了。

　　3.

　　这样一来，房产税跟绝大多数普通人就没什么关系了。

　　只有名下房产超过3000万(甚至更多)且房子多于一套的人，才会被征税。

　　而且是重税，我们就按1.5%算：

　　假设一个家庭名下有2套房，一套300平全家自住免征，价值3000万;

　　一套100平投资出租，价值1000万，指导价800万，租金8000元/月。

　　那么，这套房就需要缴纳：

　　800万*1.5%=12万

　　比租金收入还高，亏钱。

　　如果还要还房贷，持有成本就更高了。

　　这个时候 ——

　　许多人幻想中的降价抛售，会发生吗?

　　我觉得大概率，会。

　　关键是，卖给谁?

　　投资的人不会接盘，因为拿到手就亏。

　　只能卖给刚需 —— 正如许多人所期望的那样。

　　然后呢?

　　一轮洗牌过后，该卖的卖了，该买的买了，

　　届时，所有人持有的房产，面积都控制在了300平以内。

　　深圳所有的房子，一个萝卜一个坑，全部都是自住房。

　　这意味着什么?

　　这意味着，除非有人离开深圳卖房变现，否则新进来的人，再也无房可买。

　　哦，也可以去坪山买新房…

　　即使没有这么极端，市面上的二手房也会大大减少。

　　更重要的是，

　　一旦进入到这种局面，政府就再也征不到税了!

　　以上无论哪一个结果，都是深圳政府无法承受的：

　　没有了外来人口，深圳这座城市就失去了源头活水;

　　只实施一段时间就无税可征，那搞这一出房地产税的意义何在呢….

　　不要忘记征收房地产税的初衷和目的：

　　开征房产税不是为了降房价，而是为了开拓税源。

　　综上，如果达到网传的1%以上的高税率，

　　必然没有免征面积，

　　因为在实际效果上，部分免征就等同于全部免征(或者很快就征不到)。

　　但最开始也说了，这是绝大多数人都无法承受的。

　　4.

　　所以，房地产税真的出台，最大的可能性是：

　　极低税率+无免征

　　即，税率很低，大概0.1%或者更低;也没有免征面积，所有人一视同仁。

　　或者，

　　较低税率+有免征面积

　　免征面积这部分很好理解;

　　至于较低税率，比如0.2%、0.3%这样，

　　大约就是一个需要有多套房子的人出点血，但又不至于因为持有成本过高而引发抛售的税率，

　　以便可以把税源源不断、持续地征收下去。

　　但可以肯定的是，

　　不论哪一种，对现有房产市场和房价的影响，都不会很大。

　　或者说，

　　房地产税在没有正式发布之前，对楼市的作用才是最大的。

　　因为可以时不时拿出来吓唬吓唬人...