2月8日发布的指导价的威力正在逐步消化中，对于存量房为主的深圳楼市，二手房成交依然是主力。

　　乐有家研究中心数据显示，3月深圳二手住宅市场过户6313套，环比上涨51.54%，同比下跌21.17%，对比近6月走势分析，二手住宅市场有回暖迹象。

　　从数据来看，深圳二手房成交正在逐步恢复中。而从业主挂牌价来看，依然十分坚挺，绝大部分片区挂牌价格还在轻微上浮。深圳业主除非急着用钱，并不想按指导价来卖，深圳二手楼市仍将横盘一段时期。

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　　绝大部分片区报价上调

　　“还是新房好卖，现在二手房要做业主工作，真的不太容易。我现在都宁愿去卖新房了。业主们对于自己家的房子都是不想贱卖的心态。”一位中介对湾区大地产感叹道。

　　2月8日，深圳市住建局建立二手住房成交参考价格发布机制，同时公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

　　对于热点片区的业主而言，指导价仿佛一把利刃，将所有上涨空间都割裂。这也是深圳此次调控的重大因素，让卖方更理性，让买方更清楚市场价格。随后2月，深圳二手房成交趋冷，只有4166套。

　　不过，经历了一个多月的缓冲期后，从价格来看，据乐有家门店数据监控显示，截至3月31日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。

　　湾区大地产查看了数据，发现报价下跌的片区有16个，分布在全市范围内。

　　下跌幅度最多的是华侨城，环比下跌4.4%，而2月同样也是环比下跌2.07%。

　　还有连续两个月下调价格的片区，则是沙井，2月环比下跌0.43%，3月­环比下跌1.47%。而坪山新区的坑梓以及大鹏新区的南澳也是连续两个月报价进行下调。

　　对于华侨城连续两个月下调，湾区大地产认为是为了更好地刺激成交。去年全年华侨城二手房成交均价是10.47万元/平，上涨了22.17%。这样的表现只能算是一般。

　　目前华侨城一二手房价倒挂并不多，今年过年前开盘的位于华侨城的香山道公馆，备案价格区间约8.94万-12.82万元/平。

　　在同等价位时，更多购房者会倾向于购买新房。毕竟华侨城南区的不少小区楼龄都超过20年。若是价格上没有一点让步，购房者并不会选择华侨城。

　　至于沙井的两个月下调，湾区大地产认为则是在挤压泡沫。去年沙井的二手房成交均价达到6.44万元/平，同比上涨40%，在深圳位列top6。

　　沙井去年新房非常火热的背后，就是一二手房价倒挂明显。

　　涨幅最明显的就是博林君瑞，2020年9月89平三房两厅成交总价是618万元，单价是6.9万元/平方米，而到了年底，89平三房两厅价格挂牌价达到720万元，单价为8.1万元/平方米，三个月时间涨幅达到17.39%。

　　其余小区挂牌价格虽然没这么高，但是7万元/平方米比比皆是。西荟城三期挂牌均价是7.7万元/平方;万科翡御郡府挂牌均价6.9万元/平方米;万科翡丽郡四期挂牌均价6.89万元/平方米。

　　而博林君瑞的指导价为6万元/平，和业主的心理价位差了至少2万元/平。目前博林君瑞的在售房源不多，乐有家网站上找到的只有2套。对于沙井急着出手的二手房业主，自然要在价格上有所让步。毕竟指导价还没到7万元/平的水平。

　　有中介对湾区大地产直言：“大部分业主还是看好沙井的，尤其是深外宝安学校建好后，很有可能就近的小区都能入读，家长们有很高的期待值。那些想卖房的报价较高的业主会有所下调，但是大部分业主还在观望。”

　　不过，3月绝大部分片区挂牌价是在上浮的。

　　涨幅较多的片区有安中心区，连续两个月上浮，2月上涨5.27%，3月上涨4.52%。

　　福田区的上步3月上涨8.75%，上下沙上涨5.85%，福田中心区也上涨了4.29%。

　　湾区大地产认为，这背后是片区有规划利好，或者有学区利好。

　　像是宝安区发布的“十四五”规划中，宝安中心区的定位就是携手前海打造国际化城市新中心。按照中央活力区+中央智力区的功能定位，积极发展总部经济和科技服务。

　　除了规划利好，学区也是关键一点。像是上步依靠着学区，小学是荔园小学西校区，中学是红岭中学园岭校区，吸引着家长。

　　而上下沙，则是在2月底迎来红岭，上沙中学、上沙小学合并为九年一贯制学校，更名为红岭实验学校。

　　彼时就有人表示，多个楼盘预计户均躺赢500万元以上，每平方米能涨4万-6万元/平方米。目前来看，上下沙有所涨幅，但是还没到4万元/平那么夸张的地步。

　　深房中协指出，“新政后短期内出现了卖家撤盘惜售行为，但随着新政执行规则以及各大银行态度的明朗，除了买卖双方预期的分化外，深圳业主内部也开始出现部分心理预期的分化，一改此前深圳业主一边倒式的强硬态度，捂盘惜售的行为有所松动。”

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　　三月二手房成交回暖

　　深圳二手房市场成交也不再是一片惨淡。

　　数据显示，3月全市二手住宅过户量为6313套，同比去年的8008套下滑21%，跟去年12月6863套相差500套，但比去年11月5812套要多，呈现走出谷底的态势。

　　从各区来看，龙岗过户1858套，环比上涨48%，持续稳居榜首，全市占比29%;宝安区过户1204套，环比上涨56%，全市占比19%，排全市第二。此外罗湖和福田过户量均破1000套，盐田过户量最低，仅141套。

　　从走势却可以看出，市场已进入较长周期的“横盘”状态，进一步说明，市场对于新政造成的环境变化，已逐步适应，进入了较为稳定的交易量平稳期

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　　二手房成交或将继续横盘

　　对于深圳二手房的后续表现，各方均表示还将进入横盘期。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，由于东部区域、甚至部分中部的住宅项目，参考价跟此前的市场成交价相差较小，3月的成交情况是相对乐观的。因此从全市范围看，3月二手住宅市场没有出现小阳春;但从区域看，虽然算不上明显的小阳春，但回暖势头明显。

　　深房中协表示，受制于现阶段调控政策的高压影响，市场观望情绪依然浓郁，就短期内而言，调控政策并不会有任何松动的迹象，将进一步增加市场观望情绪。随着进入二季度，新房市场供应的持续放量，还将继续分流部分二手房市场需求。由于深圳房地产市场特殊的供需结构，市场旺盛的需求并不会因为新政的影响而消失，因此，未来深圳二手房市场，仍将保持在观望中低位徘徊(横盘)的运行态势。