是否感觉深圳有“打新”的焦虑?不知道是否会有“新的曙光”?

　　今年，虽然深圳屡次调控施压楼市，但特别在新房市场上，一旦有新盘预售，几乎都有“日光现象”(如前海时代、宏发万悦山、万科四季光年、领航城五期)，甚至购房，拼尽了全力去比拼无房或者社保时长，最终还无法买到房子。一时间，令人感觉到深圳的确很缺“住宅”。

　　按照深圳规划委数据显示，深圳虽然待售新房还有近八万套(72624套)，但住宅不到3万套(仅仅是21835套)，可售新房住宅量还不足待售量的40%。

　　尤其对于当下二手楼参考价影响下，业主出售房源信心不足，新房购买的热情更甚于从前。新房的住宅，似乎更加“香”了。

深圳哪里的住宅少？

　　从深圳最新的新房住宅待售数据可见，目前最缺新房住宅是福田、光明一些大区。

　　分析看下数据，福田仅仅是50套新房住宅待售量;光明是741套，相对龙岗4000多套待售量住宅，是明显偏低。

　　△深圳库存待售新房统计(来自规划委)

　　目前深圳人口比较多的地方，宝安、龙岗和南山。

　　一些大区如光明凤凰城、中心区、光明大道的系列区域，几乎供应新房住宅相对较少，故而有引发购买热潮，缺货的情况出现。宝安沙井一带，新房供应住宅也相对偏少。

　　深圳的新房住宅，大区供应不平衡，大区中的个别热点区域供应不平衡，是导致住宅争抢的一个关键元素。

土改2.0的深圳，4月成“宅地”集中月？

　　去年底开始，深圳就筹备了土改2.0措施，从深圳被赋予先行示范区“特权”之后，深圳已经在从空间上去优化市场资源配置，其中土地就是重要的一块。

　　△深圳

　　为了推进土地空间的建设，深圳今年还特别修改了城市更新措施，将城市改造的要求放宽，从双100%调整为95%可改造，同时还提出允许适当的政府“强征”介入。此外，深圳土改2.0特别提及，要增大“宅地”供应，释放增量住宅的供应决心。

　　特此，近期深圳已经爆料出，在今年以来土地市场较为“安静”环境下，深圳将公布「宅地集中供应」计划，落实供地“双集中”，有可能上演“土地供给侧改革2.0”的集中土地交易大戏。

　　回顾去年深圳土地市场，全年宅地出让创近10年新高(34宗宅地出让)，供应同比大涨超过20%，实际居住用地供应357.03公顷(约357.03万平方米)，全年“吸金”达801亿。特别在6月、11月，都有集中宅地供应，特别在去年11月23日密集出让8宗住宅用地，总成交价为339.81亿元;这是深圳年内规模最大的一次土地出让，单日成交总金额也创历史新纪录，吸引超过20家房企当天逐鹿“土地”。

　　△深圳去年土地供应情况图(来自中原地产)

　　以此看来，今年宅地供应预计也不低于300公顷。但可惜的是，全年至今深圳供应了11块土地，竟然大部分是工业土地，供应的“宅地”只有1块(在龙华民治，还是混合型的可售人才住宅)。可见，唯有后市发力，才能完成深圳“宅地”供应增量的任务。

　　△今年深圳供应宅地甚少

　　值得关注的是，广州已经启动了第一轮土地集中拍卖，足足拟挂牌出让50宗地块，总用地面积约843万平。其中南沙在此次挂牌计划中也亮出了六宗地块，其中包括南沙湾、横沥、庆盛等当下南沙的各大热点板块。六宗地块之中，最高的起拍楼面价已经达到15975万元/㎡，不知道是否又会破南沙去年2.2万高地价的水平不?同时，深圳又是否跟上广州的节奏?

4月或将入市哪些新楼盘？

　　经营贷严查的风波依然风浪不止，深圳目前的楼市整体处在一个比较紧张的“严查阶段”。这也许是开发商不准备积极入市的一个考虑因素。

　　但同时，考虑到管控严格，去除了部分实力购房客户，市场购买力群体有所压缩。市场刚需依然存在，但购买力是否承接当下价格水平，也是一个因素。

　　4月作为二季度开始的第一个月，也是上半年开始的重要一个月，会否与深圳“宅地集中供应”共舞，有待观察。

　　按照统计，今年深圳合计供应了9012套新房，足足有一大半是住宅，住宅达到6906套，这说明深圳正在加大住宅的供应套数。但是整个3月，深圳仅仅是供应了1040套新房，住宅是375套，可见，3月份深圳并没有见到所谓的“供应红”迹象。留城过年的今年景象，已经在1-2月放出了大批量的房源，消耗了一季度的购买力，加上一季度不断收紧的政策，对市场产生一定的购买影响，故而，3月也就成为深圳供应一个“低潮月”。

　　△今年供应量偏低

　　供应的楼盘仅仅是上城大厦、汇智时代广场、宏发万悦山名庭三个楼盘，加上一些现售的楼盘，不足5个。

　　△3月供应3个盘

　　那么4月深圳预计有哪些楼盘会入市?

　　按照统计，大概有15个盘可能在4月入市。其中恒大城一期已经备案入市，新推出1栋A、B座和5栋的130套住宅，均价约3.8万/㎡。

　　△4月将入市楼盘名单

　　15个新盘中住宅占了13盘，占比超86%，可见是以纯住宅入市楼盘为主。这些楼盘，大部分不是地处对应片区的热点区域，或者楼盘规模大部分都是小盘为主，预计吸睛度可能有所不同。热度盘如松风明月花园、壹成中心花园二区、星河盛境、恒大城等可以给予关注，其中松风明月花园今年1月开售的一批房源，足足1177批客户选416套房源，当天日光。福田也出现了少见的住宅楼盘，如加福华尔登府邸，蝶式楼，位于福田外国语学校学区内，已经是现楼，而且还是地标高楼。

　　4月，是经过一个月“政策消化期”的月份，是否会迎来开盘更加热闹的景象，让我们拭目以待。