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深圳二手房指导价新政出台，落实效果如何?市场真的会按指导价成交吗?
最近，深圳二手市场成交数据陆续公布，果不其然，量价齐跌：
1、新政后一周，成交量暴跌7成!新政发布当月，二手成交下跌4成!
2、最近一周，市场二手房报价下调：龙华中心跌幅高达8.2%;布吉紧随其后，可园片区二手挂牌价跌幅达到6.7%!
潮水暂退，我们清晰地看到谁在裸泳。
最新消息：刚刚上海突发住房限售政令，对按照优先购房政策购买的新商品房，在购房合同网签备案满5年后才能转让。
换言之，购买了网红打新盘，于5年内不得转让。
这一招让短期经营贷、消费贷等拆借资金，不再敢轻易流入购房市场。
这是地产历史上，限售最长时间的严厉政令。
如果深圳抄作业跟进，将会造成近几年购房业主大范围集体裸奔。
01
33%业主报价下跌
龙华、布吉降价最狠
深圳中原研究中心最新研究报告显示，2021年2月最后一周(2月21日-2月27日)，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌。
从房源数来看，业主报价下跌的盘源占比为33.0%!
其中龙华中心片区跌幅最大，跌幅为8.2%;其次为布吉南可园片区6.7%、银湖豪宅片区3.4%、观澜中心片区3.2%。
而且，红树湾片区、南山科技园北片区、后海中片区等热点区域亦在下跌之列!
龙华中心和布吉可园片区房源挂牌价跌幅之大，超乎大家想象：难道那里的二手房业主心态都崩了?
特别是对于下降了8.2%的龙华中心，有网友诧异道：“宇宙中心也能降?这不科学!”
然而，就算挂牌价下降，业主割肉卖房，市场成交量依然冰封。
据深圳房地产信息网的统计数据，2021年2月，深圳总共成交4166套二手住宅，环比减少40.6%，成交量几乎腰斩!
而且，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，新政后的单周，深圳二手住房成交参考价格网签量下降近7成!
▏新政后二手成交暴跌
业主打骨折卖房，市场成交几近腰斩，深圳史上“最狠”楼市调控的威力，已经显现!
02
泡沫浮去，市场回归理性健康
概帮主认为，目前部分二手房挂牌价下跌，符合市场运行规律，不仅不代表楼市就要凉凉，反倒是一种利好信号。
1、猛涨过后，虚高价格回落
首先，我们要明白，业主降下来的价格，是基于今年二手房指导价政策出台前的价格。
而在2020年魔幻楼市，深圳二手房市场涨幅惊人，二手房价攀升至历史最高水平，甚至引发全国关注。
▏根据贝壳网2020年1月、11月二手房成交价所计算出的2020深圳二手房涨幅情况 图源：爱住家教你买房
从上图数据中可以看到，宝安、福田、南山、龙华的涨幅已经达到了25.3-20.7%。同时东部龙岗的涨幅，也超过了关内罗湖。
去年年底，被调侃为“不急”的布吉，也变得“急”了：一些业主抱团涨价，大幅挂高市场价，反价甚至反悔不买房……根据贝壳成交数据，布吉有二手房最高成交单价超过9万/平!
对于价格虚高、有误导炒作嫌疑的片区，二手房指导价格的出台，会引导市场回归理性交易。
2、片区内二手房源数量多，更有可能出现愿意降价的业主
那么问题来了，对比去年二手房上涨最狠的宝安、福田、南山中心区，为何是龙华、布吉的业主降价意愿最大呢?
概帮主认为，主要原因是龙华、布吉二手房数量更多，更有可能出现愿意降价的业主。
市场上永远会有急于脱手的二手房业主，而龙华、布吉二手住宅较为集中，所以出现这类业主的可能性更大。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评论道：“由于很多业主是投资客，前期加杠杆现象比较明显，月供压力比较大，如果获利无法‘落袋’，资金链就会比较紧张，加上现在市场情绪在往下走，部分投资客心里会很慌。”
“对他们来说，目前的对策就是小幅降价、快速出货。”
把投资客逼得无路可走，房住不炒真的不是一句空话。
短期来看，深圳二手房价格公布后对市场影响强烈，无疑是一剂”猛药“，但是长期来看，这对市场有着积极的意义。
03
买方利好，刚需置业迎来春天
非常时期，投资客想要快速出货，无疑让购房者有了更大的议价空间。
二手房笋盘出没，今年有意购房的朋友可以好好淘一淘。
另外值得注意的是，今年的新房市场也是利好买家，尤其是刚需群体!
深圳市住建局官网显示，2021年第一季度约8900套房将入市，新房供应量大于往年，今年前两个月，深圳住建局一共批出14份住宅预售证，共6535套新房，同比去年前两个月增加了5200套!
这意味着，新房购房者比以往拥有更多的选择机会!
而且，3月2日缙山府等两大新盘入市，在登记入围积分规则上进行了大改革，标志着深圳土著“社保巨子”退出历史舞台，真正的无房刚需有了更多优势。
纯的不能再纯的刚需家庭，置业机会真的到了，记得好好把握!
