嘘!你已经走进“十四五”。我很负责任地告诉你，最强对手已自乱阵脚，蛰伏多年的中国蓄势待发，正式开启最好的机会窗口!

　　刚刚过去的“十三五”，对于深圳楼市而言，却是盛世逢妖。违逆“房住不炒”原则的投机炒房情绪肆意蔓延，并在2020年达到极致!

　　我们没法探究妖源，即使内心洞悉一二，也无法公开明说。太自以为是有禁言封号的风险。贵为灯塔国总统的川普，社交账号都能被封禁，咱小民只能谨小慎微了。

　　如今，2020年数据已基本出齐，不乏重磅高流量文章长篇累牍著述分析。细读全篇，感觉多为浅尝辄止吃瓜之作，对置业者2021年实操并无太大帮助。本篇从单一角度进行对比，或可看出一点端倪，将在结尾处对2021年楼市走向进行结论式预测。

　　市场人士最为关心的几组数据，莫过于供应、成交和价格。前两项，均有专业机构进行汇总，并给予概括式解读。而价格，自2019年4月深圳机构改革，房地产信息平台入口由原深圳市规土委官网改为深圳市住建局官网，新房成交均价、成交总金额就彻底消失。

　　自此，深圳新房价格就成为局中人可以感触，但外界不明就里的一道“谜”。没有价格，也就没有涨跌幅对比，给市场制造了一道迷雾。而非官方机构(主要指中介机构)公布的数据，媒体已被官方劝诫“不要再引用”。这让我想起2则成语，掩耳盗铃，欲盖弥彰。不过，这已经无法阻挡妇孺皆知的一个事实走向台面，深圳新房价格，仍在上涨中!

　　开篇说完了，下面进入正题，看看2020年新房住宅供应情况。

　　剔除深汕，全市全年共计有79个项目获得96批次预售许可证，获准预售的住宅为51564套。需要说明的是，4月份为应对疫情，推出了刺激动作，“今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售”，推动多个住宅提前入市，有效增加了供应量。

　　为了方便后面结论的得出，这里按区按套数进行细化。

　　龙岗区

　　16个项目获得17批次预售许可证，获准预售住宅12903套。其中，碧桂园观麓花园获得2批次，分别为145套+718套。

　　宝安区

　　15个项目获得20批次预售许可证，获准预售住宅10209套。其中，和樾府获证3批次，分别为291套、159套、274套;嘉富宝禧花园获证3批次，分别为203套、372套、155套;嘉富新禧花园获准2批次，分别为162套、340套。

　　光明区

　　11个项目获得12批次预售许可证，获准预售住宅7809套。其中，金融街华发融御花园获证2批次，分别为390套、394套。

　　龙华区

　　12个项目获得12批次预售许可证，获准预售住宅7115套，全部为一次性取证。

　　坪山区

　　10个项目获得19批次，获准预售住宅7011套。多批次拿证最为典型，其中，润樾山获证3批次，分别为380套、406套、413套;万樾府获证2批次，分别为311套、372套;玺悦台获证2批次，分别为368套、258套;碧湖春天分北花园、东花园2次取证，分别为572套、377套。最忙的当属恒大成二期花园，全年5次获证，分别为259套、210套、272套、248套、288套。

　　南山区

　　5个项目获得6批次预售许可证，获准预售住宅3206套。其中，远洋天著华府获证2批次，分别为114套、571套。

　　盐田区

　　6个项目获得6批次预售许可证，获准预售住宅1749。

　　大鹏新区

　　2个项目获得2批次预售许可证，获准预售住宅1301套。

　　福田区

　　福田区和罗湖区难得保持了供应。其中，福田区1个项目获得1批次预售许可证，获准预售住宅207套。

　　罗湖区

　　1个项目获得1批次预售许可证，获准预售住宅54套。

　　上述表格中的数据来自深圳市住建局网站

　　从供应情况看，熟悉深圳的人士或该清楚，哪些区域供应稀缺，哪些区域为供应大户。这个格局未来数年较难变化。

　　但这不是市场人士最关心的。下面从成交(需求端)看各区的表现，顺便看一下年度热盘归属。(数据图片均引用自咚咚找房)

　　先看全市榜单TOP10，年成交套数均超1000套，分别是特发天鹅湖畔1568套;鸿荣源壹成中心1507套;恒大城1436套;仁恒世纪公园1271套;京基御景半山1169套;嘉富新禧花园1164套;勤诚达正大城1178套;中海寰宇时代1196套;中海汇德理花园1158套;佳兆业盐田城市广场1058套。

　　其中，龙岗占有3席，龙华2席，光明2席，宝安、坪山和盐田各1席，6区瓜分，相对比较均衡。这里面，仅消化2020年预售住宅的，有鸿荣源壹成中心、仁恒世纪公园、嘉富新禧花园、勤诚达正大城、中海寰宇时代、中海汇德理花园等6个项目。这些才是真正的王者!

　　这份数据来自于深圳房地产信息网，嘉富新禧花园的数据可能是与嘉富宝禧花园合并统计而成，不过，从其每次获证都在开盘当天售空，足见刚需置业者对沙井新房住宅的蝗食态度。勤诚达正大城超过1000套也在开盘当天售罄。TOP10里最牛的开发商当属中海地产，不仅2个项目上榜，而且均是供应过千套，均在开盘当天沽清。

　　下面，我们从2020年获准预售项目的去化情况看各区牛盘(八成以上)：

　　龙岗区

　　包括有特发天鹅湖畔、仁恒公园世纪(仁恒四季新园)、恒大锦苑、今日香沙御景园、颐安都会中央等。

　　宝安区

　　比较牛的，嘉富新禧当然排名靠前，另有佳兆业樾伴山、星河荣御等。网红盘、“日光”的华强城三期，因为是现售，所以未能现身新房销售榜单。

　　光明区

　　作为网红盘、日光盘密度最高的区，光明区2020年获准预售的项目在榜单上表现最好的，主要是勤诚达正大城、中海寰宇时代、金融街华发·融御华府、玺云著、金地峰境瑞府、洺悦府、佳兆业云峰汇，基本都是“日光”的节奏，为全城去化情况最好的区。

　　龙华区

　　2020年也奉献了超级网红“日光”盘，鸿荣源壹成中心璞誉府、中海汇德理花园、合正观澜汇(澜汇城泱花园)、安弘基星曜广场、龙湖春江天玺等年内去化比例均已接近100%，万科的北宸之光家园12月才获准预售，去化比例理想，体现了低总价优势。另外，水榭云上、锦顺星苑、通达汇轩等项目也是当年基本去化完毕，只是因为供应量较小，才没有出现在榜单中。综合看，“宇宙中心”仍然是深圳楼市的主角。

　　坪山区

　　从榜单看，坪山区总体去化率不是太高，这与获批预售时间主要集中在四季度有关。其中，恒大城成交数据高于当年预售数据，是因为2019年其一期获得2批次共计920套住宅预售，部分顺转到2020年备案所致。另外，榜单上去化表现理想的方直谷仓府、中海万锦熙岸，均为一季度取证。

　　南山区

　　南山区的情况极其特殊，直到9月份才出现第一个批次的预售许可证，所以，榜单上当年获准预售项目入榜的仅有远洋天著和深铁阅山境，与获批套数相比，去化不太理想。榜单中余下皆为2019年预售项目。

　　最为引人注目的是，南山区的榜单上没有供应套数1171套的网红盘华润城润玺一期的影子。这不奇怪，2个原因可以解释，一是润玺11月中旬才开盘，备案滞后所导致。但这个原因似乎解释不过去，南山区TOP10最后1名入围套数仅仅只有53套。一个多月时间，这个数字都没达到，只能搬出另外一个原因，被新华时评点名，严查“打新”资金，耽误了签约和备案进度。今天，特地进入住建局官网房源库，经过点算，润玺已备案和已签预售合同的为32套，不及第10名套数。因而未能上榜。

　　所以，润玺不仅是2020年轰动全国的网红盘，而且，买家命运也是留到2021年的一个谜。

　　盐田区

　　因为是供应小户，所以极难评判。不过，佳兆业盐田城市广场虽然不是2020年获批预售项目，但能够实现年销千套，跻身全市TOP10，在深圳楼市保留了盐田声音，尤为可嘉;卓越荣津瀚海湾名庭当年去化约9成，可谓不声不响闷声卖楼的典型。

　　剩下的大鹏新区、福田区、罗湖区，不论是供应端，还是需求端，都感后继乏力。2020年获准预售的项目，能有卓越蔚蓝铂樾府1个项目出现在榜单中，算是需求端对供应端的一点响应。

　　有供应的地方，就有声音，就有关注，就容易催生热点。深圳未来的供应大户，仍然会集中在龙岗、宝安、龙华、光明和坪山，从2020年12月31日市规划和自然资源局公布的深圳市存量住宅用地信息看，这些区占有绝对优势，将吸引绝大多数刚需置业者的眼光。

　　从价格走势看，新房二手房联动惯性趋强，有半官方机构给出了2021年楼价将会呈现“高位震荡”的判断，个人感觉偏保守(或专指限价的新房住宅方面)。依目前深圳的楼市情绪，核心趋势就是一个字，“涨”。至于涨多涨少，官方不给数据，大家只能从市场的实际表现中找，对自己选定的区域，多对比几家，结果就不言自明。

　　最后，有一点市场动向需要提请各位注意，2020年深圳出现近40个日光盘，几乎九成都在中西部的宝安、光明、南山、龙华等地，但这不代表东部的盐田、龙岗、坪山、大鹏等地就不具备置业和投资价值，只不过，中西部更像是市级市场，东部更像是区域市场，区别仅此而已。

　　提请置业者关注的是，一旦中西部供应不足，且与东部价差拉大，东部就会上升为全市主流市场，到时候再跟进，成本一定会更高。

　　综上所述，楼市数据有时也会骗人的，暗藏有《真实的谎言》的味道，不是不想告诉你，而是怕招人嫉恨，或者是避免吓到你。

　　所以，既然中国梦“正式开启最好的机会窗口”，那么，无论是对置业者来说，还是对投资者而言，处于窗口前端的深圳，果断买进无疑是最正确的态度，别无选择!请在“房住不炒”原则下，激进选择!