财经库
01
深圳业主抱团涨价：一夜跳涨30万、半月暴涨600万
近期，深圳、广州、南京、合肥等地的小区业主频繁传出“抱团涨价”的消息，比如在广州某豪宅业主在群里说到：“大家要共同努力把价格从12W/平提到18W”，另一小区则要求“联系在中介挂牌的业主，要把挂牌价从5.5万/平提高到8.7万/平米”。
在南京某小区业主群里，还@所有群成员，大意是要业主“不要卖掉名校学区房，如果要卖的话，给出的指导价是：单室套必须挂11万+，小两房10万+，按照梯度调整好价格，别给中介忽悠而贱卖自己的房产”等等。
深圳业主“抱团炒房”的案例近两年来一直屡见不鲜。早在2019年年底，宝安中粮凤凰里业主，就因抱团抬价而轰动一时，当时在业主出具的《告凤凰里全体业主书》中，提到深圳近期利好颇多，某某小区已经大涨，需要跟随涨价步伐，并以“保卫资产，成就自己，造福下代”为名，哄抬房价，联合涨价。
不过，宝安区住建局很快介入，将涉嫌恶意炒作二手房价的相关当事人进行约谈处理并列入黑名单，同时暂停涉事小区网签，对炒房行为表示严厉地制止。
令深圳业主能够团结一致抱团涨价的最强推动力当然是“暴富”的梦想，有楼盘出现靠着业主集体抬高房价而实现房价快速上涨。
以深圳南山某高端小区三房为例，在过去一年内因为业主抱团涨价使得小区放盘价从年初到年底快速上涨80%，即从年初1000万的放盘价，8月份攀升到1100万，11月中旬挂盘价为1200万左右，到11月底最高放盘价直接去到了1800万，半个月竟然跳涨600万!
去年7月中旬，福田八卦岭一小区业主房源挂牌价还是500万，到11月下旬便改价699万，上涨近200万。
一名豪宅区的中介坦言，业主反价、抱团涨价的现象，在深圳市场已是常态，买家虽然心里不爽，但最后总有人买单。
02
二手房成交价再创新高，深圳业主信心爆棚
深圳有关部门的强势干预使得业主抱团炒房的行为明显减少，但深圳业主对于二手房的信心却似乎没有被动摇。
据珊瑚数据发布的消息，2020年龙岗、龙华、宝安的小区、罗湖、福田、南山的老旧小区，不少业主报价纷纷破10万/平。
珊瑚数据对2020年深圳20个热点小区的成交进行统计，有些小区业主挂盘价最高可以超出市场价近50%!例如位于龙岗的阳光天健城，其最高挂牌价约为10.5万/平，但最新成交价只有7.1万/平，成交价与放售价偏离度差3.4万/平。
此外还有八卦岭宿舍，虽然是37年楼龄的老小区，凭借旧改和学位等热度，本身市场价飙升接近13万/平，但有不少业主的还是把挂牌价挂到17.9万/平。
深圳业主涨价的背后，还是深圳楼市坚挺的需求，从成交均价中便可看出一二。
根据数据宝追踪的《2020年316个城市房价排行榜》数据，2020年12月底深圳二手房均价同比上涨超34%，站稳8万大关，其中有小区涨幅超50%。而上半年深圳二手房均价还在“6字头”。
有些朋友认为，小区业主集体护盘的行为更多是“一厢情愿”，房屋价格最终还是要适应市场价值规律。
但是，谁给了小区业主抱团涨价的“勇气”呢?肯定不是梁静茹啊，背后还是有市场原因的。
比如有很多研究机构、经济学家、地产大V都对深圳楼市一致看好，频繁输出类似这样的信息：
知名财经评论家、财经专栏作家叶檀对深圳的预测是：整个南山的均价十年后很可能会是25万/㎡，罗湖是15万/㎡，宝安会达10万/㎡。
而中介等机构也会向业主和买房者灌输，比如十年后深圳湾将会卖50万/㎡，松山湖能赶上华强北，光明和福田CBD持平等等。
这给了深圳业主迷一样的自信……
03
楼市内燥依旧，节后业主集体上涨动能仍在
2021年1月15日，深房中协发布《2021年1月深圳热点楼盘房源报价数据观察表》，其中分析，随着“新政加码”传闻被“辟谣”，以及近期信贷的持续收紧，叠加春节假期的临近影响，上一年年末“翘尾”行情大概率将不会在春节前延续。
但春节之后，随着“金三银四”行情的到来，以及深圳楼市“内燥”能量的积蓄和长期向好的预期，未来，深圳业主在成交量的回升带动下，房源报价仍会有集体上涨的动能，买卖双方或再次进入剧烈的博弈阶段。因此，全行业与消费者都应予以警惕，切勿跟风炒作，以扰乱楼市正常秩序。
笔者认为，业主想要“保卫价格”，其实想法并没有错，只是“抱团抬价”、“暴力拉升”，恐怕逃不掉被遏制的结局。
另外，深圳业主联合涨价也是在透支未来深圳楼市的涨价空间，让接盘的人不得不在未来若干年被锁在高位。
再加上国家“房住不炒”的定海神针，业主“暴力拉升”房价的行为与这一方向是明显不符的，必然引来相关部门管控，也无法长久。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在其文章中的分析或可借鉴，2021年，夯实房企融资三道红线和银行房贷两档限制，堵住违规杠杆，消除地方托底地产的信号，业主抱团涨价才会自然消弭。
